親が住んでいないか、様子が分からない、共有名義などの実家。名義人と使われ方を確かめておく段階

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制度情報は2026年10月時点で確認しています

あなたの実家は、今どんな状況か

あなたは、まだ実家の相続が起きておらず、親はその実家に住んでいないか、今どうなっているかが分からない。実家の名義は親1人ではなく、親以外の人の名義か、何人かの共有名義ということですね。

両親の共有名義、親と親族の共有名義、亡くなった祖父母の名義のままのほか、あなた自身が名義人に入っていることもあります。

親が住まなくなった実家が、名義人の誰も住まないまま置かれていることは珍しくありません。ただ、相続のときに家族の意見が分かれやすい状況でもあります。名義人が何人もいる場合は、家をどうするかを1人では決められません。名義人と、今その家を使ったり手入れしたりしている人が違うこともあります。

この状況で大事なのは、「この家を誰が持ち、今どう使われているか」を、まず事実で確かめることです。親1人の名義で親が住んでいる家なら、親に聞けば大半が分かります。しかしこの家は、親に聞くだけでは全体が分からない可能性があります。

今の段階で大切なのは、結論を急がないことと、名義人や家を使っている人に、責める形ではなく事情を聞くことです。関わる人が少ない今のうちに、事実を集めておきましょう。

いま決めなくていいことは？

相続が起きていない今は、実家をどうするかを急いで決める必要はありません。今の段階で結論を出しても、親の状況や家族の事情が変われば、前提ごと変わる可能性があるからです。

そのうえで、「いま決めなくていいこと」には2つの種類があります。

ひとつは、そもそも家の名義人が決めることで、子が先回りしなくてよいこと。もうひとつは、いずれ相続人の間で決めることになるけれど、今はまだ判断材料が足りないことです。

名義人が決めること

家の持ち主(登記上の名義人、亡くなった人の名義のままならその相続人)が決めることで、先回りしなくてよいことがあります。

• 誰が家をもらうか
• 家をどうするか(売る・貸す・残す)
• 持分・贈与・遺言などの名義人の財産をどうするか

実家は今、持ち主それぞれの財産です。自分の持分(家のうち何分のいくつを持っているか)を誰に渡すか、売るか残すか、遺言を書くか、生前に贈与するかは、持ち主がそれぞれ自分の持分について決めます。

共有名義の家の決め方は民法で決まっていて、家全体を売るには、持ち主全員がそれぞれの持分を手放すことに同意する必要があります。

あなた自身が名義人に入っている場合も、決められるのは自分の持分のことだけです。親に持分があれば、それをどうするかは親が決めます。

相続人の判断だが今は時期尚早なこと

判断材料が揃ってから決めるべきことで、相続前に決めても意味のないものもあります。

• 分け方・代償金
• 相続するかしないか
• 共有名義のままにするか
• 管理の負担の清算

親の財産(家に親の持分があればその分と、預金など)をどう分けるか、家をもらう人がほかの相続人にお金を払う「代償金」が要るかどうかは、相続が起きたあとに、相続人の間で話し合って決めることです。

今の段階では、家の価値も、誰が相続人になるかも、確定していません。親が名義人に入っていなければ、この家は原則として親の相続の対象になりません(祖父母の名義のままで親がその相続人なら、親が相続した分は対象です)。

自分が相続するかしないかも同じです。相続放棄は、相続が起きたあとにしか手続きできません。今「自分はいらない」と言っても法律上の効力はなく、口約束として残るだけです。

親の持分を誰か1人に集めるか、家を売ってお金で分けるか、共有名義のまま持ち続けるかも、今決めることではありません。相続人とほかの名義人がそろい、家の価値や使われ方が分かってから話すことです。

空き家の手入れの費用や固定資産税を誰かが払っている場合、それをお金で清算するかどうかも、負担の中身が分かってから考えることです。今の段階で金額の話を始めると、事実の確認より先に感情のぶつかり合いになりやすくなります。

今のうちにやっておきたいこと

親が病気や認知症で考えを話せなくなると、遺言を残すことも、親の持分を動かすことも難しくなります。また、共有名義の家は、名義人の誰かが亡くなると、その人の持分がその人の相続人に分かれ、話す相手が増えることがあります。

親や名義人が自分の考えを話せるうちにやっておくべきことは、「誰が名義人で、誰がどう使っているか」を確かめ、相続が起きたときに家の行き先を決められるようにしておくことです。

