実家が親と兄弟・姉妹などの共同名義で自分に持分がない人が読むガイド

実家に親が一人で住んでいて、土地と建物は親と兄弟・姉妹などとの共同名義になっています。持分は自分にありませんが、親の介護や家族の間の連絡は引き受けています。

実家の相続において、介護や連絡を引き受けていることと、家について決める権限は別です。自分が先にすることは、土地と建物の名義人と持分（名義人それぞれが持つ権利の割合）を確かめ、親ともう一人の名義人の考えを別々に聞くことです。

自分にも持分がある場合、親に持分がない場合、名義人がすでに亡くなったままの場合は、このケースに当たりません。名義をまだ確かめていない場合は、土地と建物の登記事項証明書から確認してください。

実家には親だけが住み、親と自分以外の人の共同名義のケースだと、今後どんな時に状況が変わるのか

自分が名義人へ伝える中身は、親が実家を離れたときと、もう一人の名義人が売却を持ち出したときと、親が契約を理解して決められなくなったときに変わります。名義人が亡くなったときだけは、伝える相手そのものが入れ替わります。

どの変化も、二人の名義人が同じ事実を知らないまま進むと途中で止まります。きっかけになるのは、親の暮らし方が変わる場面から、名義人が亡くなって前提そのものが終わる場面までです。

親が家を離れ、自分が二人の名義人の間で管理の連絡を担う時

親が実家を離れると、空いた家をどう管理するかは親ともう一人の名義人が決めることになり、自分は確かめた事実を二人へ伝える役になります。

親が毎日そこで暮らしている間は、雨漏りも郵便受けのあふれも親が最初に気づきます。入院した日、施設へ移った日、自分や兄弟・姉妹の家で暮らし始めた日から、その役目を引き受ける人がいなくなります。

実際に月に一度実家へ行き、窓を開けて蛇口の水を流し、郵便物を持ち帰るのは自分かもしれません。ただ、その作業を引き受けたことで、家をどう管理するかを決める側に回るわけではありません。決めるのは、登記に名前のある親と、親と一緒に名義に入っているもう一人の共有者です。誰が見に行くか、その交通費や光熱費を誰が出すか、どうなったら売却を話し合うかは、その二人が決めます。

そのため、自分が二人へ渡すのは決定ではなく確かめた事実です。親の退院の見込みと、実家の傷んでいる箇所と、月々かかっている電気代や水道代を、親と別の共有者の両方へ同じ言葉で伝えます。片方にだけ詳しく話すと、二人が別々の前提で考え始めることがあります。

親の入院や施設入居の予定が決まったときも、救急車で運ばれて急に家が空いたときも、片方にだけ知らせて終わりにしないでください。親と別の共有者の両方へ、同じ日に同じ内容で知らせます。

別の共有者が家を売りたいと言い始めた時

別の共有者から売りたいと言われても、賛成か反対かを自分が決めるのではなく、親と本人の考えを別々に確かめる立場になります。

この連絡は前触れなく来ることがあります。相手の生活が変わった、まとまったお金が要るようになったといった、相手の側の事情がきっかけです。

その場で答えたくなるかもしれません。親の施設費をどう工面するかを考えてきたのは自分で、実家を売れば親の帰る場所がなくなることも分かっています。それでも、賛成するか反対するかを自分が決めても、家の行方は決まりません。決められるのは、持分を持っている二人だけです。

ここで自分に回ってくるのは、二人の考えを別々に確かめる仕事です。親と別の共有者を同じ場に呼んで一度に聞くと、先に話した側の言い分に寄った答えが返ってくることがあります。確かめる場も、確かめる日も、二人を分けます。

二人の答えが食い違っていても、自分が折衷案を作る必要はありません。親から聞いたことを別の共有者へ、別の共有者から聞いたことを親へ、そのまま伝えてください。

親が契約について理解できず、別の共有者だけでは家を動かせなくなった時

親が売買契約の中身と結果を理解して決められなくなると、親本人の署名では家全体の売買が成立しなくなります。別の共有者が代わりに決めることも、自分が代わりに署名することもできません。

家全体の売買には、名義人全員の意思が必要です。民法第二百五十一条第一項は、各共有者が他の共有者の同意を得なければ共有物に変更（形状または効用の著しい変更を伴わないものを除く）を加えることができないと定めています。家全体を売ることは、この同意が要る行為にあたります。

そのうえで、意思そのものが成り立つかという問題が残ります。民法第三条の二は、意思表示をした時に意思能力がなかった場合、その法律行為は無効になると定めています。親が契約の中身と結果を理解して決められない状態のまま署名しても、後からその契約が無効とされることがあります。自分が親の通院に付き添い、施設と連絡を取っていても、親の意思の代わりに自分の意思を置くことはできません。介護をどれだけ担っていても、この扱いは変わりません。

