あなたが親と同居、名義は親1人ではない実家。兄弟姉妹のいないあなたは、まず登記上の名義人を確かめる段階

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制度情報は2026年10月時点で確認しています

あなたの実家は、今どんな状況か

あなたは、まだ実家の相続が起きておらず、その実家には親1人と、あなた(と家族)が住んでいる。あなたに兄弟姉妹はおらず、実家の名義は親1人ではなく、親以外の人の名義か、両親などの共有名義ということですね。

兄弟姉妹がいないので、家の分け方で相続人どうしの意見がぶつかる場面は少ないかもしれません。ただ、あなたと暮らす親以外の人(もう一方の親や親族など)が名義に入っているので、家を売る・建て替えるといった大きなことは、その人(亡くなった人の名義なら、その人の相続人)の考えを抜きに決められません。

名義の形は、たとえば両親の共有名義、亡くなった祖父母の名義のまま、親と親族の共有名義、親以外の人の単独名義など、家によってさまざまです。どの形かで、将来の話し合いの相手と中身が変わります。

この状況で大事なのは、「親が亡くなったときに相続の対象になるのは、親が持っている分(持分)だけ」ということです。ただし、亡くなった人の名義のまま残っていて、親がその人の相続人なら、親がその相続で受け取る分も対象に入ります。

今の段階で大切なのは、名義を急いで変えることではなく、今の名義と、そうなった経緯を正確に知ることです。住んでいる自分がいずれこの家をもらうものと思っていても、まず登記(家や土地の名義を記録した、法務局の帳簿)がどうなっているかを確かめましょう。

いま決めなくていいことは？

相続が起きていない今は、実家をどうするかを急いで決める必要はありません。今の段階で結論を出しても、親の状況や家族の事情が変われば、前提ごと変わる可能性があるからです。

そのうえで、「いま決めなくていいこと」には2つの種類があります。

ひとつは、そもそも親が決めることで、子が先回りしなくてよいこと。もうひとつは、いずれ相続人が決めることになるけれど、今はまだ判断材料が足りないことです。

子には決める権限がないこと

親や、親以外の名義人が決めることで、子が先回りしなくてよい事があります。

• 誰が家をもらうか
• 家をどうするか
• 名義・贈与・遺言などの親の財産をどうするか

親が持分を持っているなら、その持分は今、親の財産です。親の持分を誰に残すか、遺言を書くか、生前に贈与するか。これらを決めるのは親であって、子が先に話をまとめても、法律上の効力はありません。

親以外の名義人の持分をどうするかは、その人が決めることです。あなた自身が名義人の1人なら、あなたの持分をどうするかは、あなたが決めることです。

兄弟姉妹がいないから自分がもらうことになるだろうと思っていても、今の時点では、まだ決まっていないことです。親が遺言で、持分をあなた以外の人に残すこともあり得ます。

親の財産をどう動かすかは、親の意向を聞いたうえで、必要なら専門家に確認して進めることです。

相続人の判断だが今は時期尚早なこと

判断材料が揃ってから決めるべきことで、相続前に決めても意味のないものもあります。

• 相続するかしないか
• 名義を1人にまとめるか
• この先も住み続けるか

自分が相続するかしないかは、今は決められません。相続放棄は、相続が起きたあとにしか手続きできません。今「自分はいらない」と言っても法律上の効力はなく、口約束として残るだけです。

名義をあなた1人にまとめるかどうかも、今決める必要はありません。まとめるには、親以外の名義人から持分を買い取る、贈与や相続で受け取るなどの方法があります。どうするかは、家の価値とその人の考えを確かめてから考えることです。

あなたがこの先も住み続けるかどうかも、今決める必要はありません。仕事や家族の事情で考えが変わることもありますし、住み続けるとしても、家の持ち主を誰にするかは別の話です。

今のうちにやっておきたいこと

親が病気や認知症で考えを話せなくなると、遺言を残すことも、家の名義変更することも困難になります。また、相続が起きたあとは、手続きの期限に追われて、落ち着いて話す余裕もなくなります。

