両親が暮らし、名義は親1人の実家。今は、残る親の住まいを両親と確かめておく段階

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制度情報は2026年10月時点で確認しています

あなたの実家は、今どんな状況か

あなたは、まだ実家の相続が起きておらず、その実家には両親が住んでいる。実家の名義は親1人ということですね。

両親が住み、名義は片方の親だけという実家は、ごく一般的な形です。ただ、相続のときに家族の意見が分かれやすい状況でもあります。

名義人の親が先に亡くなると、もう一方の親の住まいをどう守るかと、子がどれだけ受け取るかを、同時に決めることになります。残る親がこの家に住み続けたいか、子が自分の取り分を求めるかで、分け方が変わります。

この状況で大事なのは、「相続は一度では終わらない」ということです。名義人の親が亡くなる最初の相続では、もう一方の親も相続人になり、多くの場合はそのままこの家に住み続けます。

名義人でない親が先に亡くなった場合は、家の名義は動きません。家の行き先が最終的に決まるのは、二人目の親が亡くなる二度目の相続になることが多いのです。

ただ、最初の相続の分け方しだいで、残る親の住まいが守られるかどうかが変わります。たとえば最初の相続で家を子が相続し、残る親が住み続ける取り決めをしていないと、持ち主になった子が家を売りたくなったときに、親が住まいを失うおそれがあります。

今の段階で大切なのは、結論を急がないことと、両親それぞれの考えを聞いておくことです。親に家の話を切り出しにくいと思っていても、まず両親の考えを知るのが先です。

いま決めなくていいことは？

相続が起きていない今は、実家をどうするかを急いで決める必要はありません。今の段階で結論を出しても、親の状況や家族の事情が変われば、前提ごと変わる可能性があるからです。

そのうえで、「いま決めなくていいこと」には2つの種類があります。

ひとつは、そもそも親が決めることで、子が先回りしなくてよいこと。もうひとつは、いずれ相続人の間で決めることになるけれど、今はまだ判断材料が足りないことです。

子には決める権限がないこと

親が決めることで、子が先回りしなくてよい事があります。

• 誰が家をもらうか
• 家をどうするか
• 名義・贈与・遺言などの親の財産をどうするか
• 一人になったあとの住まい

実家は今、親の財産です。誰に家をもらってほしいか、売るか残すか、遺言を書くか、生前に贈与するか、名義を変えるか。これらを決めるのは親であって、子が先に話をまとめても、法律上の効力はありません。

名義人の親が亡くなったらもう一方の親が家をもらう、いずれは子が住む、と思っていても、今の時点では、どちらもまだ決まっていないことです。

片方の親が亡くなったあと、一人でこの家に住み続けるか、子の近くや施設へ移るかも、その親が決めることです。

親の財産をどう動かすかは、親の意向を聞いたうえで、必要なら専門家に確認して進めることです。

相続人の判断だが今は時期尚早なこと

判断材料が揃ってから決めるべきことで、相続前に決めても意味のないものもあります。

• 分け方・代償金
• 相続するかしないか
• もう一方の親がどれだけもらうか

家と預金などの財産をどう分けるか、家をもらう人がほかの相続人にお金を払う「代償金」が要るかどうかは、相続が起きたあとに、相続人の間で話し合って決めることです。今の段階では、家の価値も、誰が相続人になるかも、確定していません。

自分が相続するかしないかも同じです。相続放棄は、相続が起きたあとにしか手続きできません。今「自分はいらない」と言っても法律上の効力はなく、口約束として残るだけです。

最初の相続で、もう一方の親がどれだけもらうかも、今は決められません。残る親が多くもらえば、そのときの相続税は「配偶者の税額軽減」(配偶者がもらう財産には相続税がかかりにくくなる仕組み)で軽くなります。

ただ、その親が亡くなる二度目の相続では、子が受け取る財産が増えて、税金が増えることがあります。親の健康やお金の額でどちらが得かが変わるので、相続が起きたときに考えることです。

