実家の登記に載っている名義人は、すでに亡くなった人のままです。亡くなったのはもう一人の親のこともあれば、祖父母など前の世代のこともあり、土地と建物で名義人の世代が違っている家もあります。今その家に住んでいるのは親だけで、名義を今の家族へ移す手続きは終わっていません。
実家の相続において、亡くなった名義人が何世代前の人か、関係する人が何人になりそうかで、確かめる順番は変わりません。土地と建物それぞれの今の登記、その名義人が亡くなってから今までに相続が何回起きたか、それぞれの相続の時点で誰が関係者だったかを、混ぜずに書き出してください。ここまで並べておけば、家族で話すときも、専門家へ相談するときも、どこから話せばよいかが決まります。
登記の名義人が全員存命で、実家の名義が次のどれかに当たる方と、名義をまだ確かめていない方は、それぞれの記事へ。
実家には親だけが住み、死亡者名義が残って承継が整理されていないケースだと、今後どんな時に状況が変わるのか
今の状態が動くのは、住んでいる親が家を離れるとき、売却や建替えを具体的に考えるとき、引き継ぎ方について相続人の意見が分かれたとき、そして整理されていない相続の関係者がさらに亡くなったときです。
どれが起きても、家を管理する人、確かめるべき相続、話し合う相手のどれかが入れ替わります。名義人が亡くなったままの家では、この入れ替わりが登記に現れないまま進みます。
住んでいる親が家を離れ、未整理の実家を管理・処分する人を決める時
住んでいる親が家へ戻らない見込みになったら、家の管理を親一人へ任せる前提をやめてください。そのうえで、この家をどうするかという話へ進む前に確かめるのは、登記に残っている亡くなった人の名義から、どの相続がまだ整理されていないかです。
入院や施設への入居で、日常的にその家を見る人がいなくなります。そのとき家族が最初に考えるのは、鍵を誰が持つか、家の傷みや故障に誰が気づくか、固定資産税・火災保険料・修繕費を誰が払うかの三つです。ここまでは、名義が誰であっても同じように決められます。
同じにならないのは、その先です。住んでいた親は、この家の登記上の名義人ではありません。名義人はすでに亡くなった人のままなので、親が一人で家の処分を決められるわけではありません。家の面倒を見る人と、家をどうするかを決められる人は、別に置いて考えてください。
確かめ始める場所は、どの家でも同じです。まだ手続きが終わっていない相続のうち、いちばん古いものから確かめます。亡くなったのがもう一人の親だけならその人の相続から、祖父母など前の世代の名義が残っているならその相続から始まります。
あわせて、立て替えた費用を、誰が、いつ、いくら払ったのかを、その時点で一覧へ書いてください。払った分を誰へ請求できるのかは、この家を誰が引き継ぐかが決まってからでないと定まりません。後から金額をさかのぼって思い出すのは難しいため、支払った時に書きます。
実家の売却・建替えを具体化し、土地と建物の死亡者名義を確認する時
親の住み替えや家の傷みをきっかけに売却や建替えを具体的に考え始めたとき、実家をひとまとめに考えると、あとで戻ることになります。先に確かめるのは、土地と建物それぞれに残っている亡くなった人の名義と、その相続がどこまで整理されているかです。
実際にあった相談で押さえておきたいのは、売却の話を始めた段階で初めて名義に気づくという入口の部分です。親の一人暮らしが心配になって施設への住み替えを決め、入居費用を作るために実家を売ろうとした家族が、不動産会社への相談で初めて土地も建物も亡くなった親の名義のままだと知りました。住み替えのために査定へ出したところ、土地だけが亡くなった祖母の名義だと分かった相談もあります。どちらのケースでも、名義を確かめたのは売る話を始めた後でした。
建替えを考えるときも同じ場面が来ます。ここでも土地と建物を分けて、それぞれの登記を確かめます。
売る値段や税金、工事に必要な同意の話は、その先です。先に確かめるのは、土地と建物それぞれについて、亡くなった名義人が誰か、その人から今までの関係者は誰か、遺産分割と相続登記がどこまで済んでいるかです。法務省も、不動産を持っていた親が亡くなったときは、まず相続人の間で早めに遺産分割の話し合いをして、その結果その不動産を取得した人が相続登記をするように案内しています。
