実家は再建築できる？接道の条件と役所・法務局での調べ方

前の道が細い、私道の奥に建っているといった実家は、「建て替えられない土地かもしれない」と言われることがあります。

建て替えられるかを決めるのは建築基準法の「道路」と「接道」の条件で、その材料の多くは役所の窓口と法務局と現地で家族が自分で確かめられます。

「再建築不可」と言われた土地にも、許可や認定を受けて建て替える方法が残っていることがあります。

実家が再建築できるかを決める接道の条件

建て替えられるかは、道路の種類・道路の幅・接している長さの3つの条件でほぼ決まります。

舗装の有無や「市道」という呼び名とは別に、建築基準法上の扱いで決まる点が大切です。

判定するのは不動産会社ではなく「特定行政庁」です。建築確認を担う職員(建築主事)を置く市区町村か、それ以外の地域を受け持つ都道府県を指します。

窓口の名前は建築指導課・建築審査課・建築安全課など自治体によって違うため、ここではまとめて「建築指導課」と書きます。

接する道が建築基準法上の道路である

建築基準法42条は、建物を建てるための「道路」を種類ごとに決めていて、原則は幅4m以上の道です。

押さえておきたいのは、公道か私道かと、建築基準法上の道路であることは別の話だという点です。

市道でも、幅が4m未満で2項道路の指定がなければ、建築基準法上の道路の扱いから外れます。反対に、個人が持つ私道でも、位置指定道路や2項道路であれば建築基準法上の道路です。

窓口で「この道は位置指定道路ですか、2項道路ですか」と種類の名前で聞くと、職員も台帳や図面のどこを見ればよいかがすぐに分かります。

出典: e-Gov法令検索「建築基準法」第42条

幅4m以上の道路に2m以上接している

建物の敷地には、道路に2m以上接することが求められます(建築基準法43条1項)。

これを「接道義務」と呼び、火事や地震のときに人が逃げられ、消防車などが近づけるようにするための決まりです。

読み違えやすいのは、細い通路の奥に家が建つ「旗竿地(はたざおち)」です。

旗竿地では、入口の幅に加えて、通路のような部分が道路に出るまでのどこでも2m以上あることが求められます。途中に1か所でも2mを切るところがあれば、その幅で判定されると考えておきましょう。

札幌市の条例のように、通路の幅は「道路に達するまで有効に保持」するよう明記している自治体もあります(運用は自治体ごとに異なります)。はみ出したブロック塀や置いたままの物置が、判定を左右することもあります。

出典: e-Gov法令検索「建築基準法」第43条／国土交通省「建築物の改修における建築基準法のポイント説明会」資料／札幌市「札幌市建築確認申請の手引き」路地状敷地の制限

幅4m未満の道でも2項道路なら建て替えられる

前の道が4mに満たなくても、「2項道路」に指定されていれば、敷地を下げることで建て替えられます。

「道が4mもないから再建築不可だ」と思われがちですが、細い道に面した実家にも建て替えの余地が残っている場合があるのです。

2項道路とは、建築基準法の適用が始まった時点で建物が立ち並んでいた幅4m未満の道のうち、特定行政庁が指定した道です(42条2項)。

その時点は多くの地域で1950年11月23日、後から都市計画区域に入った地域では区域に入った時点です。

2項道路に面した敷地は、建て替えのときに次の線まで下がる(後退する)ことで建てられます。この後退を「セットバック」と呼びます。

ただし、後退した部分には建物も塀も建てられず、建てられる家が今より小さくなることがあります(「セットバックで建てられる家が小さくなる」で説明します)。

出典: e-Gov法令検索「建築基準法」第42条／大田区「2項道路」

条例の上乗せと都市計画区域外の扱い

接道の条件は、条例で「2m」より厳しくなる地域と、接道義務そのものがかからない地域があります。

建築基準法は、自治体が条例で敷地と道路の関係に制限を付け加えることを認めています(43条3項など)。代表例が東京都の建築安全条例で、通路のような部分だけで道路に接する「路地状敷地」に、通路の長さに応じた幅を求めています。

たとえば、長さ25m・幅2.5mの通路の旗竿地は、法律の「2m以上」を満たしています。それでも東京都の条例では3m以上が必要なので、そのままでは建て替えられません。