登記上の名義人と持分を確かめる

登記上の名義人が誰で、誰と話す必要があるかをはっきりさせるために、まず登記を見ます。

土地と建物は別々に登記されているので、両方の登記事項証明書(家の名義人などが書かれた法務局の書類)を取ります。法務局の窓口のほか、オンラインでも請求できます。証明書で、登記上の名義人の名前と、それぞれの持分(何分のいくつ)を確かめます。固定資産税の通知の宛名だけでは、持分までは分かりません。

亡くなった人(祖父母など)の名義のままになっていることもあります。その場合、その人の相続人には相続登記(相続した家の名義を変える登記)の義務があり、2024年4月1日より前に起きた相続も対象です。

期限は取得を知った日から3年以内で、2024年4月1日より前に知っていた場合は2027年3月31日までです。親の相続より先に、この登記が課題になるので、司法書士に相談しましょう。

家が今どう使われているかを知る

誰かが住んでいるか、空き家か、貸しているかで、相続のあとに取れる手と、使える税金の特例が変わるため、今の使われ方を知っておきます。

誰が住んでいるか(誰も住んでいないか)、誰が鍵を持って手入れしているか、固定資産税や修繕費、電気・水道の費用を誰が払っているかを、親やほかの名義人、家を使ったり手入れしたりしている人に聞きます。

親が住んでいないなら、住まなくなった理由と時期も聞いておきます。施設に入ったのか、別の家族の家に移ったのかで、税金の特例を使えるかが変わります。

空き家の場合、手入れをせずに放っておくと、市町村から「管理不全空家」(手入れが足りず、放っておくと危なくなる空き家)として改善するよう求められ(勧告)、固定資産税の軽減(住宅用地の特例)がなくなることがあります。

負担がそのまま相続の取り分になるわけではありません。でも、まったく考慮されないわけでもありません。費用の領収書やメモが残っていれば、相続のあとに負担をどう扱うかを話す材料になります。

親と名義人、それぞれの気持ちを知る

親と名義人の気持ちで、この家を「誰かが住む前提」で考えるか、「空けたまま、または手放す前提」で考えるかが分かれます。

親に持分があるなら、親に「この家を誰に、どうしてほしい？」と聞きます。親の気持ちは、相続のあとには聞けません。はっきりした希望があれば、親の持分について遺言という書面に残す方法があります。

ほかの名義人にも、この家を将来どうしたいか(住みたい・貸したい・売りたい・決めていない)を聞いてみましょう。「分からない」なら、何が決まれば決められるのか(仕事、家族、家の古さ、お金)まで聞いておきます。

あなた自身の答えも用意しておきましょう。誰かが住むなら、自分はどうしてほしいのか。自分の考えを言わずに相手にだけ聞くと、話し合いではなく尋問のようになります。

相続税がかかりそうかを知る

相続税がかかるかどうかで、誰が家をもらうのが得かが大きく変わります。相続のあとに知ると、手遅れになることがあります。

親の財産のおおよそが分かったら、相続税の「基礎控除」(相続税がかからない上限の金額)と比べてみます。超えそうなら、相続税がかかる可能性があります。

親の財産に入るのは家のうち親の持分なので、固定資産税の通知で分かる家の評価額の目安に、親の持分の割合をかけて計算します。ただし、相続税の計算では土地が固定資産税の通知の額より高く評価されることがあるので、正確な額は税理士に確認しましょう。

具体的には、まず相続税の基礎控除は次のように計算します。

相続人の数は、法律で決まる相続人の数です。例えば、相続人が2人なら、基礎控除は4,200万円です。

それに対して、例えば実家の評価額が3,000万円で親の持分が2分の1なら、親の分は1,500万円です。預金が3,000万円なら、親の財産の合計は4,500万円です(借金や葬式の費用があれば差し引きます)。

このケースでは相続する財産が基礎控除を超えるので、相続税がかかる可能性があるのです。

相続税がかかりそうなら、次の2つの制度を知っておきましょう。どちらも、親が住まなくなった理由と時期で、使えるかどうかが変わります。また、使えるのは家のうち親の持分にあたる部分だけです。

「小規模宅地等の特例」は、親が住んでいた家の土地の評価額を、最大8割減らせる制度です。親が住んでいない家は、原則として使えません。ただし、親が入院している場合や、介護のために老人ホームなどに入った場合は、使える可能性があります。