実家の引継ぎ方について相続人の意見が分かれた時
引き継ぎ方について意見が分かれたら、住んでいる親の希望だけ、あるいは自分の希望だけを決定事項にしないでください。先にするのは、関係する人それぞれが、親の居住・家の管理・売却をどう考えているかを分けて聞くことです。
よくある形はこうです。住んでいる親は、このまま住み続けたいと言います。ある子は、空き家になる前に売ったほうがよいという考えです。別の子は、まだ決めたくないと言います。三人が話しているのは同じ実家のことですが、決めたいことはそれぞれ違います。
ここで分けるのは二つです。誰が関係者かということと、誰がどう考えているかということです。関係者かどうかは戸籍をたどれば確かめられますが、意見は本人に聞かなければ分かりません。順番を逆にすると、関係者ではない人の意見で方針が決まり、あとから覆ることになりかねません。
決めることそのものも分かれています。親がこのまま住むかどうか、家を引き継ぐのは誰か、費用を誰が負担するか、売った代金をどう分けるかは、別々の問いです。この四つをまとめて一度に決めようとすると、どこで折り合えるのかが見えなくなります。
意見が分かれたままでも、先に確かめることは変わりません。誰が関係者かを確かめてから、それぞれの考えを聞いてください。
未整理の相続の関係者が亡くなり、次の相続も確認する時
亡くなった人の名義の承継を整理しないうちに、その相続の関係者も亡くなったら、いちばん古い名義人から今までを、亡くなった順に並べ直すところからになります。
起こり方は二つあります。一つは、亡くなった親の相続を終えないまま、存命だったもう一人の親や子の一人が亡くなる場合です。もう一つは、祖父母の名義を変えないまま、その相続の関係者だった親族がさらに亡くなる場合です。
どちらの場合も、確かめる相手が入れ替わります。整理されていない家についての権利は、亡くなった関係者から、その人の相続人へ移ります。民法第八百九十六条が、相続人は相続が始まったときから亡くなった人の財産に属した一切の権利義務を受け継ぐと定めているためです。その人だけに認められていた権利や義務は受け継がれませんが、家についての権利はここに含まれます。
相続が一度で済むか、何度も重なるかで、確かめ方が変わるわけではありません。分かれるのは、誰がいつ亡くなったかと、そのときの家族の構成です。
この例で確かめておきたいのは、人数に幅があるという一点です。前の世代の名義が残っていても関係者が五人に収まった例があり、十四人になった例も、二十人を超えた例もあります。多いほうの数字を自分に当てはめる必要はありません。数を先に見込んでも、確かめる相手は決まらないからです。亡くなった順に並べると、確かめる先が一件ずつ決まります。
参照: e-Gov法令検索「民法」
【落とし穴】実家には親だけが住み、死亡者名義が残って承継が整理されていない人で、実際に起こりうるケースを紹介
親が住んで税金を払っていること、家族の間で引き継ぐ人を決めたこと、土地か建物の一方だけ名義が変わっていることは、どれも実家全体の承継が終わった証拠にはなりません。身近な親族だけが関係者だという証拠にもなりません。
ここから並べるのは、生活の中の事実や家族の間の話を、実家全体の承継が終わった証拠だと取り違えた場面です。売る予定がないことを、確かめる期限がないことと取り違えた場面も入ります。どれも、確かめれば分かることを確かめないまま、次の話へ進んでいます。
住んでいる親が固定資産税を払っていたため、親名義になっていると思っていた
固定資産税の納税通知書が届いていることや、その支払いを親が続けてきたことは、登記の名義が親へ変わった証拠にはなりません。土地と建物の登記を別に確かめてください。
次は、よくある形をもとにした架空の例です。
もう一人の親が亡くなった後も、固定資産税の納税通知書は毎年同じ住所へ届きました。宛名は住んでいる親です。家族は名義の手続きも済んだと考えていましたが、登記は亡くなった親の名義のままでした。
税の通知を受け取る人と、登記の名義人を同じだと考えた例です。
この例から学べることをまとめます。