「法律の2mは満たすが、条例の幅には届かない」ケースがあるため、実家のある自治体の条例を建築指導課で確かめておきましょう。

反対に、条件がゆるくなる地域もあります。接道義務を含む規定は「都市計画区域」と「準都市計画区域」の中でだけ適用され、区域外の土地は対象外です(建築基準法41条の2)。

区域外でも、条例で制限を設けている場合はあります。地方の実家なら、都市計画課の都市計画図か自治体の地図サイトで、都市計画区域の中か外かを先に見ておくと調べる範囲が絞れます。

出典: e-Gov法令検索「建築基準法」第41条の2・第43条／江戸川区「すまいの手引き 路地状敷地」

再建築できない恐れがある敷地の形

実家の敷地が次の4つの形に当てはまるなら、接道の条件を詳しく調べておく必要があります。

では、親はなぜこの家を建てられたのでしょうか。理由は次の3通りが考えられます。

• 建てた当時は基準を満たしていたが、その後に敷地や道の状態が変わった
• 建てた当時から基準を満たしていなかった
• 法律や条例が、建てた後に変わった

どれに当たるかで使える手立てが変わり、建てたときの建築確認の記録を集めると答え合わせができます。

出典: e-Gov法令検索「建築基準法」第42条・第43条

前面の道が建築基準法上の道路かを調べる方法

道路の種類は特定行政庁が判定して記録しているため、最終的な答えは建築指導課にあります。

とはいえ窓口へ行く前に、自治体が公開する地図を使えば、自宅のパソコンやスマートフォンでもかなりの当たりがつきます。

自治体の指定道路図で道路の種類を見る

多くの自治体は、道路の種類を色分けした「指定道路図」を地図サイトで公開しています。

特定行政庁は「指定道路図」と、道路ごとの記録である「指定道路調書」を作ることになっていて(建築基準法施行規則10条の2)、どちらも閲覧できる書類です(同規則11条の3)。

「(市区町村名) 指定道路図」「(市区町村名) 道路種別」「(市区町村名) 建築基準法 道路 地図」などで検索してみてください。

実家の場所を表示し、前の道に付いた色や線を凡例(色の説明)と見比べると、道路の種類が読み取れます。京都市の凡例は次のとおりです(色分けや表示は自治体ごとに異なります)。

注意したいのは、図に線が無くても「建築基準法上の道路ではない」とは限らないことです。京都市でも、色が付いていない道は「未判定」として、判定の依頼を出すよう案内しています。

出典: e-Gov法令検索「建築基準法施行規則」第10条の2・第11条の3／京都市「指定道路図の凡例」(令和6年12月)

建築指導課で道路の種類と幅を確かめる

建築指導課では、道路の種類・幅・後退の3点に分けて地番で聞くと、はっきりした答えをもらいやすくなります。

町村部では、都道府県の建設事務所や土木事務所が担当していることもあります。自治体のサイトで「建築基準法の道路」の問い合わせ先を調べると、担当の窓口が分かります。

板橋区のように、電話・メール・FAXでは道路の種類に答えず、窓口でだけ対応している自治体もあります。遠方の実家でも、一度は窓口へ足を運ぶつもりで日程を組んでおきましょう。

窓口へは、次のものを持っていくと調べてもらいやすくなります。

• 地番が分かる資料(登記事項証明書、または固定資産税の課税明細書)
• 公図の写し(法務局で取れる)
• 住宅地図のコピー、または現地の写真

ふだん使う住所(住居表示)と、登記で土地を特定する地番は、別の番号であることがよくあります。役所の道路の記録は地番でひもづいていることが多いので、地番で聞くのが近道です。

「この家は再建築できますか」は計画を見ないと答えられない質問なので、次の3点に分けて聞いてみてください。

回答を受けたら、その場で次のことをメモしておきましょう。

• 日付
• 担当課と担当者の名前
• 回答の内容(種類・幅・後退の要否)
• 根拠になった図面や台帳の名前

「いつ、どこで、誰が、何を根拠に答えたか」が分かると、相続人どうしや不動産会社と話すときに食い違いが起きにくくなります。

出典: 板橋区「建築基準法の道路種別調査」

位置指定道路や2項道路の図面の写しを取る

道路の図面の写しがあれば、道の幅や指定の範囲、後退する線を自分の目で確かめられます。

取れる図面は、道路の種類によって違います。

図面の名前・手数料・取り方は、自治体によって違います。

• 板橋区は、位置指定道路図・道路位置確認図・中心線確定図(2項道路で協議して決めた中心線の図)を、窓口のシステムで誰でも取得できると案内しています(道路位置確認図は一部の道路のみ)。
• さいたま市は、道路位置指定図の写しを、北部・南部の建築指導課の窓口や自動交付機で取得できると案内しています。

