親が住んでいないか、様子が分からない、名義も分からない実家。まず家の様子と名義人を確かめる段階

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制度情報は2026年10月時点で確認しています

あなたの実家は、今どんな状況か

あなたは、まだ実家の相続が起きておらず、親は今その実家に住んでいないか、実家が今どうなっているのかが分からない。実家の名義が誰になっているのかも分からないということですね。

親が施設や病院、子の家などへ移って実家が空いている、離れていて実家の様子が見えない、という状況は珍しくありません。ただ、相続のときに家族の意見が分かれやすい状況でもあります。空いた家を「売る・残す・貸す」のどれにするかという話を、誰の家なのかが分からないまま始めると、話がかみ合わなくなります。

この状況で大事なのは、「誰が住んでいるか(空いているか)」と「誰の名義か」の2つが分からないと、誰と話して決めればよいかも、何に気をつければよいかも決まらない、ということです。

今の段階で大切なのは、売るか残すかの結論を急がないことと、家の今の様子と名義を事実として確かめることです。家の今の様子も名義も、相続を待たずに今から確かめられます。親に家のことを聞きにくいと思っていても、親と話せるうちに、聞いておきましょう。

いま決めなくていいことは？

相続が起きていない今は、実家をどうするかを急いで決める必要はありません。今の段階で結論を出しても、親の状況や家族の事情が変われば、前提ごと変わる可能性があるからです。

そのうえで、「いま決めなくていいこと」には2つの種類があります。

ひとつは、そもそも家の持ち主が決めることで、子が先回りしなくてよいこと。もうひとつは、いずれ相続人の間で決めることになるけれど、今はまだ判断材料が足りないことです。

子には決める権限がないこと

家の持ち主が決めることで、子が先回りしなくてよい事があります。

• 誰が家をもらうか
• 家を売るか、残すか、貸すか
• 名義・贈与・遺言などの財産をどうするか

実家は今、その家の持ち主の財産です。多くは登記上の名義人ですが、名義人が亡くなっていれば、その人の相続人たちのものになっています。誰に家を残すか、売るか残すか貸すか、遺言を書くか、生前に贈与するか、名義を変えるか。これらを決めるのは家の持ち主です。

親1人の名義なら親が決めます。共有名義なら、家全体を売るには共有している人たち全員の同意が要り、親の持分(家のうち親が持っている割合)を誰に残すか(遺言や贈与)は親が決めます。どちらの場合も、子が先に話をまとめても、法律上の効力はありません。

親が住んでいないから売ることになると思っていても、空いているなら親族の誰かが使えばいいと思っていても、今の時点では、どちらもまだ決まっていないことです。

家を売る・貸す・名義を変えるといったことは、持ち主の意向を聞いたうえで、必要なら専門家に確認して進めることです。

相続人の判断だが今は時期尚早なこと

判断材料が揃ってから決めるべきことで、相続前に決めても意味のないものもあります。

• 分け方・代償金
• 相続するかしないか
• 相続のあとに家を売るか持ち続けるか

家と預金などの財産をどう分けるか、家をもらう人がほかの相続人にお金を払う「代償金」が要るかどうかは、相続が起きたあとに、相続人の間で話し合って決めることです。今の段階では、家の価値も、誰が相続人になるかも、家が誰の名義なのかも、まだ分かっていません。

自分が相続するかしないかも同じです。相続放棄は、相続が起きたあとにしか手続きできません。今「自分はいらない」と言っても法律上の効力はなく、口約束として残るだけです。

相続のあとに家を売るか持ち続けるかも、今決める必要はありません。そのときの家の傷み具合、相続人の誰かが住むかどうか、売ったときの税金で答えが変わるからです。

今のうちにやっておきたいこと

親が病気や認知症で考えを話せなくなると、遺言を残すことも、家の名義を変えることも困難になります。また、相続が起きたあとは、手続きの期限に追われて、落ち着いて話す余裕もなくなります。

相続が起きる前の今の状況。やっておくべきことは、実家が今どうなっていて、誰の名義なのかを、事実として確かめておくことです。

具体的には、「この家のことを、誰と話して決めればよいか」が分かる状態にしておくことです。

実家に今だれが住み、だれが管理しているかを知る

家が空いているのか、誰かが住んでいるのかで、気をつけることも、話す相手も変わります。親に聞けるなら親に、実家の近くに住む親族や、実家の様子を知っている兄弟姉妹がいればその人に聞いて、知っておきましょう。

