親が1人で住む実家、名義が分からない。あなたは、まず登記で名義人を確かめる段階

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あなたの実家は、今どんな状況か

あなたは、まだ実家の相続が起きておらず、その実家には今、親1人だけが住んでいる。実家の名義が誰なのかは分からない、ということですね。

親の家の名義を、子が一度も確かめたことがないのは珍しくありません。親が住んでいる家は「親のもの」に見えるので、名義を気にする場面がないからです。ただ、名義が分からないままだと、誰がこの家のことを決められるのかも分からない状態が続きます。

この状況で大事なのは、「実家の登記上の名義人が、あなたが思っている人と同じとは限らない」ということです。親の家だと思っていたら、亡くなった祖父母の名義のままだったこともあります。

両親の共有名義だったことも、親と親戚の共有名義だったこともあります。名義によって、親が1人で売ったり遺言で決めたりできる範囲が変わり、相続のときに話し合いに加わる人も変わります。

今の段階で大切なのは、結論を急がないことと、まず名義を確かめることです。親に希望を聞ける状況なら、名義と親の希望を両方知っておきましょう。

いま決めなくていいことは？

相続が起きていない今は、実家をどうするかを急いで決める必要はありません。今の段階で結論を出しても、親の状況や家族の事情が変われば、前提ごと変わる可能性があるからです。

そのうえで、「いま決めなくていいこと」には2つの種類があります。

ひとつは、そもそも家の登記上の名義人が決めることで、子が先回りしなくてよいこと。もうひとつは、いずれ相続人の間で決めることになるけれど、今はまだ判断材料が足りないことです。

子には決める権限がないこと

家の名義人が決めることで、子が先回りしなくてよい事があります。

• 誰がこの家をもらうか
• 家をどうするか
• 名義・贈与・遺言などの財産の動かし方

親の名義や共有名義なら、誰に家を渡すか、売るか残すか、遺言を書くか、生前に贈与するかを決めるのは名義人です。子が先に話をまとめても、法律上の効力はありません。

ただし、名義が亡くなった人のままで、あなたがその人の相続人にあたる場合(亡くなったもう一方の親の名義のままなど)は、あなたもすでに話し合いに加わる立場です。

「親の家だから親が決められるはず」と思っていても、名義を見るまでは分かりません。

家をどう動かすかは、名義を確かめ、名義人の意向を聞いたうえで、必要なら専門家に確認して進めることです。

相続人の判断だが今は時期尚早なこと

判断材料が揃ってから決めるべきことで、相続前に決めても意味のないものもあります。

• 分け方・代償金
• 相続するかしないか
• 負担の清算

家と預金などの財産をどう分けるか、家をもらう人がほかの相続人にお金を払う「代償金」が要るかどうかは、相続が起きたあとに、相続人の間で話し合って決めることです。今の段階では、家の価値も、誰が相続人になるかも、確定していません。

自分が相続するかしないかも同じです。相続放棄は、相続が起きたあとにしか手続きできません。今「自分はいらない」と言っても法律上の効力はなく、口約束として残るだけです。

親の介護や通院の付き添い、家の修繕費などを家族の誰かが担っている場合、その負担をお金に換算して清算するかどうかも、負担の中身が分かってから考えることです。今の段階で金額の話を始めると、事実の確認より先に感情のぶつかり合いになりやすくなります。

今のうちにやっておきたいこと

親が病気や認知症で考えを話せなくなると、遺言を残すことも、家の名義を動かすことも困難になります。また、相続が起きたあとは、手続きの期限に追われて、落ち着いて話す余裕もなくなります。

親に希望を聞ける状況なら、今やっておくべきことは、相続が起きたときに慌てないよう、家の登記上の名義人と、親の希望を知っておくことです。

具体的には、「この家の登記上の名義人は誰で、親はこの家をどうしたいのか」に答えられるようにしておくことです。

実家の名義を確かめる

登記上の名義人が分かると、次に誰と、何を話せばよいかが決まります。

土地と建物それぞれの登記事項証明書(法務局が出す、家や土地の名義人と持分が書かれた書類)を取り、登記上の名義人と持分(共有名義ならそれぞれの割合)を確かめます。

登記事項証明書は法務局で請求でき、親本人でなくても、誰でも取ることができます。毎年届く固定資産税の通知の宛名だけで名義を決めず、登記で確かめましょう。

親1人の名義なら、親の希望を聞くことに進みます。両親や親戚との共有名義なら、共有している人が誰で、それぞれどれだけの持分かを確かめます。

亡くなった人の名義のままなら、「相続登記の義務」(相続した人へ家の名義を変える登記をする義務)の対象で、あなたも登記をする義務を負う一人になっていることがあります。義務ができる前の古い相続も対象で、登記の期限があります。細かい条件があるので、司法書士に相談しましょう。

親の気持ちと家の書類の場所を知る

親が住まなくなったとき(施設・入院・転居)に家をどうしたいかで、家を「住み続ける人がいる前提」で考えるか「空ける前提」で考えるかが変わります。

親には、「この家を誰に、どうしてほしい？」「ここに住めなくなったら、家はどうしたい？」と聞きます。親の気持ちは、相続のあとには聞けません。はっきりした希望があれば、遺言という書面に残す方法があります。