手数料は数百円程度の自治体が多いものの、改定されることもあるため、取りに行く前に自治体のサイトで確かめておきましょう。

出典: 板橋区「建築基準法の道路種別調査」／さいたま市「建築計画概要書等が窓口に並ばずに取得できます」

指定道路図に載っていない道の判定を依頼する

指定道路図に線が無い道や「未判定」「調査中」とされた道は、建築指導課に個別の判定を頼めます。

京都市は「道路種別判定依頼書」を出すよう案内しています。墨田区の細い道の整備の流れでも、建築の前に「道路調査依頼」を出し、「道路調査回答書」を受け取る手順が示されています。

判定には昔の資料の確認や現地調査が入るため、日数がかかる自治体があります。

相続放棄をするかは、原則として相続の開始を知った時から3か月以内に決める必要があります(民法915条)。土地の扱いを決める材料として道路の種類を知りたいなら、早めに判定を依頼しておきましょう。

出典: 京都市「指定道路図の凡例」(令和6年12月)／墨田区「細街路拡幅整備事業」パンフレット／e-Gov法令検索「民法」第915条

接道の長さと道路の幅を確かめる方法

敷地が道路に何m接しているかは役所に記録が無いことが多く、家族が図面と現地での計測で確かめる部分になります。

建築指導課が答えるのは、主に道路の種類と幅の扱いです。確かめる先を整理すると次のとおりです。

法務局で公図と地積測量図を取る

法務局で登記事項証明書・公図・地積測量図の3つをそろえると、土地の並び方と間口の長さが分かります。

オンラインの「登記情報提供サービス」でも、これらの図面を見られるので、実家が遠くても自宅でそろえられます。ただし公印が付かないため、役所や金融機関に出すときは法務局の証明書が必要です。

公図の多くは明治時代の図面がもとで、法務局自身も「おおよその位置や隣どうしの関係を示すもの」と説明しています。間口の長さを読むなら、地積測量図を使いましょう。

法務省の通知では、2005年3月7日以降に作成された地積測量図は境界の点の座標などが記録され、現地で境界を復元しやすいとされています。それより古い図面や、図面が無い土地では、間口を確かめきれないことがあります。

前の道が私道なら、その私道の登記上の名義人も確かめておくと役立ちます。建て替えの工事で、通行や掘削の承諾を求める相手になるからです。

出典: 法務局「登記所の地図にはどのようなことが記載されているのですか？」／法務省「表示に関する登記における筆界確認情報の取扱いについて」／登記情報提供サービス「登記情報提供サービスとは」

道路管理課で道路台帳と道路の境界を確かめる

公道の幅は、見た目の舗装の幅より、道路を管理する役所(道路管理課・土木課など)の記録が頼りになります。

道路管理者は「道路台帳」の図面を持ち、道路と民有地の境界(官民境界)を確定したときの図面を残していることもあります。板橋区では、道路台帳平面図の写しと土地境界図等の証明を窓口で出しています。

舗装は4mあるように見えても、道路として管理されている幅はそれより狭く、残りは隣の家の土地だった、ということも起こります。その逆もあります。

建築指導課(道路の種類)と道路管理課(道路の幅と境界)は、窓口が別であることがほとんどです。同じ役所の中でも、聞く相手を分けて準備しておきましょう。

出典: 板橋区「土地境界図等の証明、道路台帳平面図等の写しの交付」

現地で通路のいちばん狭い幅と境界標を確かめる

現地では、通路のいちばん狭いところを境界標を基準に測ると、実際の間口に近い数字が分かります。

1. メジャー(できれば5m以上測れるもの)を用意する
2. 道路に面した入口の幅(間口)を測る
3. 旗竿地なら、通路の入口から奥まで、何か所かに分けて幅を測る
4. 塀・ブロック・擁壁(土留めの壁)・電柱・植木などで狭くなった場所の幅を測る
5. 敷地の角などにある境界標(コンクリートの杭、金属のプレートや鋲など)を探す
6. 測った位置と数値が分かるように、メジャーを当てた状態で写真を撮る

