親が1人で住み、名義は親以外か共有名義の実家。まず登記上の名義人と持分を確かめておく段階

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制度情報は2026年10月時点で確認しています

あなたの実家は、今どんな状況か

あなたは、まだ実家の相続が起きておらず、その実家には親が1人で住んでいる。実家の名義は親1人ではなく、親以外の人か、何人かの共有名義になっているということですね。

登記上の名義人が、住んでいる親1人だけではない実家は珍しくありません。両親の共有名義、親と親族との共有名義、親以外の人の名義、亡くなった祖父母の名義のまま、といった形があります。ただ、相続のときに意見が分かれやすい状況でもあります。家のことを決めるのは、住んでいる親1人とは限らないからです。

この状況で大事なのは、「家をどうするかを決められるのは、家の名義人だ(名義人が亡くなっていれば、その人の相続人)」ということです。共有名義なら、民法の共有物のルール(共有名義の財産の扱いの決まり)で、家全体を売ったり建て替えたりするには、原則として名義人全員の同意が要ります。

親が亡くなって相続の対象になるのも、親が名義人ならその持分(名義人それぞれが持っている割合)だけで、ほかの名義人の持分はその人のもののまま残ります。名義が亡くなった祖父母などのままで親がその相続人なら、親の相続分(法律で決まる取り分)も親の相続の対象になります。

今の段階で大切なのは、結論を急がないことと、登記上の名義人と持分を確かめ、名義人と親の考えを聞いておくことです。名義の話は自分には関係ないと思っていても、まず誰が決める人なのかを知るのが先です。親に希望を聞ける状況なら、それがこの状況のいちばんの強みになります。

いま決めなくていいことは？

相続が起きていない今は、実家をどうするかを急いで決める必要はありません。今の段階で結論を出しても、親の状況や名義人の事情が変われば、前提ごと変わる可能性があるからです。

そのうえで、「いま決めなくていいこと」には2つの種類があります。

ひとつは、そもそも家の名義人が決めることで、名義人でない人が先回りしなくてよいこと。もうひとつは、いずれ相続人の間で決めることになるけれど、今はまだ判断材料が足りないことです。

家の名義人が決めること

名義人が決めることで、名義人でない人が先回りしなくてよい事があります。

• 誰が家をもらうか
• 家をどうするか(売る・貸す・残す)
• 名義・贈与・遺言などの財産の動かし方

これらを決めるのは名義人であって、名義人でない人が先に話をまとめても、法律上の効力はありません。

親が遺言や贈与で決められるのも、親が名義人ならその持分だけで、ほかの名義人の持分には及びません。あなた自身が名義人の1人なら、あなたも決める人に入ります。

親が住んでいるのだから親が決めるのだろうと思っていても、親が名義人でもなく、名義のまま亡くなった人の相続人でもなければ、親は家の行き先を決められません。

家をどうするかは、名義人それぞれの意向を聞いたうえで、必要なら専門家に確認して進めることです。

相続人の判断だが今は時期尚早なこと

判断材料が揃ってから決めるべきことで、相続前に決めても意味のないものもあります。

• 分け方・代償金
• 相続するかしないか
• 共有名義を解消するか
• 家の費用の清算

相続で分けるのは親の財産です。それをどう分けるか、家の持分をもらう人がほかの相続人にお金を払う「代償金」が要るかどうかは、相続が起きたあとに、相続人の間で話し合って決めることです。今の段階では、持分の価値も、誰が相続人になるかも、確定していません。

自分が相続するかしないかも同じです。相続放棄は、相続が起きたあとにしか手続きできません。今「自分はいらない」と言っても法律上の効力はなく、口約束として残るだけです。

名義人の持分を1人に集めて共有名義を解消するかどうかも、今決めることではありません。持分を買い取るか、贈与で移すかは、名義人の考えと、動かしたときにかかる税金が分かってから考えることです。

固定資産税や修繕費を払ってきた人と、その分をお金で清算するかどうかも、負担の中身が分かってから考えることです。今の段階で金額の話を始めると、事実の確認より先に感情のぶつかり合いになりやすくなります。

