親が住んでいないか、様子が分からない、名義は親1人の実家。家の今の使われ方と親の考えを確かめておく段階

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制度情報は2026年10月時点で確認しています

あなたの実家は、今どんな状況か

あなたは、まだ実家の相続が起きておらず、その実家に親は住んでいないか、実家が今どうなっているかが分からない。実家の名義は親1人ということですね。

親が施設や病院、家族の家などで暮らすようになり、実家に親が住んでいない状態は珍しくありません。ただ、空き家になった実家をどうしたいかは、家族によって考えが分かれやすいものです。

実家が空いているのか、誰かが住んでいるのか、誰が鍵を持って見に行っているのか。親の近くにいる人には分かっていることが、離れている人には伝わらないまま、時間が過ぎやすくなります。

この状況で大事なのは、「家が今どう使われているか」で、この先の選び方が変わるということです。誰も住んでいない家は、換気や庭木の手入れ、固定資産税の支払いといった手間と費用がかかり続けます。誰かが住んでいる家は、その人の暮らしを抜きにして、売ることも貸すこともできません。

今の段階で大切なのは、結論を急がないことです。親はもう実家に戻らないだろうと思っていても、まず事情を知るのが先です。

いま決めなくていいことは？

相続が起きていない今は、実家をどうするかを急いで決める必要はありません。今の段階で結論を出しても、親の状況や家族の事情が変われば、前提ごと変わる可能性があるからです。

そのうえで、「いま決めなくていいこと」には2つの種類があります。

ひとつは、そもそも親が決めることで、子が先回りしなくてよいこと。もうひとつは、いずれ相続人の間で決めることになるけれど、今はまだ判断材料が足りないことです。

子には決める権限がないこと

親が決めることで、子が先回りしなくてよい事があります。

• 誰が家をもらうか
• 家を売るか、貸すか、残すか
• 名義・贈与・遺言などの親の財産をどうするか

実家は今、親の財産です。親が住んでいなくても同じです。誰に家を渡すか、売るか貸すか残すか、遺言を書くか、生前に贈与するか、名義を変えるか。これらを決めるのは親であって、子が先に話をまとめても、法律上の効力はありません。

「親はもう戻らないから売ればいい」と思っていても、「空き家のままでいい」と思っていても、今の時点では、どちらもまだ決まっていないことです。

親の財産をどう動かすかは、親の意向を聞いたうえで、必要なら専門家に確認して進めることです。

相続人の判断だが今は時期尚早なこと

判断材料が揃ってから決めるべきことで、相続前に決めても意味のないものもあります。

• 分け方・代償金
• 相続するかしないか
• 管理の負担の清算
• 相続したあと家を持ち続けるか手放すか

家と預金などの財産をどう分けるか、家をもらう人がほかの相続人にお金を払う「代償金」が要るかどうかは、相続が起きたあとに、相続人の間で話し合って決めることです。今の段階では、家の価値も、誰が相続人になるかも、確定していません。

自分が相続するかしないかも同じです。相続放棄は、相続が起きたあとにしか手続きできません。今「自分はいらない」と言っても法律上の効力はなく、口約束として残るだけです。

実家の見回りや草取り、固定資産税の支払いを誰かが担っている場合、その手間や費用をお金に換算して清算するかどうかも、負担の中身が分かってから考えることです。今の段階で金額の話を始めると、事実の確認より先に感情のぶつかり合いになりやすくなります。

相続したあとに家を持ち続けるか、売るか、貸すかも、今決める必要はありません。家の傷み具合や相続人の事情、その時点の税金の制度で答えが変わるからです。

今のうちにやっておきたいこと

親が病気や認知症で考えを話せなくなると、遺言を残すことも、家の名義を変えることも困難になります。また、相続が起きたあとは、手続きの期限に追われて、落ち着いて話す余裕もなくなります。