塀やブロックの位置と、土地の境界はずれていることがあります。親が建てた塀が境界より内側にあることも、隣の家の塀が境界をまたいでいることもあるためです。

測った幅が2mを大きく超えていれば、接道の長さはひとまず心配が小さいといえます。2mぎりぎり、または届かないときは、確定測量を考えましょう。

出典: e-Gov法令検索「建築基準法」第43条

境界があいまいなら土地家屋調査士に確定測量を頼む

間口や通路の幅が2mにわずかに届かないときや、境界標が見つからないときは、境界そのものを確定させると結論が出せます。

確定測量では、隣の土地の持ち主に立ち会ってもらい、境界の位置を確認し合います。依頼先は、土地の測量と、境界や面積に関する登記を専門にする土地家屋調査士です。

期間と費用は、隣の土地の数、隣の持ち主と連絡がつくか、官民境界の確定も必要かで大きく変わります。複数の土地家屋調査士から見積もりを取り、含まれる作業を比べてみてください。

確定測量は、土地の経緯を知っている親が元気なうちの方が進めやすくなります。「この塀はいつ誰が建てたか」「隣とどんな約束をしたか」を知っている人がいると、立ち会いの話がまとまりやすいからです。

出典: e-Gov法令検索「土地家屋調査士法」第3条

実家を建てたときの建築確認の記録を集める方法

親が家を建てたときの建築確認の記録は、家の中や役所に残っていることがあります。

記録からは、当時どの道を前提に建築確認を取ったか、道路に何m接しているとしたか、完成後の検査を受けたか、過去に特別な許可を受けたかが分かります。

道路の種類や現地での計測が「今の答え」なら、建てたときの記録は「当時の答え」です。両方を並べると、親が建てられた理由の答え合わせができます。

実家に残る確認済証や図面を探す

役所に取り寄せる前に、まず家の中を探してみましょう。

原本が見つかれば、手数料も日数もかけずに済みます。

広島市の案内によると、確認済証は建築主に渡される書類で、なくしても再発行はできないとされています。

見つからないときは、役所の建築計画概要書や台帳記載事項証明書で代わりの情報を集められます。

家を建てたときの書類は、権利証(登記済証)や固定資産税の通知書、住宅ローンの書類と一緒に、封筒や箱にまとめて保管されていることがよくあります。

出典: 広島市「確認申請等台帳記載事項証明書（台帳証明）の交付」

建築計画概要書で当時の道路と接道の長さを見る

「建築計画概要書」を取ると、親が建築確認のときに、道路の幅と接している長さを何mとして申請したかが分かります。

建築計画概要書は建築確認の申請書類の一部で、誰でも閲覧や写しの交付を受けられます(建築基準法93条の2、同法施行規則11条の3)。

今の様式では、第二面の「道路」の欄に「幅員」と「敷地と接している部分の長さ」を書き、第三面に見取図と配置図が付きます。

ただし京都市の記入要領は、幅4m未満の2項道路などでも幅員の欄に「4m」と書くよう案内しています。実は、概要書の「4m」は実際の道の幅とは限らないのです。配置図の後退線の書き込みとあわせて読むと、違いに気づけます。

請求先は建築指導課などです。次の情報があると、物件を探してもらいやすくなります。

• 実家の地番と住所(住居表示)
• 建てたおおよその年
• 建築主の名前(多くは親の名前)
• 分かれば確認番号と確認の日付

保存の開始時期や期間は自治体によって違い、古い家ほど残っていないことがあります。たとえば鳥取県は、閲覧できるのは昭和46年度以降に確認申請された建物の概要書だと案内しています。

出典: e-Gov法令検索「建築基準法」第93条の2／e-Gov法令検索「建築基準法施行規則」第11条の3／京都市「建築計画概要書の記入方法の統一について」／鳥取県「建築物台帳記載事項証明書について」

