兄弟姉妹が親と同居し、名義は親1人ではない実家。離れて暮らすあなたは、登記上の名義人と持分から確かめる段階

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制度情報は2026年10月時点で確認しています

あなたの実家は、今どんな状況か

あなたは、まだ実家の相続が起きておらず、その実家には親1人と、あなたの兄弟姉妹か親族が一緒に住んでいる。あなた自身は別のところで暮らしていて、実家の名義は親1人ではなく、親以外の人の名義か、複数の人の共有名義ということですね。

子の一方が親と同居し、もう一方が離れて暮らしている実家は珍しくありません。ただ、相続のときに家族の意見が分かれやすい状況でもあります。

離れているあなたからは、実家でどんな暮らしが続いているのか、誰がどれだけ親を支えているのかが見えにくくなります。同居している側から見れば、実家はすでに自分の生活の場で、簡単には離れられません。

この状況で大事なのは、「この家に住んでいる人と、登記上の名義人が一致していないかもしれない」ということです。

親が亡くなったときに相続の対象になるのは、家のうち親が持っている割合(持分)だけです。名義人の中に住んでいない人がいればその人が、亡くなった人がいればその人の相続人が、家の行き先に関わります。

今の段階で大切なのは、結論を急がないことと、登記上の名義人と持分を確かめること、そして同居している人の希望を、あなたの方から聞いておくことです。同居している人だけが得をするのではと思っていても、まず事情を知るのが先です。

いま決めなくていいことは？

相続が起きていない今は、実家をどうするかを急いで決める必要はありません。今の段階で結論を出しても、親の状況や家族の事情が変われば、前提ごと変わる可能性があるからです。

そのうえで、「いま決めなくていいこと」には2つの種類があります。

ひとつは、そもそも親が決めることで、子が先回りしなくてよいこと。もうひとつは、いずれ相続人の間で決めることになるけれど、今はまだ判断材料が足りないことです。

子には決める権限がないこと

親が決めることで、子が先回りしなくてよい事があります。

• 誰が親の持分をもらうか
• 親の持分を、遺言や贈与でどうするか

実家のうち親の持分は、今は親の財産です。ほかの名義人の持分は、その人の財産です。親の持分を誰に渡すか、売るか残すか、遺言を書くか、生前に贈与するか、名義を変えるか。これらを決めるのは親であって、子どもたちが先に話をまとめても、法律上の効力はありません。

「同居している兄弟姉妹がもらうのだろう」と思っていても、「自分は別居だから関係ない」と思っていても、今の時点では、どちらもまだ決まっていないことです。

親の財産をどう動かすかは、親の意向を聞いたうえで、必要なら専門家に確認して進めることです。

相続人の判断だが今は時期尚早なこと

判断材料が揃ってから決めるべきことで、相続前に決めても意味のないものもあります。

• 分け方・代償金
• 相続するかしないか
• 負担の清算
• 同居の形を続けるか

家と預金などの財産をどう分けるか、家をもらう人がほかの相続人にお金を払う「代償金」が要るかどうかは、相続が起きたあとに、相続人の間で話し合って決めることです。今の段階では、家の価値も、相続のときに親の持分がどれだけ残っているかも、誰が相続人になるかも、確定していません。

自分が相続するかしないかも同じです。相続放棄は、相続が起きたあとにしか手続きできません。今「自分はいらない」と言っても法律上の効力はなく、口約束として残るだけです。

同居している人の介護や生活費の負担を、お金に換算して清算するかどうかも、負担の中身が分かってから考えることです。

今の同居の形をこのまま続けるかどうかも、今決める必要はありません。同居している人が将来も住み続けるとは限りませんし、住み続けるとしても、家の持ち主を誰にするかは別の話です。

今のうちにやっておきたいこと

親が病気や認知症で考えを話せなくなると、遺言を残すことも、家の名義変更することも困難になります。また、相続が起きたあとは、手続きの期限に追われて、落ち着いて話す余裕もなくなります。