• 今、誰か住んでいるか。住んでいるなら、親族か、借りている人か
• 鍵は誰が持っているか
• 郵便や固定資産税の通知はどこに届き、誰が払っているか
• 雨漏りや庭木など、傷みはないか

自分で見に行くなら、親か管理している人の了解を得て、鍵を借ります。空き家なら、見に行く人が決まらないまま時間がたつと、雨漏りに気づかず修理代がかさんだり、伸びた庭木で近所に迷惑がかかったりします。

登記上の名義人を確かめる

家が誰の名義かが分かると、家のことを誰が決められるのかが分かります。法務局で、土地と建物それぞれの「登記事項証明書」(登記の内容を写した書面)を取りましょう。土地と建物は別の記録なので、両方を取ります。

登記事項証明書は、名義人でなくても、誰でも取れます。法務局の窓口のほか、郵送やオンラインでも請求できます。

固定資産税の通知の宛名だけで、名義を決めつけないようにしましょう。名義人が亡くなっていると、通知は相続人のうちの1人宛てに届くことがあります。

証明書で、名義が次のどれに当たるかを見ます。

• 親1人の名義
• 両親の共有名義、または親と他の人の共有名義
• 親以外の人(親族など)の名義
• 亡くなった祖父母などの名義のまま

親1人の名義か共有名義なら、次は親の希望を聞きます。共有名義なら、親の持分がいくらかも見ます。親の相続で分けるのは親の持分だけです。

親以外の人の名義なら、家のことを決めるのはその人で、親の相続で分ける財産に入りません。

祖父母などの名義のままなら、その人の相続の名義変更(相続登記)が済んでいません。家のことを決めるのは、その人の相続人たち(分け方が決まっていれば家をもらった人)です。誰が相続人かを確かめないと、誰と話せばよいかも決まりません。

相続登記の義務は2024年4月1日に始まり、それより前に起きた相続も対象です。期限は取得を知った日から3年以内で、2024年4月1日より前に知っていた場合は2027年3月31日までです。

家をどうしたいか、親の希望を聞く

家をどうしたいかという親の気持ちは、相続のあとには聞けません。親と話せるうちに聞いておきましょう。

親が住んでいないなら「この家に、また住むつもりはある？」、そのうえで「この家を、これからどうしたい？誰に、どうしてほしい？」と聞きます。はっきりした希望があれば、遺言という書面に残す方法があります。

あなた自身の答えも用意しておきましょう。自分がこの家に住むつもりがあるか、管理を手伝えるか。自分の考えを言わずに親にだけ聞くと、話し合いではなく尋問のようになります。

親に聞ける状態でないときは、無理に聞き出さず、親の暮らしを支えている人(施設の職員、近くに住む家族)に様子を聞くところまでにしておきます。

相続税がかかりそうかを知る

相続税がかかるかどうかで、誰が家をもらうのが得かが大きく変わります。相続のあとに知ると、手遅れになることがあります。

家が親の名義と分かったら(共有名義なら親の持分だけ)、家の評価額の目安を、毎年届く固定資産税の通知で見ます。ただし、相続税の計算では土地が通知の額より高く評価されることがあるので、正確な額は税理士に確認しましょう。

親の財産のおおよそが分かったら、相続税の「基礎控除」(相続税がかからない上限の金額)と比べてみましょう。超えそうなら、相続税がかかる可能性があります。

具体的には、まず相続税の基礎控除は次のように計算します。

相続人の数は、法律で決まる相続人の数です。例えば、相続人が2人なら、基礎控除は4,200万円です。

それに対して、例えば実家の評価額が2,500万円、預金が2,000万円なら、財産の合計は4,500万円です(借金や葬式の費用があれば差し引きます)。

このケースでは相続する財産が基礎控除を超えるので、相続税がかかる可能性があるのです。

相続税がかかりそうなら、次の2つの制度を知っておきましょう。どちらも、家が親の名義であることが前提で、親が住まなくなった理由と時期で、使えるかどうかが変わります。

小規模宅地等の特例は、親が住んでいた家の土地の評価額を、最大8割減らせる制度です。親が住んでいない家は、原則として使えません。ただし、親が入院している場合や、介護のために老人ホームなどに入った場合は、使える可能性があります。