台帳記載事項証明書で検査済証の有無を確かめる

役所の「確認台帳」の記録を証明する「台帳記載事項証明書」を取ると、検査済証が交付されたかが分かります。

確認番号や確認の日付も載る書類で、「確認済証明書」と呼ぶ自治体もあります。申請できる人は、自治体によって限られています。

• 鳥取県は、個人の建物なら建築主・相続人・所有者に限り、相続人には戸籍謄本などの添付を求めています。
• 岡山市は、建築主か現在の所有者に限っています。

名義がまだ亡くなった親のままなら、相続人として申請できるか、何を持っていけばよいかを事前に窓口へ確かめておきましょう。

建てた年代によっては、記録を持っているのが都道府県のこともあります。たとえば東京都中央区は、昭和25年度から39年度に建築確認を受けた建物は、原則として東京都の所管だと案内しています。

台帳に記録が無い家は、建築確認を受けずに建てられた可能性があります。土地の再建築の可否とは別の問題ですが、今の家の増築やリフォームの扱いに影響します。

出典: 鳥取県「建築物台帳記載事項証明書について」／岡山市「建築台帳記載事項証明書の取得方法について」／中央区「確認済証明書（台帳記載事項証明書）」

過去の43条許可の記録を照会する

接道の条件を満たさない敷地でも、過去に特別な許可を受けて家が建てられていることがあります。

昔は「43条ただし書きの許可」、今は「43条2項2号の許可」と呼ばれる許可です。受けていれば、家の中に「許可通知書」が残っているか、役所の台帳に記録があります。許可や事前相談の記録を地図で公開している自治体もあります。

公開していない自治体でも、建築指導課で照会してみてください。

記録が見つかったら、許可に付いた条件(建物の用途・規模・階数など)を確かめましょう。許可は「その建物の計画」に対して出たもので、建て替えで受け直す必要があるかは自治体の運用によって違います。

窓口で「過去の許可と同じ条件で建て替える場合の扱い」を聞いておくと、見込みが立てやすくなります。

出典: 西宮市「建築基準法第43条第2項第1号認定、法第43条第2項第2号許可」／京都市「指定道路図の凡例」(令和6年12月)／京都市「指定道路図の凡例」(令和5年12月)

接道を満たしていないときに再建築を可能にする選択肢

接道の条件を満たしていなくても、許可や認定を受ける方法と、敷地や道を整えて条件を満たす方法が残っていることがあります。

許可や認定は、土地ではなく建て替えの計画に対して出ます。調査の段階では、建築指導課に事前相談をして見込みを聞くところまで進め、計画が固まったら建築士と正式な手続きに入る流れです。

43条2項2号の許可(旧ただし書き許可)を受ける

道路に2m以上接していない敷地でも、特定行政庁の許可を受ければ建てられ、その許可の基準を公開している自治体も多くあります。

建築基準法43条2項2号は、特定行政庁が交通上・安全上・防火上・衛生上支障がないと認め、建築審査会の同意を得て許可すれば建てられると定めています。2018年の法改正の前の呼び名は「43条1項ただし書きの許可」です。

対象になる敷地は、建築基準法施行規則10条の3第4項で、次の3つのいずれかとされています。

1. 敷地の周りに、公園・緑地・広場などの広い空き地がある
2. 敷地が、農道などの公共の道(幅4m以上のもの)に2m以上接している
3. 敷地が、建物の用途や規模に応じて、避難や通行の安全のために十分な幅のある通路に接していて、その通路が道路に通じている

実家で多いのは、3つ目の「通路」の型です。

実は、多くの自治体が「包括同意基準」「一括同意基準」などの名前で許可の基準を公開しています。この基準に当てはまる計画は、建築審査会で一件ずつ審議せず、まとめて同意を得る運用です。

つまり、公開されている基準を読めば、実家の通路が許可の見込みのある型かを自分で当たりをつけられるのです。東京都(都が特定行政庁である区域)の一括許可同意基準から、住宅に関係する基準の一部を紹介します。

このほか、敷地と道路の間に水路がある場合(管理者の占用許可などが前提)などの基準もあります。中身は自治体ごとに違うので、「(自治体名) 43条2項2号 許可基準」「一括同意基準」で検索してみてください。

基準を読む前に、次の3つを手元にそろえておくと照らし合わせやすくなります。

• 通路のいちばん狭い幅と、道路までの長さ(現地で測ったもの)
• 通路の土地の登記上の名義人(登記事項証明書で確認)
• 通路の名義人の承諾が必要か、必要なら何人分か