- 納税通知書の宛名だけで名義を判断しない
- 土地と建物の登記を、それぞれ確かめる
起きているのは、三つの立場の取り違えです。税を実際に払っている人、市区町村へ届け出た相続人の代表者、登記に名前がある人は、それぞれ別の人になることがあります。
相続人の代表者というのは、名義人が亡くなった後、その不動産の税の通知を誰が受け取るかを市区町村へ届け出たときの、その受取人です。届出があると、納税通知書の宛名にその人の名前が出ます。この届出は、税の通知を誰へ送るかを決めるための手続きであって、登記の名義を動かすものではありません。
確かめるのは、納税通知書ではなく登記です。誰が税を払ってきたかは、誰の名義になっているかを教えてくれません。
参考: 法務局「登記事項証明書（土地・建物）、地図・図面証明書を取得したい方」
すぐに売らないため、相続登記は後回しでよいと思っていた
売る予定がないことと、相続登記を申請しなくてよいことは別です。過去に始まった相続でも、登記をしていなければ申請の対象に入ります。
次も、よくある形をもとにした架空の例です。
親が亡くなった後、いずれもう一人の親の名義に変えようと家族で話しながら、そのまま十年ほど過ぎました。急いで売る予定がないため、手続きを急ぐ理由もないと考えていました。
売る予定がないことを、相続登記を申請しなくてよい理由にした例です。
この例から学べることをまとめます。
- 売却予定の有無と、相続登記の申請義務を分ける
- 過去の相続でも、未登記なら対象になると考える
その間に制度は変わりました。相続登記の申請は、2024年（令和6年）4月1日から義務になっています。施行の日より前に始まった相続であっても、相続登記をしていない不動産は義務化の対象です。
売る予定があるかどうかは、この義務に関わりません。手続きを後回しにしてよい理由として、売る予定がないことを数えないでください。
家族内で親が受け継いだと決めたため、前世代の名義も変更済みだと思っていた
家族の間で誰が受け継ぐと決めたことと、遺産分割が成立していること、相続登記が済んでいることは、それぞれ別のできごとです。
もう一つ、よくある形をもとにした架空の例を挙げます。
祖父が亡くなったとき、自宅は父が受け継いだことになっていました。ところが登記は祖父の名義のままでした。父が亡くなり、母の名義へ変えようとした段階で、そのことが分かりました。
家族内の合意と登記がずれたまま、次の相続まで進んだ例です。
この例から学べることをまとめます。
- 家族内の合意、遺産分割、登記を別々に確かめる
- 古い相続から順に、資料と手続きをたどる
一世代でも同じです。口頭で自分が引き継ぐと話しただけでは、亡くなった人の名義は動きません。
分けるのは三つです。家族の中でどう決まっているか、成立した遺産分割があるか、登記がどう記録されているかです。この三つは、一つが済んでいても残りが済んでいるとは限りません。
口頭の合意にどこまで効力があるかは、残っている書類によって違います。その内容で登記ができるかどうかは、個別の事情しだいです。家族の中で決まっていたという記憶だけでは、済んだ手続きにはなりません。
建物が親名義だったため、土地も同じ名義だと思っていた
建物の名義は、土地の名義の手がかりにはなりません。土地と建物は、別々に登記されているためです。
次も、よくある形をもとにした架空の例です。
建物は父の名義ですが、その敷地は祖父の名義のまま長く残っていました。家族は、実家は父の名義だと一つにまとめて覚えていました。
建物の名義を、土地の名義にも当てはめた例です。
この例から学べることをまとめます。
- 実家を土地と建物に分けて確かめる
- それぞれの登記事項証明書で名義を読む
気づく場面の一つが、家に手を入れようとしたときです。建替えの相談、境界の確認、土地の一部の買取りの話が来たときに、敷地の登記を取って初めて分かります。
実家という一つの呼び方でまとめて覚えていると、この差は見えないままになります。
参考: 法務局「登記事項証明書（土地・建物）、地図・図面証明書を取得したい方」
身近な親族だけで決められると思ったら、別の相続の関係者もいた
