実家に親とあなたが同居、名義は不明。兄弟姉妹のいないあなたは、まず名義人を確かめる段階

回答を見直す（診断の最初からやり直します）

制度情報は2026年10月時点で確認しています

あなたの実家は、今どんな状況か

あなたは、まだ実家の相続が起きておらず、その実家に親1人と一緒に住んでいる(あなたの家族も一緒に住んでいる場合を含む)。あなたには兄弟姉妹がいなくて、実家の名義が誰なのかは分からないということですね。

兄弟姉妹がいないあなたの実家では、「誰が家をもらうか」で子どうしが意見を言い合う場面はありません。ただ、名義が分からない実家は、親1人の家だと思っていても、登記(土地や建物の持ち主を国が記録したもの)では両親の共有名義だったり、亡くなった祖父母の名義のままだったりすることがあります。

この状況で大事なのは、「この家が誰のものか」ということです。この家を誰がどれだけ持っているかで、相続のあともこの家に住み続けられるか、相続税の特例が使えるか、誰と話し合う必要があるかが変わります。

今の段階で大切なのは、結論を急がないことと、登記上の名義人を確かめておくことです。同居しているからいずれ自分のものになると思っていても、まず名義を知るのが先です。親に希望を聞ける状況なら、この家を手に入れた経緯を親から聞けます。

いま決めなくていいことは？

相続が起きていない今は、実家をどうするかを急いで決める必要はありません。今の段階で結論を出しても、親の状況や家族の事情が変われば、前提ごと変わる可能性があるからです。

そのうえで、「いま決めなくていいこと」には2つの種類があります。

ひとつは、そもそも親が決めることで、子が先回りしなくてよいこと。もうひとつは、いずれ相続人の間で決めることになるけれど、今はまだ判断材料が足りないことです。

子には決める権限がないこと

親が決めることで、子が先回りしなくてよい事があります。

• 誰がこの家をもらうか
• 家をどうするか
• 名義・贈与・遺言などの親の財産をどうするか

実家が親の名義なら、それは今、親の財産です。誰にあげるか、売るか残すか、遺言を書くか、生前に贈与するか、名義を変えるか。これらを決めるのは親であって、子が先に決めても、法律上の効力はありません。

兄弟姉妹がいなくて同居していても、家の行き先は今の時点では決まっていません。親は遺言で別の人に家を残すこともできますし、ほかに相続人がいれば(例えば親に配偶者がいる場合)、その人も家を相続する立場になります。名義に親以外の人が入っていれば、そもそも親の相続だけでは家の行き先が決まりません。

親の財産をどう動かすかは、親の意向を聞いたうえで、必要なら専門家に確認して進めることです。

相続人の判断だが今は時期尚早なこと

判断材料が揃ってから決めるべきことで、相続前に決めても意味のないものもあります。

• 相続するかしないか
• この家に住み続けるか
• ほかに相続人がいる場合の分け方

相続放棄は、相続が起きたあとにしか手続きできません。今「自分はいらない」と言っても法律上の効力はなく、口約束として残るだけです。

親が住まなくなったあとも、あなたがこの家に住み続けるかも、今決める必要はありません。あなたの仕事や家族の事情、家の古さで答えが変わりますし、住み続けるとしても、家の持ち主を誰にするかは別の話です。

相続人があなた1人で、親が遺言で別の人に残していなければ、親の財産はすべてあなたが相続します。その場合、分け方や代償金(家をもらう人がほかの相続人に払うお金)を話し合う必要はありません。

ほかにも相続人がいる場合は、相続が起きたあとに、相続人の間で話し合って決めます。誰が相続人になるかは、相続が起きたときに確定します。

今のうちにやっておきたいこと

親が病気や認知症で考えを話せなくなると、遺言を残すことも、家の名義変更することも困難になります。また、相続が起きたあとは、手続きの期限に追われて、落ち着いて話す余裕もなくなります。