通路が他人の土地なら、その持ち主の承諾書を申請に付けるよう求める自治体が多くあります。通路が共有名義なら、共有名義人の誰の承諾が要るのかが論点になります。

なお、基準に当てはまっても、許可が必ず出るわけではありません。最終的な判断は特定行政庁と建築審査会が行うため、早い段階で事前相談をして見込みを聞いておきましょう。

出典: e-Gov法令検索「建築基準法」第43条／e-Gov法令検索「建築基準法施行規則」第10条の3／東京都都市整備局「建築基準法第43条第2項第2号に関する一括許可同意基準について」／埼玉県「法第43条第2項第1号認定及び第2号許可」

農道などに接するなら43条2項1号の認定を受ける

前の道が幅4m以上の農道などなら、建築審査会の同意がいらない「認定」で建てられる場合があります。

建築基準法43条2項1号の認定は、2018年の法改正(2018年9月25日施行)でできた仕組みです。特定行政庁の判断だけで建てられる代わりに、対象は条文で絞られています。

当初は「延べ面積200㎡以内の一戸建て住宅」でしたが、施行規則の改正(2023年12月13日施行)で500㎡以内に広がり、用途も広がりました。古い解説の「200㎡」に引きずられないよう、書かれた時期を見ておきましょう。

前の道が土地改良事業でできた農道や、林道、河川の管理用の道などなら、この認定が候補になります。

福岡市は、土地改良事業による道、農道整備事業による農道、臨港施設道路、河川管理用道路などを例に挙げています(運用は自治体ごとに異なります)。

農道などに当たるかは、建築指導課に加えて、その道を管理する部署(農政課・土木課など)にも聞いておくと判断の材料がそろいます。

出典: e-Gov法令検索「建築基準法施行規則」第10条の3／国土交通省「建築基準法の一部を改正する法律（平成30年法律第67号）について」／福岡市「建築基準法第43条第2項第1号認定の取り扱いについて」

隣地の一部を取得して間口を2m以上にする

間口や通路の幅が2mに数十センチだけ届かないなら、隣の土地の一部を取得して2mを確保する方法があります。

2m以上接するようになれば、接道義務を満たせます。必要になる手続きは次の2つです。

• 取得する部分を測量して土地を分ける(分筆)。土地家屋調査士に依頼する
• 取得した部分の名義を変える(所有権移転の登記)。司法書士に依頼するのが一般的

隣の土地の一部を「借りる」形で敷地に含められないか、と考える人もいるでしょう。借りた土地を敷地として認めるかは自治体の運用によって違うことがあるため、建築指導課に聞いてみてください。

条例の幅が求められる地域では、2mでは届かないこともあります。何mあれば条件を満たすのかを、隣の持ち主と話す前に建築指導課で確かめておきましょう。

出典: e-Gov法令検索「建築基準法」第43条

私道を位置指定道路にする

建築基準法上の道路になっていない私道は、特定行政庁から「位置指定道路」の指定を受ければ、建築基準法上の道路になります(42条1項5号)。

ただし、道そのものが建築基準法と施行令144条の4第1項の基準を満たす必要があります。主な基準は次のとおりです。

• 幅が4m以上ある
• 両端が他の道路につながっている(行き止まりの道は、長さが35m以下である場合など、決められた条件を満たすときに限る)
• 道が交わったり曲がったりする角に、すみ切り(角を切り取った部分)がある
• 砂利敷きなど、ぬかるみにならない構造である
• 坂の勾配が12%以下で、階段状でない
• 排水のための側溝などがある

申請には、道になる土地の持ち主や、その土地に権利を持つ人などの承諾書も必要です(建築基準法施行規則9条)。

このため、今ある細い通路を後から位置指定道路にしてもらうのは、ハードルが高いのが実情です。幅を4mに広げるには通路に面した家々が土地を出し合う必要があり、全員の足並みがそろって初めて進みます。