家の持ち主を子にしても、残る親がそのまま住み続けられる「配偶者居住権」という権利もあり、遺言か相続人の話し合いで決められます。

今のうちにやっておきたいこと

親が病気や認知症で考えを話せなくなると、遺言を残すことも、家の名義変更することも困難になります。また、相続が起きたあとは、手続きの期限に追われて、落ち着いて話す余裕もなくなります。

親に希望を聞ける状況なら、やっておくべきことは、名義人の親が先に亡くなっても、もう一方の親が安心して住み続けられ、二度目の相続で子が困らない準備をしておくことです。

具体的には、「誰がこの家に住み、誰が持つか」を決められるようにしておくことです。

両親それぞれの気持ちを知る

片方の親が亡くなったあと、もう一方の親がこの家に住み続けたいかどうかが、最初の分岐になります。家を「住み続ける前提で考える」か「空ける前提で考える」かです。

まずは名義人の親に、「自分が先に亡くなったら、この家をどうしてほしい？」と聞いてみましょう。もう一方の親には、「一人になっても、ここに住み続けたい？」と聞きます。

「分からない」なら、何が決まれば決められるのか(体の具合、お金、家の古さ、子の近くに住みたいか)まで聞いておきます。ほかに一緒に住んでいる家族がいれば、その人の希望も聞いておきます。

二人には、「二人ともここに住まなくなったら、この家を誰に、どうしてほしい？」も聞きます。亡くなった親の気持ちは、相続のあとには聞けません。はっきりした希望があれば、遺言という書面に残す方法があります。

あなた自身の答えも用意しておきましょう。自分がこの家に住む気があるのか、ないのか。自分の考えを言わずに相手にだけ聞くと、話し合いではなく尋問のようになります。

家と財産のおおよそを知る

家と財産のおおよそは、残る親の暮らしに足りるお金があるか、相続税がかかりそうかを判断する材料になります。親の了解を得たうえで、おおよそを知っておきましょう。

家については、毎年届く固定資産税の通知で、固定資産税の評価額を確認できます。ただし、固定資産税の評価額は、相続税を計算するときの土地の評価額とも、売ったときの価格とも別のものです。

通知はあくまで手元で確認できる資料として扱い、相続税の評価額は税理士に確認してください。預貯金がどのくらいあるか、年金で日々の暮らしが回っているかも、聞いておきます。

残る親が家をもらい、預貯金の多くを子が受け取る分け方にすると、親の手元に生活費が少ししか残らないことがあります。家と預貯金のおおよそが分かっていれば、こうした分け方を避ける話し合いができます。

相続税がかかりそうかを知る

相続税がかかるかどうかで、誰が家をもらうのが得かが大きく変わります。相続のあとに知ると、手遅れになることがあります。

親の財産のおおよそが分かったら、相続税の「基礎控除」(相続税がかからない上限の金額)と比べてみます。超えそうなら、相続税がかかる可能性があります。

具体的には、まず相続税の基礎控除は次のように計算します。

相続人の数は、法律で決まる相続人の数です。例えば、相続人がもう一方の親と子2人の3人なら、基礎控除は4,800万円です。

それに対して、例えば実家の評価額が2,500万円、預金が2,500万円なら、財産の合計は5,000万円です(借金や葬式の費用があれば差し引きます)。

このケースでは相続する財産が基礎控除を超えるので、相続税がかかる可能性があるのです。

相続税がかかりそうな場合に知っておきたいのが、土地の評価額を最大8割減らせる「小規模宅地等の特例」です。もう一方の親が家をもらうなら使えます。あなたが家をもらう場合は、親と同居していれば使える可能性がありますが、離れて暮らしていると、もう一方の親が生きている最初の相続では原則として使えません。

また、もう一方の親がもらう財産には配偶者の税額軽減があり、1億6,000万円か法定相続分(法律で決まっている取り分)のどちらか多い額までは相続税がかかりません。

相続税がかかりそうなら、この段階で一度、税理士に相談しておきましょう。特例には細かい条件があり、誰が家をもらうかで税金が数百万円単位で変わることがあります。住民票だけを移しても、実際に住んでいなければ同居とは認められず、特例は使えません。