親の判断能力が下がった後にも使える仕組みとして、成年後見制度があります。ただしこれは家族が話し合って選ぶものではなく、家庭裁判所へ申し立てて始まるものです。判断能力があるうちにできることと、なくなった後に使う仕組みは別だと考えてください。

確かめるのは、日常会話ができるかどうかではありません。実家を売るとどうなるか、代金が誰のものになるかを親自身が理解して答えられるかどうかです。売却や名義の変更を具体的に予定する段階になったら、親の様子をふだん見ている主治医や担当のケアマネジャーへ今の状態を確かめ、そのうえで相談している不動産会社の担当者と、登記を扱う司法書士へ伝えてください。

参照: e-Gov法令検索「民法」参照: 裁判所「成年後見制度（後見・保佐・補助）の概要を知りたい方へ」

親か別の共有者が亡くなり、持分について確認する相手が変わった時

名義人のどちらかが亡くなると、その人の持分は相続の対象になり、自分が話をする相手が入れ替わります。

民法第八百九十六条は、相続人が相続開始の時から被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継すると定めています。ただし、亡くなった人だけに属する権利義務は引き継がれません。共同名義の持分は、引き継がれる側の権利です。

親が先に亡くなった場合、親の持分は相続人へ移ります。それまで持分がなかった自分も、相続人に含まれれば、そこから先は決める側に回ることがあります。別の共有者が先に亡くなった場合は、その人の相続人が持分を受け継ぎ、これまで話してきた相手とは別の人へ連絡することになります。誰が受け継ぐかを、亡くなる前に見込んで動く必要はありません。

名義人のどちらかが亡くなったら、親と存命の別居者が共同名義という前提はそこで変わります。亡くなった人の名前が登記に残ったままなら、名義人が亡くなって決まっていない場合を扱う記事で確かめてください。

参照: e-Gov法令検索「民法」

【落とし穴】実家には親だけが住み、親と自分以外の人の共同名義の人で、実際に起こりうるケースを紹介

介護を担っている自分の考えだけでも、親の同意だけでも、別の共有者の希望だけでも、実家の方針は決まりません。

どの行き違いも、自分が親身に動いたからこそ起きます。誰か一人の意思を、家全体の意思として扱ってしまう場面です。

介護や施設費を担う自分に家の決定権があると思っていた

親の介護と施設費を引き受けていても、持分のない自分に実家を売ると決める権限はありません。

次は、よくある形をもとにした架空の例です。

介護や費用の負担を、実家を決める権限と取り違えた例です。

この例から学べることをまとめます。

• 自分の負担と、土地・建物の名義を分けて確かめる
• 持分がなければ、名義人二人の考えを先に聞く

実家にかかるお金を出している人と、登記に名前のある人は、別の決まり方をします。民法第二百六条によれば、所有者は法令の制限内において自由にその所有物の使用、収益及び処分をする権利を持ちます。民法第二百四十九条第一項は、各共有者が共有物の全部についてその持分に応じた使用をすることができると定めています。権利の範囲を決めているのは持分であって、支払った金額ではありません。

査定を頼む前に、自分に持分があるかどうかを確かめてください。持分がなければ、査定額をいくつ集めても話は前に進まず、先に聞くのは親と別の共有者それぞれの考えになります。

参照: e-Gov法令検索「民法」

親が賛成したため別の共有者へ確認せず売却相談を進めていた

親の同意は、親の持分についての意思であり、家全体の売却を決めるものではありません。

次も、よくある形をもとにした架空の例です。

親一人の賛成を、名義人全員の賛成として扱った例です。

この例から学べることをまとめます。

• 土地と建物の名義人と持分を先に確かめる
• 売り方や値段の話は、名義人全員の考えを聞いてから進める

土地と建物のそれぞれについて誰が何分の何を持っているかを見ると、親の持分だけでは家全体になりません。家全体を売るには名義人全員の同意が要ると民法第二百五十一条第一項が定めており、親が賛成したことは、そのうちの一つが揃ったという意味にとどまります。

親から売ってよいと言われた時点で、売り方や値段の話へ進む前に、別の共有者へ連絡してください。相手が同じ考えかどうかが分かるまでは、不動産会社との話を査定の段階で止めておきます。

参照: e-Gov法令検索「民法」

別の共有者が売りたいと言ったため親に確認せず売却相談を進めていた

住んでいる親の希望を聞かないまま売却の相談を進めると、契約の手前で話が止まります。

もう一つ、よくある形をもとにした架空の例を挙げます。

別の共有者の希望を先に受け、名義人でもある親への確認を後回しにした例です。

この例から学べることをまとめます。

• 売却の相談前に、名義人全員へ同じ内容を伝える
• 親の答えが決まっていなければ、その状態のまま共有する

ここで止まるのは、親の同意がないと家全体の売買が成立しないからです。別の共有者の希望は、その人の持分についての意思にとどまります。民法第二百六条が定める使用、収益及び処分の権利は、名義人である親についても同じです。親が今の家で暮らし続けたいと考えている場合、売却はその暮らしを終わらせる話にもなります。