条例で基準が変えられている地域もあります。相談先は建築指導課で、承諾を求める相手は私道の登記事項証明書で確かめられます。

登記上の名義人が亡くなっていれば、承諾を求める相手はその相続人です。名義が古いままだと相続人探しから始まるので、早めに登記を確かめておきましょう。

出典: e-Gov法令検索「建築基準法」第42条／e-Gov法令検索「建築基準法施行令」第144条の4／e-Gov法令検索「建築基準法施行規則」第9条

再建築の可否を調べるときの注意点

調べた結果は、不動産会社の判断・セットバック・私道の承諾・リフォームの制限・区域区分の5つの場面で読み違えが起きやすくなります。

不動産会社の判断は役所の回答で裏を取る

不動産会社に「再建築不可」と言われたら、その根拠を聞き返しておきましょう。

その判断が正しいこともありますが、査定の段階では、道路の判定や許可の見込みをまだ役所で確かめていない例もあります。聞き返すのは次の2つです。

• 3つの条件(道路の種類・道路の幅・接している長さ)のうち、どれを満たしていないのか
• それを、どこで確かめたのか(建築指導課の回答か、図面か、見た目の判断か)

そのうえで、家族も建築指導課の回答を取っておくと、判断の根拠を見比べられます。

不動産会社とは、対立するより協力して進められます。仲介する不動産会社は、売買のときに役所で道路などを調べ、建築基準法の制限を重要事項説明で買主に説明する立場です(宅地建物取引業法35条)。

家族が役所の回答や図面をそろえて渡せば、調査の手間が減り、話も早く進みます。

一方で、窓口の説明は道路の種類や幅の扱いまでで、「この家を建て替えてよい」という約束とは別です。実際に建て替えられるかは、具体的な計画で建築確認を受けるときに決まります。

出典: e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」第35条

セットバックで建てられる家が小さくなる

2項道路でセットバックすれば建て替えられても、後退した分だけ、建てられる家が今より小さくなることがあります。

後退した部分には、次の制限がかかります。

• 道路とみなされ、建ぺい率や容積率を計算するときの敷地面積に入らない(建築基準法施行令2条1項1号)
• 道路の中には建物を建てたり、道路に突き出して建てたりできない(建築基準法44条)。建築基準法の「建物」には門や塀も含まれるため、門や塀も造れない

もともと敷地が狭い実家では、再建築「可」でも、今の家より小さい家しか建たないことがあるのです。後退する面積を図面で確かめ、建築士におおよその規模を出してもらうと見通しが立ちます。

一方で、家族の負担を軽くする制度もあります。多くの自治体が、後退した部分を道路として整備する「狭あい道路(細街路)の拡幅整備事業」を行っています。

たとえば墨田区は、建築主や土地の持ち主の承諾を得て、区の負担で幅4mに広げる工事を行い、後退部分の測量も区が行うと案内しています。建築工事に伴う門や塀の撤去費などは、区の負担の対象外です。

助成の範囲や手順は自治体ごとに異なるので、塀を壊す前に手順を確かめておきましょう。道路の種類を聞きに行くときに、「後退部分の整備事業や助成はありますか」とあわせて聞いてみてください。

出典: e-Gov法令検索「建築基準法」第2条・第44条／e-Gov法令検索「建築基準法施行令」第2条／墨田区「細街路拡幅整備事業」パンフレット

私道に面する実家は通行と掘削の承諾を確かめる

前の私道が建築基準法上の道路でも、建て替えの工事では私道の持ち主の承諾を求められる場面があります。

道路として認められることと、私道の持ち主が工事に協力してくれることは別の話です。承諾を求められるのは、たとえば次の場面です。

• 工事車両が私道を通る
• 水道管やガス管を引き込むために、私道を掘る

承諾が得られないと、工事が思うように進まないこともあります。私道の登記上の名義人は、法務局で取った登記事項証明書で確かめておきましょう。

知っておくと役立つのが、2023年4月1日施行の民法213条の2です。他の土地に設備を置かなければ電気・ガス・水道などを引き込めない土地の持ち主は、必要な範囲で他の土地に設備を置けるようになりました。

ただし、次の条件がつきます。

• 設備を置く場所や方法は、相手の土地にとって損害がいちばん少ないものを選ぶ
• 前もって、目的・場所・方法を相手に通知する
• 相手の損害に対して、償金を支払う