【落とし穴】やらない方がいい行動

次の4つは、一度やると家族の信頼を壊したり、余計な税金がかかったりする可能性があります。良かれと思って行動して後悔する人もいるため、注意しましょう。

査定や売却の相談を黙って進めると、住んでいる両親には「家を売る気でいる」と映ってしまいます。家の評価額の目安は固定資産税の通知で分かるので、今の段階で査定は要りません。

また、親に「どうしてほしいか」を聞くのはよいことです。でも、答えを自分に都合のよい方へ誘導すると、あとで「本当に親の意思だったのか」と争いの種になります。

親から子へ、代金を払わずに家の名義を移すと、贈与になります。1年間にもらった財産が110万円を超えると、原則として贈与税がかかります。

さらに、家が子の財産になると、残る親が家をもらう形や配偶者居住権といった、もう一方の親が住み続けるための備えを選べなくなります。名義を動かす前に、名義を移す場合と移さない場合の税金を、税理士に比べてもらいましょう。

「実家はいらない」と言うことはやめましょう。今それを言っても、法律上の効力はありません。あとから考えが変わる事もあるので、決めるのは相続が発生してからにしましょう。

あなたは将来的にどうするのが良いか

両親が住んでいる実家では、この先、どちらかの親の入院や介護、片方の親が亡くなる最初の相続、一人になった親の住み替え、そして二度目の相続と、家の行き先を左右する出来事が順に起こります。

それぞれの場面で何が起きやすく、どう動けばよいかをまとめました。

専門家に相談するタイミング

相続税がかかりそう → 税理士

財産のおおよそと、残る親がこの家に住み続ける予定かを伝えれば、最初の相続と二度目の相続を合わせて、誰が家をもらうと税金がどうなるかを比べてもらえます。

親が「こうしたい」とはっきり決めた → 司法書士か弁護士

遺言は公正証書で残すと確実です。他の相続人の最低限の取り分(遺留分)への配慮も、ここで確認できます。残る親の住まいを守るために、遺言で配偶者居住権を残す方法もあります。

家族の意見がすでに割れている → 弁護士

ただし相続前は争う段階ではありません。話し合いを整える役として相談します。

聞いたことを確かめ直すタイミング

どちらかの親が介護で施設や病院に入る

両親が住む家から、親のどちらか一方が住む家に変わります。残る親がこの家に住み続けられるか、家の管理を誰が担うかを、確かめ直す必要があります。

親が住み替えや建て替えを考え始めた

「この家を誰に、どうしてほしいか」の答えが変わる可能性があります。両親に聞き直す必要があります。

家に大きな修理が必要になる

屋根や水回りなど数百万円かかる修理は、「誰が払うか」の問題になります。

親が払えるか、子が払うなら家の取り分にどう関わるか、修理せずに手放す選択はあるか。住み続けたいかの答えが変わるきっかけになるので、確認し直します。

相続が起きたら

どちらかの親が亡くなると相続が発生し、期限のある手続きが始まります。

3か月(相続放棄をするかの判断、自分のために相続が始まったと知った時から)、10か月(相続税がかかる場合の申告、亡くなったと知った日の翌日から)、3年(名義変更の登記、相続で所有権を得たと知った日から)と、時期によってやることが変わります。

配偶者の税額軽減も小規模宅地等の特例も、相続税の申告書を出して初めて使えます。どちらも原則として、申告期限までに遺産の分け方が決まっていることが前提になります。

根拠にした制度・手続き

• 相続税の基礎控除 — 国税庁「No.4152 相続税の計算」
• 小規模宅地等の特例 — 国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例」
• 配偶者の税額軽減 — 国税庁「No.4158 配偶者の税額の軽減」
• 配偶者居住権 — 法務省「残された配偶者の居住権を保護するための方策が新設されます。」
• 贈与税 — 国税庁「No.4402 贈与税がかかる場合」
• 相続税の申告期限(10か月) — 国税庁「No.4205 相続税の申告と納税」
• 相続放棄の期限(3か月) — 裁判所「相続の放棄の申述」
• 相続登記の義務(3年) — 法務省「相続登記の申請義務化について」
• 公正証書遺言 — 日本公証人連合会「遺言」