今のうちにやっておきたいこと

親が病気や認知症で考えを話せなくなると、遺言を残すことも、家の名義変更することも困難になります。また、相続が起きたあとは、手続きの期限に追われて、落ち着いて話す余裕もなくなります。

親に希望を聞ける状況なら、今やっておくべきことは、相続が起きたとき、名義人や相続人の間で対立しない準備をしておくことです。

具体的には、誰が家のことを決められるのかを確かめ、その人たちの考えを知っておくことです。

登記上の名義人と持分を確かめる

誰の考えで家の行き先が決まるのか、親の相続でどこまでが相続の対象になるのかが、名義で分かります。

土地と建物それぞれの登記事項証明書(家の名義人と持分が書かれた証明書)を、法務局で取ります。窓口でも郵送でも、オンラインでも請求できます。名義人が誰か、それぞれの持分がどれだけかを見ます。

親以外の生きている人だけの名義なら、親の相続では実家は相続の対象になりません。亡くなった人(祖父母など)の名義のままなら、相続登記(相続で名義を変える登記)が済んでいない状態です。

相続登記は2024年4月1日から義務になり、それより前に起きた相続も対象です。期限などの細かい条件があるので、名義が亡くなった人のままなら司法書士に確認しましょう。

親と名義人、それぞれの気持ちを知る

親が住まなくなったあと家をどうするかは、決められる人の考えで変わります。

まずは親に、「この家にいつまで住みたい？施設などに移ることになったら、この家をどうしてほしい？」と聞きます。親の気持ちは、相続のあとには聞けません。親が名義人か、名義のまま亡くなった人の相続人なら、はっきりした希望を遺言という書面に残す方法があります。

親以外の名義人(亡くなった人の名義のままなら、その相続人)には、「親がここに住まなくなったら、この家をどうしたい？」と聞きます。持ち続けたいのか、売りたいのか、貸したいのか。1人でも反対すれば家全体は売れないので、名義人それぞれの答えを知っておく必要があります。

あなた自身の答えも用意しておきましょう。親が住まなくなったら、この家をどうしてほしいのか。自分の考えを言わずに相手にだけ聞くと、話し合いではなく尋問のようになります。

家にかかるお金と手間を知る

誰がどれだけ負担しているかを家族が知らないまま相続を迎えると、払ってきた人が、自分の負担を軽く見られたと不満を持つことがあります。

固定資産税、火災保険、修繕費を、誰が払っているか。庭木の手入れや家の見回りを、誰が担っているか。この2つを、親と名義人に聞いて知っておきましょう。

共有名義なら、管理にかかる費用は持分に応じて負担するのが民法の原則ですが、実際には1人が払い続けていることもあります。領収書やメモが残っていれば、相続のあとに負担をどう扱うかを話す材料になります。

あわせて、親の財産がおおよそいくらあるかも知っておきます。家の評価額の目安は、毎年届く固定資産税の通知で分かりますが、これは固定資産税の評価額であり、相続税の評価や売却価格とは異なります。正確な金額は税理士に確認しましょう。

相続税がかかりそうかを知る

相続税がかかるかどうかで、誰が家をもらうのが得かが大きく変わります。相続のあとに知ると、手遅れになることがあります。

親の財産のおおよそが分かったら、相続税の「基礎控除」(相続税がかからない上限の金額)と比べてみます。超えそうなら、相続税がかかる可能性があります。実家は、親の財産にあたる分だけが対象です。

具体的には、まず相続税の基礎控除は次のように計算します。

相続人の数は、法律で決まる相続人の数です。例えば、相続人が2人なら、基礎控除は4,200万円です。

それに対して、例えば実家の評価額が5,000万円で親の持分が2分の1なら、親の財産に入るのは2,500万円です。預金が2,000万円なら、財産の合計は4,500万円です(借金や葬式の費用があれば差し引きます)。