空き家を売ったときの特例は、相続したあと、親が亡くなる直前まで1人で住んでいた家を売ったとき、利益から最大3,000万円を差し引ける制度です。

親が介護のために老人ホームなどに入っていた場合も、条件を満たせば対象になります。1981年5月31日以前に建てた家で、2027年12月31日までに売る必要があります。

どちらも細かい条件があるので、当てはまりそうなら税理士に確認しましょう。

【落とし穴】やらない方がいい行動

次の4つは、一度やると家族の信頼を壊したり、使えるはずの制度が使えなくなったりする可能性があります。良かれと思って行動して後悔する人もいるため、注意しましょう。

名義を確かめる前に査定や売却の相談を進めると、名義人や家族には「売る気でいる」と映ってしまいます。家の評価額の目安は固定資産税の通知で分かるので、今の段階で査定は要りません。

親が老人ホームなどに入って空いている家を、ほかの人に貸すと、小規模宅地等の特例で親の住まいとして8割減らす扱いは受けられなくなります。

家の中の物も、親など持ち主の物です。子が片づけてしまうと、親が戻ったときに、大事にしていた物がなくなっている可能性があります。

「実家はいらない」と言うことはやめましょう。今それを言っても、法律上の効力はありません。あとから考えが変わる事もあるので、決めるのは相続が発生してからにしましょう。

あなたは将来的にどうするのが良いか

親が住んでいないか、様子が分からない実家では、この先、親の介護や施設への入所、空いた家の傷み、そして相続と、家の行き先を左右する出来事が順に起こります。

それぞれの場面で何が起きやすく、どう動けばよいかをまとめました。

専門家に相談するタイミング

名義が亡くなった人のままだった → 司法書士

相続登記の手続きを相談できます。

相続税がかかりそう → 税理士

財産のおおよそと、家の名義、親が今どこで暮らしているか(老人ホームなどか)を伝えれば、誰が家をもらうと特例が使えるかを確かめてもらえます。

親が「こうしたい」とはっきり決めた → 司法書士か弁護士

遺言は公正証書で残すと確実です。他の相続人の最低限の取り分(遺留分)への配慮も、ここで確認できます。

聞いたことを確かめ直すタイミング

親が移った先から戻らないと決まった

家を売るか残すかの話が始まります。売る時期で、使える税の特例が変わります。

親が自分で売るなら、住まなくなってから3年がたつ日を含む年の年末までに売れば、「マイホームを売ったときの特例」で、利益から最大3,000万円を差し引ける可能性があります。相続のあとに売るなら、空き家を売ったときの特例が使える可能性があります。

名義を確かめてから、税理士にどちらが使えるか比べてもらいましょう。

実家に住む人が変わる、または空き家になる

親族が住み始めた、出て行った、借りていた人が出た、といった変化があると、家を管理する人と、小規模宅地等の特例が使えるかどうかが変わることがあります。誰が住み、誰が管理しているかを聞き直します。

家に大きな修理が必要になる

屋根や水回りなど数百万円かかる修理は、「誰が払うか」の問題になります。

名義人が払えるか、名義人以外が払うなら家の取り分にどう関わるか、修理せずに手放す選択はあるか。家を残すかどうかの答えが変わるきっかけになるので、確認し直します。

相続が起きたら

親が亡くなると相続が発生し、期限のある手続きが始まります。

3か月(相続放棄をするかの判断、自分のために相続が始まったと知った時から)、10か月(相続税がかかる場合の申告、亡くなったと知った日の翌日から)、3年(名義変更の登記、相続で所有権を得たと知った日から)と、時期によってやることが変わります。

根拠にした制度・手続き

• 登記事項証明書(だれでも請求できる) — 法務省「不動産登記のABC」
• 登記事項証明書(オンライン請求) — 法務局「登記事項証明書等の請求にはオンラインでの手続が便利です」
• 固定資産税(通知の宛名) — e-Gov法令検索「地方税法」第343条
• 相続登記の義務(過去の相続も対象) — 法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」
• 相続税の基礎控除 — 国税庁「No.4152 相続税の計算」
• 小規模宅地等の特例 — 国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例」
• マイホームを売ったときの特例 — 国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」
• 空き家を売ったときの特例 — 国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
• 相続税の申告期限(10か月) — 国税庁「No.4205 相続税の申告と納税」
• 相続放棄の期限(3か月) — 裁判所「相続の放棄の申述」
• 相続登記の義務(3年) — 法務省「相続登記の申請義務化について」
• 公正証書遺言 — 日本公証人連合会「遺言」