法務省の解説では、権利があっても勝手に工事をすること(自力執行)は一般に禁止され、拒まれたら裁判で妨害をやめるよう求めることになります。

つまり、法律の後ろ盾はできたものの、話し合いで承諾をもらうのが今も近道です。

出典: e-Gov法令検索「民法」第213条の2／法務省「民法等一部改正法・相続土地国庫帰属法の概要」／法務省「民法の改正（所有者不明土地等関係）の主な改正項目について」

建て替えられない家は大規模なリフォームも制限される

2025年4月の建築基準法の改正で、木造2階建てなどの大規模なリフォームにも、前もって建築確認が必要になりました。

「建て替えられないなら、今の家を直して住む、または貸す」と考えるときに関わる改正です。

改正前は、木造2階建ての住宅など(いわゆる4号建築物)の大規模なリフォームに建築確認は不要でした。

改正後は、木造2階建てや延べ面積200㎡を超える木造平屋建てなどで、2025年4月以降に着手する工事に手続きが必要です(国土交通省のリーフレット)。

大規模なリフォームとは、建築基準法の「大規模の修繕・大規模の模様替」のことです。壁・柱・床・はり・屋根・階段(主要構造部)のどれか一種類以上について、その過半を直す工事を指します。

国土交通省のリーフレットは、建築確認を受けるときに今の法律に合っていない部分があれば、合わせる工事が別に必要になる場合があるとも書いています。

接道の条件を満たさない家には、緩和の仕組みもあります。建てた当時は適法で、その後の法改正などで基準に合わなくなった家(既存不適格の建物)が対象です。

利用者が増えるような用途の変更をせず、特定行政庁が交通上・安全上・防火上・衛生上支障がないと認めれば、大規模なリフォームでも接道の規定に合わせなくてよいとされています(建築基準法86条の7第1項、施行令137条の12)。

この緩和は「建てた当時は適法だった」家に限られるため、建築確認や完了検査の記録が見つからなかった家は、その前提から確かめる必要があります。

どの工事が当たるのか、緩和を受けられるのかは家ごとに分かれます。計画の前に、建築士や建築指導課に確かめておくと手戻りを防げます。

出典: 国土交通省「建築基準法改正 建築確認」リーフレット／国土交通省「建築物の改修における建築基準法のポイント説明会」資料／e-Gov法令検索「建築基準法」第2条・第86条の7／e-Gov法令検索「建築基準法施行令」第137条の12

市街化調整区域では接道と別に建て替えが制限される

郊外や農村部の実家では、接道とは別に、市街化調整区域にあるかも確かめておきましょう。

市街化調整区域は、市街地を広げないように建物を建てることを抑えている区域で、接道の条件を満たしていても、建て替え(改築)に都市計画法43条の許可が必要になる場合があります。

• 自治体の都市計画図や地図サイトで、実家が市街化区域・市街化調整区域のどちらにあるか(区域区分)を見る
• 市街化調整区域なら、都市計画課や開発指導課など開発許可を担当する窓口で、建て替えに許可がいるか、どんな条件があるかを聞く

接道の調査と区域区分の確認は窓口が別なので、同じ日に役所へ行くなら両方を回る予定を立てておくと一度で済みます。

出典: e-Gov法令検索「都市計画法」第7条・第43条

まとめ：建て替えられるかは道路の種類・幅・接する長さで決まる

実家を建て替えられるかは、前の道が建築基準法上の道路か、幅が4m以上あるか(または2項道路か)、敷地が道路に2m以上接しているかの3つでほぼ決まります。道路の種類を最終的に答えるのは建築指導課で、3つのどれかを満たしていなくても、43条2項の許可や認定で建てられる場合があります。

次の一歩は、実家の地番を調べて建築指導課の窓口へ行き、道路の種類・幅・後退の要否を聞いて、日付と担当者と根拠の図面をメモに残すことです。ここを飛ばして見た目や不動産会社のひと言で判断すると、2項道路のように建て替えの余地がある土地まで諦めてしまうおそれがあります。

道路の種類が分かったら、法務局の地積測量図と現地の計測で今の間口の幅を、家の中や役所に残る建築確認の記録で建てたときの道路と接道の扱いを確かめてみてください。実家と相続の地図帳「つぐーる」では、実家の接道の条件や再建築できるかの調べ方も含めて、相続や実家について悩むあなたに経験に基づいた情報を提供しています。