親に希望を聞ける状況なら、今やっておくべきことは、「誰がこの家に住み、誰が持つか」を将来決められるようにしておくことです。

そのために、今の名義とそうなった経緯、親と親以外の名義人の考え、相続税がかかりそうかを確かめておきましょう。

登記上の名義人と持分を確かめる

親が亡くなったときに、家のどの部分が親の相続の対象になるのかを知るためです。

法務局で、土地と建物それぞれの登記事項証明書(家や土地の名義人と持分が書かれた、法務局の証明書)を取ります。土地と建物で名義が違うこともあるので、両方を見ます。

窓口や郵送のほか、オンラインでも請求できます。毎年届く固定資産税の通知の宛名は、登記上の名義人と一致しないことがあるので、通知だけで判断しないようにしましょう。

名義人と持分が分かったら、なぜその形になったのかを親に聞きます。

亡くなった人(祖父母など)の名義のまま残っているなら、その人の相続登記(相続した人へ名義を移す登記)が済んでいないことになります。

相続登記をする義務があり、2024年4月1日より前に起きた相続も対象です。誰に義務があるかは亡くなった人の相続人が誰かで変わるので、この形が見つかったら司法書士に相談しましょう。

あなた自身が共有者の1人、ということもあります。その持分はもともとあなたのもので、親の相続とは関係ありません。

親と、親以外の名義人の考えを知る

親の持分があればその持分と、親以外の人の持分を、将来それぞれ誰が持つことになりそうかを知るためです。

親には、「この家を誰に、どうしてほしい？」と聞きます。親の気持ちは、相続のあとには聞けません。はっきりした希望があれば、遺言という書面に残す方法があります。

親以外の名義人が、将来も持分を持ち続けたいのか、手放してもよいのかを知っておきましょう(亡くなった人の名義なら、その人の相続人が相手になります)。いきなりあなたから聞くのではなく、まず親を通じて聞いてみましょう。

親と親以外の名義人の間に住み方や費用の取り決めがあるか、固定資産税や修繕費を今、誰が払っているかも、親に聞いておきます。将来、修理費を誰が払うかを話すときの材料になります。

あなた自身の答えも用意しておきましょう。親がここに住まなくなっても、自分は住み続けたいのか。自分の考えを言わずに相手にだけ聞くと、話し合いではなく尋問のようになります。

相続税がかかりそうかを知る

相続税がかかるかどうかで、今やってはいけないことが変わります。相続のあとに知ると、手遅れになることがあります。

親に財産のおおよそを聞いて、相続税の「基礎控除」(相続税がかからない上限の金額)と比べてみます。超えそうなら、相続税がかかる可能性があります。

親の財産に入る家の分は、家全体ではなく、親の持分にあたる分だけです。家の評価額の目安は固定資産税の通知で分かりますが、相続税では土地がこれより高く評価されることが多いので、少し多めに見ておきましょう。

具体的には、まず相続税の基礎控除は次のように計算します。

相続人の数は、法律で決まる相続人の数で、あなたのほかに、もう一方の親などが入ることもあります。例えば、相続人があなた1人なら、基礎控除は3,600万円です。

それに対して、例えば実家の評価額が3,000万円で親の持分が2分の1なら、親の財産に入る家の分は1,500万円です。預金が2,500万円なら、財産の合計は4,000万円です(借金や葬式の費用があれば差し引きます)。

このケースでは相続する財産が基礎控除を超えるので、相続税がかかる可能性があるのです。

相続税がかかりそうな場合に知っておきたいのが、「小規模宅地等の特例」です。土地の評価額を最大8割減らせる制度で、親が土地の持分を持っていて、同居しているあなたがそれを相続すれば、その分に使える可能性があります。細かい条件があるので、この段階で一度、税理士に相談しておきましょう。

相続を待たずに親の持分を贈与してもらうと、「相続でもらった」ことにならないので、この特例の対象から外れます。

【落とし穴】やらない方がいい行動

次の3つは、一度やると家族や親以外の名義人との信頼を壊してしまう可能性があります。良かれと思って行動して後悔する人もいるため、注意しましょう。

この家にお金をかけると、親以外の名義人の持分にもお金をかけたことになります。あとで「誰がいくら負担したか」が、話し合いの種になる可能性があります。

共有名義の家の売却・建て替えには、原則として共有者全員の同意が要ります。親以外の人の単独名義なら、決めるのはその人です。黙って相談を進めると、親以外の名義人には「勝手に処分する気でいる」と映ってしまいます。