親に希望を聞ける状況なら、今やっておくべきことは、この家が誰のものかを確かめ、相続のあとも今の暮らしを続けられるかを見通しておくことです。

具体的には、「この家は誰の名義か」「親はこの家をどうしてほしいか」「相続税がかかりそうか」を知っておくことです。

実家の登記上の名義人を確かめる

登記上の名義人が誰かによって、このあと親と何を話し、誰に相談するかが決まります。名義を知らないまま進めると、話し合う相手や使える制度を見落とすことがあります。

まず法務局で、土地と建物それぞれの登記事項証明書(登記上の名義人が書かれた書類)を取ります。窓口で請求できるほか、インターネットで請求して郵送で受け取ることもできます。土地と建物で名義人が違うこともあるので、両方を見ます。

毎年届く固定資産税の通知の宛名は、登記上の名義人と同じとは限りません。名義人が亡くなっていると、通知は相続人のうちの1人宛てに届くことがあります。宛名だけで名義を決めつけず、登記事項証明書で確かめます。

あわせて親に、この家を買ったのか、祖父母などから相続したのかを聞いておきます。家を手に入れた経緯が分かれば、登記事項証明書に書かれた内容と照らし合わせられます。

親1人の名義なら、家は今、親の財産です。そのうえで親の考えを聞き、相続税がかかりそうかを確かめます。

親と誰かの共有名義なら、親の相続の対象になるのは親の持分(共有名義の家で親が持っている割合)だけです。残りの持分の名義人があなた以外なら、その人とも話す必要があります。

亡くなった祖父母などの名義のままなら、祖父母から相続した人(親など)に相続登記をする義務があります。相続登記は、亡くなった人の名義を相続した人の名義に移す手続きで、2024年4月1日より前の相続も対象です。期限には細かい条件があるので、司法書士に確認しましょう。

親の考えと、あなたの希望を知る

親がこの家をどうしてほしいかと、あなたが住み続けたいかで、家を「住み続ける前提で考える」か「空ける前提で考える」かが分かれます。

親には、「この家を誰に、どうしてほしい？」と聞きます。親の気持ちは、相続のあとには聞けません。はっきりした希望があれば、遺言という書面に残す方法があります。

あなた自身の答えも用意しておきましょう。親がここに住まなくなっても、住み続けたいか。一緒に暮らす家族がいれば、その人たちの希望も聞いておきます。あなたの答えが「分からない」なら、何が決まれば決められるのか(仕事、家族、家の古さ、お金)まで考えておきます。

相続税がかかりそうかを知る

相続税がかかるかどうかで、あなたが家をもらう場合に使える制度と、相続のあとにやる手続きが変わります。相続のあとに知ると、手遅れになることがあります。

まず、親の財産がおおよそいくらあるかを知っておきます。家の評価額の目安は、毎年届く固定資産税の通知で分かりますが、これは固定資産税の評価額であり、相続税の評価や実際の売却価格とは異なります。正確な金額は税理士に確認しましょう。

親の財産のおおよそが分かったら、相続税の「基礎控除」(相続税がかからない上限の金額)と比べてみます。超えそうなら、相続税がかかる可能性があります。

具体的には、まず相続税の基礎控除は次のように計算します。

相続人の数は、法律で決まる相続人の数です。例えば、相続人があなた1人なら、基礎控除は3,600万円です。ほかにも相続人がいれば、その人数で計算します。

それに対して、例えば実家の評価額が2,500万円、預金が1,500万円なら、財産の合計は4,000万円です(借金や葬式の費用があれば差し引きます)。

このケースでは相続する財産が基礎控除を超えるので、相続税がかかる可能性があるのです。

相続税がかかりそうな場合に知っておきたいのが、「小規模宅地等の特例」です。親が持っている土地(ほかの人との共有名義なら親の持分)の評価額を最大8割減らせる制度で、同居しているあなたが家と土地をもらえば使える可能性があります。