「空き家を売ったときの特例」は、相続したあと、親が亡くなる直前まで1人で住んでいた家を売ったとき、利益から最大3,000万円を差し引ける制度です。

親が介護のために老人ホームなどに入っていた場合も、条件を満たせば対象になります。1981年5月31日以前に建てた家で、2027年12月31日までに売る必要があります。

どちらも細かい条件があるので、当てはまりそうなら税理士に確認しましょう。

【落とし穴】やらない方がいい行動

次の4つは、一度やると名義人や家族の信頼を壊してしまう可能性があります。良かれと思って行動して後悔する人もいるため、注意しましょう。

査定や売却の相談を黙って進めると、ほかの名義人には「売る気でいる」と映ってしまいます。家の評価額の目安は固定資産税の通知で分かるので、今の段階で査定は要りません。

また、親に「どうしてほしいか」を聞くのはよいことです。でも、答えを自分に都合のよい方へ誘導すると、あとで「本当に親の意思だったのか」と争いの種になります。

「実家はいらない」と言うことはやめましょう。今それを言っても、法律上の効力はありません。あとから考えが変わる事もあるので、決めるのは相続が発生してからにしましょう。

あなたは将来的にどうするのが良いか

親以外の人の名義や共有名義の実家では、この先、親の住む場所の変化、名義人の誰かの相続、家の傷み、そして親の相続と、家の行き先を左右する出来事が起こります。

専門家に相談するタイミング

相続税がかかりそう → 税理士

親の持分と、家が今どう使われているかを伝えれば、誰が家をもらうと特例が使えるか、税金がどうなるかを教えてもらえます。

亡くなった人の名義が残っていた → 司法書士

相続登記の進め方を確認します。相続登記の義務には期限があるので、親の相続を待たずに相談します。

親が「こうしたい」とはっきり決めた → 司法書士か弁護士

遺言は公正証書で残すと確実です。他の相続人の最低限の取り分(遺留分)への配慮も、ここで確認できます。

親が自分で判断するのが難しくなった → 司法書士か弁護士

本人が判断できなくなると、親の持分を売ることも難しくなります。成年後見制度(家庭裁判所が選んだ人が本人に代わって財産を管理するしくみ)を使うことになる場合があるので、動かす前に相談します。

聞いたことを確かめ直すタイミング

名義人の誰かが亡くなる

その人の持分がその人の相続人に分かれ、名義人が増えることがあります。登記事項証明書で名義を確かめ直し、相続登記がされているかも見ます。

親が施設に入る、または家に戻る見込みがなくなる

家が「親が戻る前提」から「空ける前提」に変わる可能性があります。貸す、誰かが住む、と決める前に、税金の特例への影響を税理士に確かめます。

家に大きな修理が必要になる

屋根や水回りなど数百万円かかる修理は、「誰が払うか」の問題になります。共有名義の家では、管理の費用は持分に応じて負担するのが民法の原則です。修理せずに手放す選択も含めて、名義人の間で確かめ直します。

相続が起きたら

親が亡くなると相続が発生し、期限のある手続きが始まります。

3か月(相続放棄をするかの判断、自分のために相続が始まったと知った時から)、10か月(相続税がかかる場合の申告、亡くなったと知った日の翌日から)、3年(名義変更の登記、相続で所有権を得たと知った日から)と、時期によってやることが変わります。

根拠にした制度・手続き

• 登記事項証明書 — 法務省「オンラインによる登記事項証明書等の交付請求(不動産登記関係)について」
• 相続登記の義務(3年) — 法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」
• 共有名義の家の決め方(民法第251条〜第253条) — e-Gov法令検索「民法」
• 相続税の基礎控除 — 国税庁「No.4152 相続税の計算」
• 小規模宅地等の特例 — 国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例」
• 空き家を売ったときの特例 — 国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産(空き家)を売ったときの特例」
• 管理不全空家 — 国土交通省「『空家法』と『2023改正空家法』」
• 成年後見制度 — 裁判所「成年後見制度に関する審判」
• 公正証書遺言 — 日本公証人連合会「遺言」
• 相続放棄の期限(3か月) — 裁判所「相続の放棄の申述」
• 相続税の申告期限(10か月) — 国税庁「No.4205 相続税の申告と納税」