今連絡を取り合っている親族だけで話を始める前に、亡くなった人の名義から今までの、それぞれの相続の時点で誰が関係者だったかを確かめてください。
最後も、よくある形をもとにした架空の例です。
父が亡くなったとき、身近な家族は母と子一人でした。ところが登記は祖父の名義のままで、祖父の相続に関係した父の弟も、すでに亡くなっていました。そのため、弟の家族についても確かめることになりました。
今連絡を取る親族だけを、すべての関係者だと考えた例です。
この例から学べることをまとめます。
- いちばん古い相続から、その時点の関係者を確かめる
- 関係者の人数を先に決めず、相続ごとにたどる
人数だけを数えても、確かめる先は決まりません。増えているのは、たどり直す相続の数です。相続が一つ増えれば、その時点で誰が関係者だったかを、もう一度たどることになります。何人になるかは、この作業を終えたときに初めて分かります。
先に確かめるのは、いちばん古い相続からです。そこから順に下りてくると、今誰へ連絡すればよいかが決まります。
今のうちにできること・やっておくとよいこと
ここまで確かめたことを一覧にしないと、次に話すときに一から思い出すことになります。まず、手元の登記・戸籍・遺言・過去の遺産分割の書類を相続ごとに分けます。そのうえで、分かっている死亡者と関係者、まだ分からないこと、連絡先、親の希望、家にかかっている費用と、確かめた日付を書いてください。最後に、今は決めないという結論になったときのために、何が起きたら考え直すかを決めます。
どれも、専門家へ相談する前に家族だけでできることです。家を動かす準備ではなく、確かめた事実を記録に変えるだけの作業です。
手元の登記・戸籍・遺言・過去の相続書類を相続ごとに分ける
手元にある書類を、どの人の相続に関するものかで分けて置いてください。全部そろえてから始める必要はありません。
分けるのは、書類の種類ではなく、どの人の相続についての書類かです。同じ登記事項証明書でも、どの相続を確かめるために取ったのかで置き場が変わります。種類ごとに重ねてしまうと、どの相続まで確かめ終えたのかが見えません。
土地の書類と建物の書類も分けます。相続が複数回あるなら、亡くなった人ごとにまとめてください。
足りない書類は、無理に集めなくてかまいません。何が足りないか、誰が確かめるかを書き添えておけば足ります。
ここまで分ければ、どの相続について何が手元にあり、何が足りないのかが一目で分かります。
分かっている死亡者・関係者・確認資料・不明点を一枚に記録する
相続の一件ごとに、遺言があるか、その時点の関係者は誰か、何を根拠に確かめたかを書き出した表は、すでに手元にあります。同じことをもう一枚に書き写す必要はありません。その表へ、いつ確かめたか、まだ分からないことは何か、それを誰が確かめるかの三つを書き足してください。
| 確認日 | 不明点 | 確認担当 |
|---|---|---|
| （記入例）2026年8月20日 | 祖父の相続に、ほかの家へ嫁いだ子がいるか | 長男 |
書き足す行は、先に並べた相続と同じ順です。相続が一度なら一行、何度も重なっているならその回数だけ行が増えます。
不明点の欄は、空けたまま埋めた気にならないでください。分からないことが残っているという事実こそ、次に何を頼むかを決める材料になります。
この一枚は、家族用の確認メモです。法定相続情報一覧図のような、法務局へ申し出て交付を受ける書類ではありません。相続人が自分で戸籍と除籍の証明書などを集めて一覧図を作り、申し出るしくみは用意されていますが、ここで作るのは、その前に手元の情報を並べておくための紙です。
関係者の連絡先と、親の入院・家の故障を伝える順番を決める
今連絡が取れる関係者の連絡先を書き留めて、住んでいる親の入院や施設への入居、家の故障が起きたときに、誰から順に伝えるかを決めておいてください。
決めておくのは、名前と連絡先だけではありません。誰が最初に連絡するか、その人が捕まらないときは次に誰へかけるか、何を伝えるかまでです。親の入院なら、いつ入院したか、戻る見込みがあるかどうかを伝えます。家の故障なら、どこがどう壊れたか、危険があるか、修理にいくらかかりそうかを伝えます。