細かい条件があるので、名義を確かめたうえで、この段階で一度、税理士に相談しておきましょう。

【落とし穴】やらない方がいい行動

次の3つは、一度やると親や家族との信頼を壊したり、お金の面であとから元に戻しにくくなったりする可能性があります。良かれと思って行動して後悔する人もいるため、注意しましょう。

家に手を加えた部分は、原則としてその家の持ち主のものになります。登記上の名義人に親以外の人が入っていれば、あなたが出したお金がその人の持つ家にも入ります。親1人の名義でも、あなたが費用を出すと、税務署から親への贈与と扱われることがあります。名義が分かってから、親と相談して決めましょう。

親から生前に、お金を払わずに家の名義を自分に移すと贈与になり、贈与税がかかることがあります。小規模宅地等の特例は相続や遺贈(遺言でもらうこと)でもらった土地の制度なので、生前に名義を移した家には使えません。相続税を減らすつもりの行動が、かえって税金を増やすことがあります。

また、親に「どうしてほしいか」を聞くのはよいことです。でも、ほかに相続人がいたり、家の名義に親以外の人が入っていたりする場合、答えを自分に都合のよい方へ誘導すると、あとで「本当に親の意思だったのか」と争いの種になります。

あなたは将来的にどうするのが良いか

親とあなたが暮らす実家では、この先、親の介護や転居、あなたの仕事や家族の変化、家の修理、そして相続と、家の行き先を左右する出来事が順に起こります。

それぞれの場面で何が起きやすく、どう動けばよいかをまとめました。

専門家に相談するタイミング

名義が親1人ではなかった → 司法書士

共有名義なら持分をどう整理するか、亡くなった人の名義のままなら相続登記をどう進めるかを相談します。亡くなった人の名義のまま親の相続が起きると、親の相続とその前の相続登記を同時に進めることになります。

相続税がかかりそう → 税理士

財産のおおよそと、あなたが住み続ける予定かを伝えれば、あなたが家をもらって特例を使うと税金がどうなるか、申告が必要かを教えてもらえます。

親が「こうしたい」とはっきり決めた → 司法書士か弁護士

遺言は公正証書で残すと確実です。ほかに相続人がいる場合は、その人の最低限の取り分(遺留分)への配慮も、ここで確認できます。

聞いたことを確かめ直すタイミング

親が介護で施設や病院に入る

親が住まなくなったあと、あなたがこのまま住み続けるのかを確かめ直します。この場合は小規模宅地等の特例の扱いが変わることがあるので、税理士にも確かめます。

あなたの転勤や結婚などで、実家を離れることになる

あなたが実家を離れると、小規模宅地等の特例が使えなくなる可能性があります。離れる前に、税理士に確かめておきましょう。親が一人になる場合は、介護や家の管理を誰が担うかを親と確かめ直します。

家に大きな修理が必要になる

屋根や水回りなど数百万円かかる修理は、「誰が払うか」の問題になります。

親が払えるか、あなたが払うなら名義人との間でそのお金をどう扱うか、修理せずに手放す選択はあるか。住み続けたいかの答えが変わるきっかけになるので、親と確認し直します。

相続が起きたら

親が亡くなると相続が発生し、期限のある手続きが始まります。

3か月(相続放棄をするかの判断、自分のために相続が始まったと知った時から)、10か月(相続税がかかる場合の申告、亡くなったと知った日の翌日から)、3年(名義変更の登記、相続で所有権を得たと知った日から)と、時期によってやることが変わります。

根拠にした制度・手続き

• 登記事項証明書 — 法務局「登記事項証明書等の請求にはオンラインでの手続が便利です」
• 相続登記の義務(3年) — 法務省「相続登記の申請義務化について」
• 相続税の基礎控除 — 国税庁「No.4152 相続税の計算」
• 小規模宅地等の特例 — 国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例」
• 相続税の申告期限(10か月) — 国税庁「No.4205 相続税の申告と納税」
• 贈与税 — 国税庁「No.4402 贈与税がかかる場合」
• 相続放棄の期限(3か月) — 裁判所「相続の放棄の申述」
• 公正証書遺言 — 日本公証人連合会「遺言」