別の共有者から売りたいと言われたら、名義人が誰かを確かめたうえで、査定を頼む前に親へ聞いてください。その場で相手を説得する必要も、親の状態を見立てる必要もありません。親の答えが決まっていなくても、決まっていないまま相手へ伝えれば足ります。

参照: e-Gov法令検索「民法」

今のうちにできること・やっておくとよいこと

実家に関わる書類を一か所にそろえ、何かあったときに伝える順番を決め、親と別の共有者と自分について分かったことを一枚の一覧へ書きます。

今すぐ実家を売る必要も、持分を移す必要もありません。ただし、何も決めずに置くことと、今は動かないと決めることは違います。動かないと決めるなら、考え直すきっかけを先に決めておきます。

登記・税金・保険・修繕の書類を二人の名義人に示せるようにそろえる

そろえるのは、登記事項証明書、固定資産税の納税通知書、火災保険の保険証券、修繕の見積書と領収書です。どれも、親にも別の共有者にも見せられる形にしておきます。

先に確かめた書類が自分の家の引き出しにだけあると、話し合いの場で出せません。相手にとっては、自分だけが中身を知っている状態になります。

この四つを単位にしてまとめると、どれが欠けているかがすぐ分かります。紙は一つのファイルにまとめます。写真やデータにするなら、親と別の共有者の両方へ送れる形にしておきます。自分の携帯電話の中にだけあるのは、そろえたうちに入りません。

保険証券や、登記識別情報通知（かつての権利証にあたるもの）の原本が、実家や親の手元にあって動かせないこともあります。その場合は、どの書類を誰がどこで持っているかを書き留めてください。必要になった日に、探すところから始めずに済みます。

親の入院・設備故障・費用変更を二人の名義人へ伝える順番を決める

起きる前に決めておくのは、誰から先に伝え、誰がもう一方へ伝えるかです。対象は、親の入院と、雨漏りや給湯器の故障と、費用の負担が変わったときの三つです。

家族の間の連絡を引き受けている自分は、実家の変化を最初に知る側にいます。親からの電話も、施設からの連絡も、近所からの知らせも自分に来ます。そこで止まると、別の共有者には何も起きていないまま時間が過ぎます。

出来事ごとに、誰へどう伝えるかを先に決めて書き入れてください。

連絡手段の欄は、電話か、メッセージか、郵便かを書き分けます。ふだん連絡を取っていない相手ほど、どの手段なら届くかを決めておかないと、伝えたつもりのまま時間が過ぎます。

この三つは、今は動かないと決めた家を、もう一度考え直すきっかけにもなります。表を埋めたら、どの出来事が起きたら二人で話し直すかを、別の共有者へ伝えておいてください。

親の希望・別の共有者の意向・自分の負担・確認日を一枚に記録する

一枚の紙に欄を分けて、親の希望、別の共有者の意向、自分が担っている介護と連絡と費用、そして確かめた日を書きます。

話した記憶だけで持っていると、時間が経つにつれて中身が混ざります。親が言ったことと、自分が親のためにしてきたことが、同じ一つの主張になって残る形です。別の共有者には、自分の希望を親の言葉で語っているように受け取られることもあります。

先に書き出したものから要点だけを移して、次の欄を埋めてください。

欄が分かれていれば、誰の言葉かが後から見て分かります。自分が担っていることは、決められる根拠としてではなく、二人へ伝える事実として書き入れます。この紙は家族の間の覚え書きであり、合意書でも遺言でもなく、法律上の効力を持つものではありません。

確認日を入れたら、次に親か別の共有者と話した日に、同じ紙へ日付を足して書き加えてください。前回からどこが変わったかだけを見れば、確かめ直す範囲が決まります。

まとめ：介護を担っていても実家を決めるのは名義人

親の介護も、家族の間の連絡も、施設費の立て替えも引き受けてきた人が、実家をどうするかを決められるとは限りません。決めるのは、名義人である親と、もう一人の共有者です。自分の役目は、その二人が同じ事実を知ったうえで決められるようにすることです。

次にすることは一つです。土地と建物の名義人と持分を、記録で確かめてください。ここを飛ばすと、誰に何を伝えればよいかが決まらないまま、親にも別の共有者にも中途半端な話をすることになります。

自分に持分がないと分かった後も、担ってきた介護と連絡と費用を、二人へ渡せる一覧に書けているか確かめてください。つぐーるでは、持分のない立場から名義人の二人へ事実をどう渡すかも含めて、実家の将来をこれから考えるあなたに信頼できる情報を提供しています。