親に希望を聞ける状況なら、今やっておくべきことは、相続が起きたとき、同居している兄弟姉妹と対立しない準備をしておくことです。

そのためにまず登記上の名義人と持分を確かめ、そのうえで「誰がこの家に住み、誰が持つか」を決められるようにしておくことです。

登記上の名義人と持分を確かめる

家のどれだけが相続の対象になるかを知る手がかりとして、まず登記上の名義人と持分を確かめましょう。

見るのは、土地と建物それぞれの「登記事項証明書」(名義人と持分が書かれた、法務局が出す証明書)です。窓口のほか、オンラインでも請求できます。土地と建物で名義人が違うこともあるので、両方を取ります。

証明書で分かるのは、名義人の名前と、それぞれの持分です。

• 親が名義人の1人なら、親の相続の対象になるのは親の持分だけ
• 名義人に親が入っておらず、亡くなった人の名義もなければ、家は親の相続の対象にならない
• 名義人に亡くなった人がいれば、その人の相続の登記が済んでいない

亡くなった人の名義のままなら、その人の相続人には、名義を相続した人に変える「相続登記」をする義務があります。2024年4月1日より前に起きた相続も対象です。

その相続人に親が入っていれば、名義が変わっていなくても、親の分は親の財産です。あなたも相続人に入っていれば登記の義務がかかります。細かい期限の決まりがあるので、司法書士に確認しましょう。

建て替えなど共有名義の家の変更には、名義人全員の同意が要ります。

親と同居している人、それぞれの気持ちを知る

親が住まなくなったあとも、その家に住み続けたい人がいるかどうかが大きな分岐になります。家を「住み続ける前提で考える」か「空ける前提で考える」かです。

まずは同居している兄弟姉妹(または親族)に、「親がここに住まなくなっても、住み続けたい？」と聞いてみましょう。「分からない」なら、何が決まれば決められるのか(仕事、家族、家の古さ、お金)まで聞いておきます。

親には、「この家を誰に、どうしてほしい？」と聞きます。親の気持ちは、相続のあとには聞けません。親の持分についてはっきりした希望があれば、遺言という書面に残す方法があります。

名義人に親以外の人がいるなら、その人が自分の持分をどうしたいかも聞いておきます。

あなた自身の答えも用意しておきましょう。兄弟姉妹が住み続けるなら、自分はどうしてほしいのか。自分の考えを言わずに相手にだけ聞くと、話し合いではなく尋問のようになります。

自分には見えていない負担を知る

離れて暮らすあなたには、同居している人の負担が見えません。見えないまま相続を迎えると、「同居している人だけ得をしている」という誤解が生まれるか、逆に同居している人の苦労が軽く扱われます。相続で揉めやすい形です。

介護や家事、通院の付き添いを、今、誰がどれだけ担っているか。親の生活費、固定資産税、家の修繕費を、誰が払っているか。この2つを、同居している人に聞いて知っておきましょう。

負担がそのまま相続の取り分になるわけではありません。でも、まったく考慮されないわけでもありません。領収書やメモが残っていれば、相続のあとに負担をどう扱うかを話す材料になります。

あわせて、親の財産がおおよそいくらあるかも知っておきます。家の評価額の目安は、毎年届く固定資産税の通知で分かりますが(家全体の額なので、親の持分の割合をかけて考えます)、これは固定資産税の評価額であり、相続税の評価や売却価格とは異なります。正確な金額は税理士に確認しましょう。

相続税がかかりそうかを知る

相続税がかかるかどうかで、誰が家をもらうのが得かが大きく変わります。相続のあとに知ると、手遅れになることがあります。

親の財産のおおよそ(実家は親の持分にあたる分だけ)が分かったら、相続税の「基礎控除」(相続税がかからない上限の金額)と比べてみます。超えそうなら、相続税がかかる可能性があります。

具体的には、まず相続税の基礎控除は次のように計算します。

相続人の数は、法律で決まる相続人の数です。例えば、相続人があなたと兄弟姉妹の2人なら、基礎控除は4,200万円です。

それに対して、例えば実家の評価額のうち親の持分にあたる分が2,500万円、預金が2,000万円なら、財産の合計は4,500万円です(借金や葬式の費用があれば差し引きます)。