やっておきたいのは、実家が今どうなっているかと親の考えを知り、相続のときに慌てて決めずに済むようにしておくことです。

具体的には、「この家を誰が管理し、この先どうするか」を決められる材料をそろえておくことです。

実家が今どう使われているかを知る

誰も住んでいないのか、誰かが住んでいるのかで、管理の手間も、この先の選び方も変わります。親に、または実家を見に行っている家族に聞いて、知っておきましょう。

• 今、誰か住んでいるか。住んでいるなら誰が、どんな約束で住んでいるか
• 鍵を持って、換気や郵便の確認、庭木の手入れ、雨漏りの点検をしているのは誰か
• 固定資産税や火災保険料、電気・水道の基本料金を誰が払っているか

誰かが住んでいるなら、その人に「親がここに戻らなくても、住み続けたい？」と聞いてみましょう。「分からない」なら、何が決まれば決められるのか(仕事、家族、家の古さ、お金)まで聞いておきます。

誰も住んでいないなら、見に行く人が決まっているか、一人に任せきりになっていないかを見ます。見に行く人がいない家は、傷みに気づくのが遅れやすくなります。

あわせて、親の財産がおおよそいくらあるかも知っておきます。家の評価額の目安は、毎年届く固定資産税の通知で分かりますが、相続税の計算では土地が通知の額より高く評価されることがあるので、正確な額は税理士に確認しましょう。

親の考えを聞く

親が住んでいないなら実家に戻るつもりがあるか、そして家をどうしてほしいかで、家を「残す前提で考える」か「手放す前提で考える」かが分かれます。

親には、「実家に戻るつもりはある？」「この家を誰に、どうしてほしい？」と聞きます。親の気持ちは、相続のあとには聞けません。はっきりした希望があれば、遺言という書面に残す方法があります。

あなた自身の答えも用意しておきましょう。自分が将来この家に住むつもりがあるか、管理を手伝えるか。自分の考えを言わずに親にだけ聞くと、話し合いではなく尋問のようになります。

相続税がかかりそうかを知る

相続税がかかるかどうかで、誰が家をもらうのが得かが大きく変わります。相続のあとに知ると、手遅れになることがあります。

親の財産のおおよそが分かったら、相続税の「基礎控除」(相続税がかからない上限の金額)と比べてみます。超えそうなら、相続税がかかる可能性があります。

具体的には、まず相続税の基礎控除は次のように計算します。

相続人の数は、法律で決まる相続人の数です。例えば、相続人が2人なら、基礎控除は4,200万円です。

それに対して、例えば実家の評価額が2,500万円、預金が2,000万円なら、財産の合計は4,500万円です(借金や葬式の費用があれば差し引きます)。

このケースでは相続する財産が基礎控除を超えるので、相続税がかかる可能性があるのです。

相続税がかかりそうなら、次の2つの制度を知っておきましょう。どちらも、親が住まなくなった理由と時期で、使えるかどうかが変わります。

小規模宅地等の特例は、親が住んでいた家の土地の評価額を、最大8割減らせる制度です。親が住んでいない家は、原則として使えません。ただし、親が入院している場合や、介護のために老人ホームなどに入った場合は、使える可能性があります。

空き家を売ったときの特例は、相続したあと、親が亡くなる直前まで1人で住んでいた家を売ったとき、利益から最大3,000万円を差し引ける制度です。

親が介護のために老人ホームなどに入っていた場合も、条件を満たせば対象になります。1981年5月31日以前に建てた家で、2027年12月31日までに売る必要があります。

どちらも細かい条件があるので、当てはまりそうなら税理士に確認しましょう。

急いで名義を変える、親が施設に入ったあとに家を人に貸す、といったことは、特例が使えなくなる原因になるので注意する必要があります。

親が住まなくなった時期と理由を記録する

特例が使えるかを税理士に確かめてもらうときは、親がいつ、なぜ住まなくなったかが必要になります。今のうちに書き残しておきましょう。

• 親が住まなくなった日
• 住まなくなった理由(施設への入所なら、入所日と要介護・要支援の認定を受けていたか)
• そのあと、誰かが住んだり、人に貸したりしたか

親が自分で家を売るなら、「マイホームを売ったときの特例」で、利益から最大3,000万円を差し引ける可能性があります。住まなくなってから3年がたつ日を含む年の年末までに売ることが条件です。