連絡先が分からない人は、別の欄へ名前を書いておいてください。名前を消してしまうと、確かめる相手がいたこと自体が忘れられます。
誰まで連絡が要るかは、何をするかで決まります。遺産分割が済むまで、実家は相続人みんなのものです。相続人が数人いるとき、相続財産はその人たちの共有物になり、各相続人は相続分に応じて亡くなった人の権利義務を引き継ぎます。
そのうえで、民法は行為を三つに分けています。雨漏りを直すような、今の状態を保つ行為（保存行為）は、共有者の一人でもできます。人に貸すような管理に関する事項は、持分の価格に従って過半数で決めます。建物を貸すなら、この決め方で設定できるのは三年を超えない期間です。家の形や使いみちを著しく変える行為（変更）には、ほかの共有者全員の同意が要ります。建替えのために解体するのは、ここに当たります。
実家そのものを売る話も、誰か一人では決められません。相続人が数人いる間、その家についての権利は相続分に応じて分かれているからです。
修理だけなら全員をつかまえなくても進みますが、貸す、作り替える、売るとなると、連絡が取れない人が一人でも残っている間は決められません。連絡先を書き留めておくのは、そのためです。
参照: e-Gov法令検索「民法」
親の居住希望・関係者の意向・家の費用・確認日を一枚に記録する
親がいつまで住みたいか、今連絡が取れている関係者が実家をどうしたいと考えているか、固定資産税・火災保険料・修繕費を誰が払っているか、それぞれをいつ確かめたかを、一枚にまとめてください。
親の希望と、関係者の意向は別の欄に書きます。まだ関係者かどうか確かめられていない人を、確定した相続人のように書かないでください。
費用は、費目ごとに、誰がいくら、いつ払ったかを書きます。名義が決まっていない間の支払いは、後で誰から誰へ返すのかという話になります。金額と日付が残っていないと、その話は記憶の言い合いです。
最後に、遺産分割が済んでいるかどうか、まだ確かめられていないこと、次にいつ確かめるかを書き足してください。次に家族が集まったとき、この一枚があれば、どこから話せばよいかで迷いません。
実家を今は動かさないと選ぶときに考え直す条件を決める
ここまで書き留めても、今はまだ決められないという結論になることがあります。それは家族の判断が欠けているということではありません。今は決めないでおくことも、一つの選び方です。
分かれ道は、次に何が起きたら考え直すかを、先に決めてあるかどうかです。決めてあれば、今は動かないという選び方になります。決めていなければ、そのまま置いてあるだけの状態と区別がつきません。
条件は、この家にこれから起こりうることから選びます。住んでいる親が入院したり施設へ移ったりしたとき、屋根や水回りが壊れて修理が要るようになったとき、確かめてあった関係者の誰かが亡くなったとき、売却や建替えの話が具体的になったときです。どれも、家を管理する人か、確かめる相続か、話し合う相手が入れ替わる場面です。
決めるのは条件だけではありません。誰が気づいて、誰へ伝えるかまで決めておいてください。条件だけを決めて、気づく人を決めずにおくと、起きたことが誰にも届かないまま過ぎます。
いつまでに決めるという期日は置かなくてかまいません。線を引くよりも、何が起きたら考え直すかを書いておくほうが、次に家族が集まったときに話が続きます。
まとめ：確かめる順番は名義の世代で変わらない
亡くなった名義人が何世代前の人でも、関係する人が何人になりそうでも、始め方は変わりません。世代の数や人数は、この家の難しさを先に測る物差しにはならないからです。分かるのは、まだ手続きが終わっていない相続を古いものから並べ終えたあとになります。
次にすることは一つです。実家の土地と建物が、それぞれ誰の名義で登記されているかを確かめてください。ここを飛ばすと、どの相続から確かめればよいかが決まらず、家族の間の話も、専門家への相談も、始める場所が決まりません。
名義人が亡くなった人のままだと分かったら、その人がいつ亡くなったのかを、家族の記憶ではなく戸籍で確かめてください。つぐーるでは、亡くなった人の名義が残ったままの実家を、どの相続から確かめていくかも含めて、実家の将来をこれから考えるあなたに信頼できる情報を提供しています。