このケースでは相続する財産が基礎控除を超えるので、相続税がかかる可能性があるのです。

あわせて「小規模宅地等の特例」を知っておきましょう。土地のうち親の持分にあたる部分の評価額を、最大8割減らせる制度です。同居している兄弟姉妹が家をもらって住み続けるなら使える可能性がありますが、離れて暮らすあなたがもらう場合は、原則として使えません。

細かい条件があるので、当てはまりそうなら税理士に確認しましょう。急いで名義を変える、形だけ住民票を移す、といったことは、特例が使えなくなる原因になるので注意する必要があります。

【落とし穴】やらない方がいい行動

次の5つは、一度やると家族の信頼を壊してしまう可能性があります。良かれと思って行動して後悔する人もいるため、注意しましょう。

査定や売却の相談を黙って進めると、同居している人には「売る気でいる」と映ってしまいます。売るかどうかを決める段階ではないので、今の段階で査定は要りません。

また、親に「どうしてほしいか」を聞くのはよいことです。でも、答えを自分に都合のよい方へ誘導すると、あとで「本当に親の意思だったのか」と争いの種になります。

親にかかっている負担は、知って把握するところまでにしてください。今の時点で金額にして清算を求めると、事実の確認より先に感情のぶつかり合いになり、その後の話し合いができなくなります。

「実家はいらない」と言うことはやめましょう。親の相続について、今それを言っても、法律上の効力はありません。あとから考えが変わる事もあるので、決めるのは相続が発生してからにしましょう。

名義人のうち1人でも知らないまま話が進むと、その人には「自分の持分を勝手に扱われた」と映ります。家全体の売却や建て替えには原則として名義人全員の同意が要るので、結局は話が止まります。

あなたは将来的にどうするのが良いか

親と兄弟姉妹が同居している実家では、この先、親の介護や転居、同居している人の生活の変化、そして相続と、家の行き先を左右する出来事が順に起こります。

専門家に相談するタイミング

登記上の名義人に亡くなった人がいる → 司法書士

相続登記の期限と、誰が相続人になるかを確かめてもらえます。

相続税がかかりそう → 税理士

財産のおおよそと、誰が家に住む予定かを伝えれば、誰が家をもらうと税金がどうなるかを教えてもらえます。

親が「こうしたい」とはっきり決めた → 司法書士か弁護士

親の持分についての遺言は、公正証書で残すと確実です。他の相続人の最低限の取り分(遺留分)への配慮も、ここで確認できます。

家族の意見がすでに割れている → 弁護士

ただし相続前は争う段階ではありません。話し合いを整える役として相談します。

聞いたことを確かめ直すタイミング

親が介護で施設や病院に入る、または別のところへ移る

家が「住む前提」から「空ける前提」に変わる可能性があります。同居している人が住み続けるのかを、確認する必要があります。

同居している人の転勤や結婚などで、親が一人になる

親がまだ住み続けたいかを確認する必要があります。一人で住み続ける場合、介護や家の管理を誰が担うかも変わります。

家に大きな修理が必要になる

屋根や水回りなど数百万円かかる修理は、「誰が払うか」の問題になります。

親が払えるか、同居している人が払うなら家の取り分にどう関わるか、修理せずに手放す選択はあるか。住み続けたいかの答えが変わるきっかけになるので、確認し直します。

相続が起きたら

親が亡くなると相続が発生し、期限のある手続きが始まります。

3か月(相続放棄をするかの判断、自分のために相続が始まったと知った時から)、10か月(相続税がかかる場合の申告、亡くなったと知った日の翌日から)、3年(名義変更の登記、相続で所有権を得たと知った日から)と、時期によってやることが変わります。

根拠にした制度・手続き

• 相続税の基礎控除 — 国税庁「No.4152 相続税の計算」
• 小規模宅地等の特例 — 国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例」
• 相続税の申告期限(10か月) — 国税庁「No.4205 相続税の申告と納税」
• 相続放棄の期限(3か月) — 裁判所「相続の放棄の申述」
• 相続登記の義務(3年) — 法務省「相続登記の申請義務化について」
• 登記事項証明書 — 法務局「登記事項証明書等の請求にはオンラインでの手続が便利です」
• 共有名義の家の変更(民法第251条) — e-Gov法令検索「民法」
• 公正証書遺言 — 日本公証人連合会「遺言」