【落とし穴】やらない方がいい行動

次の4つは、一度やると家族の信頼を壊したり、あとで取り返しがつきにくくなったりする可能性があります。良かれと思って行動して後悔する人もいるため、注意しましょう。

家の中の物は、親の物です。親が戻る可能性もあり、戻らないとしても親の財産です。何を残すかは、親に聞いてから決めましょう。

親の名義の家を売るか貸すかを決めるのは、親です。親の判断力が落ちたあとに「成年後見制度」を使うと、家庭裁判所が選んだ成年後見人が親に代わって財産を管理し、親の住まいだった家を売るには家庭裁判所の許可が要ります。子が売りやすくするための制度ではありません。

家の評価額の目安は固定資産税の通知で分かるので、今の段階で査定は要りません。

傷んだまま放っておかれた空き家は、市区町村から指導や勧告を受けることがあります。勧告を受けると、土地の固定資産税を軽くする「住宅用地特例」が使えなくなり、税金が増えます。

「実家はいらない」と言うことはやめましょう。今それを言っても、法律上の効力はありません。あとから考えが変わる事もあるので、決めるのは相続が発生してからにしましょう。

あなたは将来的にどうするのが良いか

親が住んでいないか、様子が分からない実家では、この先、親の体調や暮らす場所の変化、家の傷み、そして相続と、家の行き先を左右する出来事が順に起こります。

それぞれの場面で何が起きやすく、どう動けばよいかをまとめました。

専門家に相談するタイミング

相続税がかかりそう、または親が家を売ることを考えている → 税理士

財産のおおよそと、親が住まなくなった時期と理由を伝えれば、相続税がどうなるかと、売るときの税金の特例が使えるかを確かめてもらえます。

親が「こうしたい」とはっきり決めた → 司法書士か弁護士

遺言は公正証書で残すと確実です。他の相続人の最低限の取り分(遺留分)への配慮も、ここで確認できます。

親の判断力が心配になってきた → 司法書士か弁護士

親の判断力が十分でなくなると、家を売ることも貸すことも、親本人ではできなくなることがあります。成年後見制度を使うかどうかを含めて、親のお金と住まいを守る方法を相談します。

聞いたことを確かめ直すタイミング

親が実家に戻る、または施設など暮らす場所が変わる

家が「残す前提」から「手放す前提」に、またはその逆に変わる可能性があります。親の希望を聞き直す必要があります。

実家に人が住み始める、または貸す話が出る

誰が、どんな約束で住むのかを確かめます。貸すと特例が使えなくなることがあるので、決める前に税理士に相談しましょう。

家に大きな修理が必要になる

屋根や水回りなど数百万円かかる修理は、「誰が払うか」の問題になります。

親が払えるか、誰かが立て替えるならその分をどう扱うか、修理せずに手放す選択はあるか。家を残すかどうかの答えが変わるきっかけになるので、確認し直します。

相続が起きたら

親が亡くなると相続が発生し、期限のある手続きが始まります。

3か月(相続放棄をするかの判断、自分のために相続が始まったと知った時から)、10か月(相続税がかかる場合の申告、亡くなったと知った日の翌日から)、3年(名義変更の登記、相続で所有権を得たと知った日から)と、時期によってやることが変わります。

空き家を売ったときの特例にも、相続があった日から3年がたつ年の年末までという期限があります。

根拠にした制度・手続き

• 相続税の基礎控除 — 国税庁「No.4152 相続税の計算」
• 小規模宅地等の特例 — 国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)」
• マイホームを売ったときの特例 — 国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
• 空き家を売ったときの特例 — 国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」
• 成年後見制度 — 裁判所「成年被後見人(被保佐人、被補助人)の居住用不動産の処分についての許可」
• 住宅用地特例 — 国土交通省「固定資産税等の住宅用地特例に係る空き家対策上の措置」
• 相続税の申告期限(10か月) — 国税庁「No.4205 相続税の申告と納税」
• 相続放棄の期限(3か月) — 裁判所「相続の放棄の申述」
• 相続登記の義務(3年) — 法務省「相続登記の申請義務化について」
• 公正証書遺言 — 日本公証人連合会「遺言」