あわせて、権利証(家を登記したときに受け取る書類)、固定資産税の通知、火災保険の証券がどこにあるかを、親の了解を得て聞いておきます。相続のあとに家の手続きをするとき、探すところから始めなくて済みます。

あなた自身の答えも用意しておきましょう。自分がこの家に住む可能性があるのか、手放してよいと思っているのか。自分の考えを言わずに親にだけ聞くと、話し合いではなく尋問のようになります。

親の財産がおおよそいくらあるかも、このときに知っておきます。家の評価額の目安は、毎年届く固定資産税の通知で分かりますが、これは固定資産税の評価額であり、相続税の評価や売却価格とは異なります。正確な金額は税理士に確認しましょう。

相続税がかかりそうかを知る

相続税がかかるかどうかで、誰が家をもらうのが得かが大きく変わります。相続のあとに知ると、手遅れになることがあります。

親の財産のおおよそが分かったら、相続税の「基礎控除」(相続税がかからない上限の金額)と比べてみます。超えそうなら、相続税がかかる可能性があります。

具体的には、まず相続税の基礎控除は次のように計算します。

相続人の数は、法律で決まる相続人の数です。例えば、相続人が2人なら、基礎控除は4,200万円です。

それに対して、例えば実家の評価額が2,500万円、預金が2,000万円なら、財産の合計は4,500万円です(借金や葬式の費用があれば差し引きます)。

このケースでは相続する財産が基礎控除を超えるので、相続税がかかる可能性があるのです。

相続税がかかりそうな場合に知っておきたいのが、親が住んでいた家の土地の評価額を最大8割減らせる「小規模宅地等の特例」です。

親と一緒に住んでいる相続人がいない今のままでも、持ち家に住んでいない子なら使える可能性があります。ただし、親の配偶者(もう一方の親)が生きている場合は、離れて暮らす子は使えません。

細かい条件があるので、当てはまりそうなら、この段階で一度、税理士に確認しましょう。急いで名義を変える、形だけ住民票を移す、といったことは、特例が使えなくなる原因になるので注意する必要があります。

【落とし穴】やらない方がいい行動

次の4つは、一度やると家族の信頼を壊してしまう可能性があります。良かれと思って行動して後悔する人もいるため、注意しましょう。

名義が親以外や共有名義なら、親1人では売れません。査定や売却の相談を黙って進めると、親には「売る気でいる」と映ってしまいます。家の評価額の目安は固定資産税の通知で分かるので、今の段階で査定は要りません。

また、親に「どうしてほしいか」を聞くのはよいことです。でも、答えを自分に都合のよい方へ誘導すると、あとで「本当に親の意思だったのか」と争いの種になります。

「実家はいらない」と言うことはやめましょう。今それを言っても、法律上の効力はありません。あとから考えが変わる事もあるので、決めるのは相続が発生してからにしましょう。

あなたは将来的にどうするのが良いか

親が1人で住んでいる実家では、この先、親の入院や施設への入所、家の傷み、そして相続と、家の行き先を左右する出来事が順に起こります。

それぞれの場面で何が起きやすく、どう動けばよいかをまとめました。

専門家に相談するタイミング

名義が親以外、または共有名義だった → 司法書士

登記事項証明書を持っていけば、相続登記が要るか、共有している人とどう話を進めるかを教えてもらえます。

相続税がかかりそう → 税理士

財産のおおよそと、誰が家をもらいそうかを伝えれば、誰が家をもらうと税金がどうなるかを教えてもらえます。

親が「こうしたい」とはっきり決めた → 司法書士か弁護士

遺言は公正証書で残すと確実です。他の相続人の最低限の取り分(遺留分)への配慮も、ここで確認できます。

聞いたことを確かめ直すタイミング

親が介護で施設や病院に入る、または別のところへ移る

家が空きます。親がまた戻りたいのか、空いている間の家の管理を誰がするのかを、確かめ直します。

親が介護のために老人ホームなどに入った場合は、小規模宅地等の特例を使える可能性があります。空いた家を貸すと使えなくなることがあるので、動かす前に税理士に確かめましょう。

家に大きな修理が必要になる

屋根や水回りなど数百万円かかる修理は、「誰が払うか」の問題になります。

親が払えるか、親が払えないときに家族の誰かが払うなら相続のときにどう扱うか、修理せずに手放す選択はあるか。親の希望が変わるきっかけになるので、確認し直します。

相続が起きたら

親が亡くなると相続が発生し、期限のある手続きが始まります。

3か月(相続放棄をするかの判断、自分のために相続が始まったと知った時から)、10か月(相続税がかかる場合の申告、亡くなったと知った日の翌日から)、3年(名義変更の登記、相続で所有権を得たと知った日から)と、時期によってやることが変わります。

根拠にした制度・手続き

• 相続税の基礎控除 — 国税庁「No.4152 相続税の計算」
• 小規模宅地等の特例 — 国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例」
• 相続税の申告期限(10か月) — 国税庁「No.4205 相続税の申告と納税」
• 相続放棄の期限(3か月) — 裁判所「相続の放棄の申述」
• 相続登記の義務(3年) — 法務省「相続登記の申請義務化について」
• 登記事項証明書 — 法務省「不動産登記のABC」
• 公正証書遺言 — 日本公証人連合会「遺言」