持分を贈与してもらうと、1年間に110万円を超える分には贈与税がかかることがあります。相場より大幅に安く買い取った場合も、相場との差が贈与とみなされ、贈与税がかかることがあります。贈与を受けたり買い取ったりする前に、いくらかかるのかを税理士に確かめましょう。

あなたは将来的にどうするのが良いか

親と暮らしている実家では、この先、親の介護や転居、親以外の名義人の事情の変化、そして相続と、家の行き先を左右する出来事が順に起こります。

それぞれの場面で何が起きやすく、どう動けばよいかをまとめました。

専門家に相談するタイミング

名義が亡くなった人のまま、または共有者が多い → 司法書士

登記事項証明書を見せれば、亡くなった人の名義を移したり、持分をまとめたりするのに何が必要か、相続登記の義務がかかっているかを教えてもらえます。

相続税がかかりそう → 税理士

財産のおおよそと、親の持分の割合、あなたが住み続ける予定かを伝えれば、小規模宅地等の特例が使えそうか、今やってはいけないことは何かを教えてもらえます。

親が「こうしたい」とはっきり決めた → 司法書士か弁護士

遺言は公正証書で残すと確実です。あなたのほかに相続人がいる場合は、その人の最低限の取り分(遺留分)への配慮も、ここで確認できます。

親以外の名義人と意見が割れている → 弁護士

ただし相続前は争う段階ではありません。話し合いを整える役として相談します。

聞いたことを確かめ直すタイミング

親が介護で施設や病院に入る、または別のところへ移る

親がこの家に戻るつもりか、家をどうしたいかを聞き直します。家が親の住まいでなくなると、小規模宅地等の特例が使えなくなることがあるので、家を人に貸すなど使い方を変える前に、税理士に確かめましょう。

親以外の名義人が亡くなる、または持分を手放したいと言い出す

その人が亡くなると、その人の相続人が持分の持ち主になり、話す相手が変わります。手放したいと言われたら、誰かが買い取るのか、買い取るなら誰なのかを、親の考えと合わせて確かめ直します。

あなたの転勤や結婚などで、実家を離れることになる

あなたが実家を離れると、小規模宅地等の特例が使えなくなる可能性があります。離れる前に、税理士に確かめておきましょう。親が一人になる場合は、介護や家の管理を誰が担うかを親と確かめ直します。

家に大きな修理が必要になる

屋根や水回りなど数百万円かかる修理は、「誰が払うか」の問題になります。

親が払えるか、ほかの名義人も持分に応じて払うのか、あなたが払うならその分をあとで精算するのか。住み続けたいかの答えが変わるきっかけになるので、確認し直します。

相続が起きたら

親が亡くなると相続が発生し、期限のある手続きが始まります。

3か月(相続放棄をするかの判断、自分のために相続が始まったと知った時から)、10か月(相続税がかかる場合の申告、亡くなったと知った日の翌日から)、3年(名義変更の登記、相続で所有権を得たと知った日から)と、時期によってやることが変わります。

小規模宅地等の特例を使うなら、特例で税額が0になる場合でも、申告書を出す必要があります。

根拠にした制度・手続き

• 相続税の基礎控除 — 国税庁「No.4152 相続税の計算」
• 小規模宅地等の特例 — 国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例」
• 相続税の申告期限(10か月) — 国税庁「No.4205 相続税の申告と納税」
• 贈与税 — 国税庁「No.4402 贈与税がかかる場合」
• 相続放棄の期限(3か月) — 裁判所「相続の放棄の申述」
• 相続登記の義務(3年) — 法務省「相続登記の申請義務化について」
• 登記事項証明書 — 法務局「登記事項証明書等の請求にはオンラインでの手続が便利です」
• 共有名義の家の売却・建て替え(民法251条ほか) — e-Gov法令検索「民法」
• 公正証書遺言 — 日本公証人連合会「遺言」