このケースでは相続する財産が基礎控除を超えるので、相続税がかかる可能性があるのです。

相続税がかかりそうなときに知っておきたいのが「小規模宅地等の特例」です。親が住んでいた家の土地のうち、親の財産にあたる部分の評価額を、最大8割減らせる制度です。

親と同居していない子は、自分の持ち家に住んでいないなどの条件を満たせば使える可能性がありますが、親の配偶者(もう一方の親)が生きている場合は使えません。

細かい条件があるので、相続税がかかりそうなら、この段階で一度、税理士に相談しておきましょう。急いで名義を変えると、特例が使えなくなることがあります。住民票だけを実家に移しても、実際にそこに住んでいなければ特例は使えません。

【落とし穴】やらない方がいい行動

次の4つは、一度やると家族の信頼を壊してしまう可能性があります。良かれと思って行動して後悔する人もいるため、注意しましょう。

査定や売却の相談を黙って進めると、名義人には「売る気でいる」と映ってしまいます。家の評価額の目安は固定資産税の通知で分かるので、今の段階で査定は要りません。

また、親に「どうしてほしいか」を聞くのはよいことです。でも、答えを自分に都合のよい方へ誘導すると、あとで「本当に親の意思だったのか」と争いの種になります。

持分を贈与で移すと、1年間にもらった財産の合計が110万円を超えた場合、原則としてもらった人に贈与税がかかります。名義を動かすのは、名義人全員の考えがそろい、税理士に税金を試算してもらってからにしてください。

「実家はいらない」と言うことはやめましょう。今それを言っても、法律上の効力はありません。あとから考えが変わる事もあるので、決めるのは相続が発生してからにしましょう。

あなたは将来的にどうするのが良いか

親が1人で住み、名義が親以外か共有名義の実家では、この先、親の介護や転居、名義人の誰かの相続、そして親の相続と、家の行き先を左右する出来事が起こります。

それぞれの場面で何が起きやすく、どう動けばよいかをまとめました。

専門家に相談するタイミング

相続税がかかりそう → 税理士

財産のおおよそと、誰が家に住む予定かを伝えれば、誰が家をもらうと税金がどうなるかを教えてもらえます。

親が「こうしたい」とはっきり決めた → 司法書士か弁護士

遺言は公正証書で残すと確実です。他の相続人の最低限の取り分(遺留分)への配慮も、ここで確認できます。

登記が亡くなった人の名義のままだった → 司法書士

相続登記の手続きを頼めます。登記の期限が決まっているので、分かった時点で相談します。

名義人の意見がすでに割れている → 弁護士

話し合いを整える役として相談します。

聞いたことを確かめ直すタイミング

親が介護で施設や病院に入る、または別のところへ移る

家に誰も住まなくなります。空き家の管理と費用を、名義人の誰が担うのかを確認する必要があります。

名義人の誰かが亡くなる

その人の持分は、原則としてその人の相続人のものになります。家のことを決める人が変わるので、誰がその人の相続人になったかを確かめ直します。

家に大きな修理が必要になる

屋根や水回りなど数百万円かかる修理は、「誰が払うか」の問題になります。

修理するか、修理せずに手放すかを、名義人と確かめ直します。

相続が起きたら

親が亡くなると相続が発生し、期限のある手続きが始まります。

3か月(相続放棄をするかの判断、自分のために相続が始まったと知った時から)、10か月(相続税がかかる場合の申告、亡くなったと知った日の翌日から)、3年(名義変更の登記、相続で所有権を得たと知った日から)と、時期によってやることが変わります。

根拠にした制度・手続き

• 相続税の基礎控除 — 国税庁「No.4152 相続税の計算」
• 小規模宅地等の特例 — 国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例」
• 相続税の申告期限(10か月) — 国税庁「No.4205 相続税の申告と納税」
• 相続放棄の期限(3か月) — 裁判所「相続の放棄の申述」
• 相続登記の義務(3年) — 法務省「相続登記の申請義務化について」
• 登記事項証明書 — 法務局「登記事項証明書等の請求にはオンラインでの手続が便利です」
• 共有物のルール(民法第251条〜第253条) — e-Gov法令検索「民法」
• 贈与税 — 国税庁「No.4402 贈与税がかかる場合」
• 公正証書遺言 — 日本公証人連合会「遺言」