兄弟姉妹が親と同居し、名義は分からない実家。離れて暮らすあなたは、まず家の名義を確かめる段階

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制度情報は2026年10月時点で確認しています

あなたの実家は、今どんな状況か

あなたは、まだ実家の相続が起きておらず、その実家には親1人と、あなたの兄弟姉妹か親族が一緒に住んでいる。あなた自身は別のところで暮らしていて、実家の名義は分からないということですね。

子の一方が親と同居し、もう一方が離れて暮らしている実家は珍しくありません。ただ、相続のときに家族の意見が分かれやすい状況でもあります。

離れているあなたからは、実家でどんな暮らしが続いているのか、誰がどれだけ親を支えているのかが見えにくくなります。同居している側から見れば、実家はすでに自分の生活の場で、簡単には離れられません。

この状況で大事なのは、「親が亡くなったあとも、この家に住み続ける人がいるかもしれない」ということです。誰も住んでいない家なら、売ったお金を分けて終わりにできることもあります。しかし親以外にも誰かが住んでいる家は、その人の暮らしをどうするかを決めないと、売ることも分けることもできません。

もうひとつ、相続で分けるのは親の財産で、家がどこまで親のものかは、まず登記上の名義で確かめます。登記上の名義人が親1人なのか、両親の共有名義なのか、ほかの人の名前が入っているのか、亡くなった人の名義のままなのかによって、相続のときに誰と話し合い、どんな手続きが要るかが変わります。

だから今の段階で大切なのは、結論を急がないことと、家の名義を確かめることと、同居している人の希望を、あなたの方から聞いておくことです。同居している人だけが得をするのではと思っても、まず事情を知るのが先です。

いま決めなくていいことは？

相続が起きていない今は、実家をどうするかを急いで決める必要はありません。今の段階で結論を出しても、親の状況や家族の事情が変われば、前提ごと変わる可能性があるからです。

そのうえで、「いま決めなくていいこと」には2つの種類があります。

ひとつは、そもそも親が決めることで、子が先回りしなくてよいこと。もうひとつは、いずれ相続人の間で決めることになるけれど、今はまだ判断材料が足りないことです。

子には決める権限がないこと

親が決めることで、子が先回りしなくてよい事があります。

• 誰が家をもらうか
• 家をどうするか
• 名義・贈与・遺言などの親の財産をどうするか

実家が親の名義なら、今は親の財産です。誰に家を渡すか、売るか残すか、遺言を書くか、生前に贈与するか、名義を変えるか。これらを決めるのは親であって、子どもたちが先に話をまとめても、法律上の効力はありません。親以外の人のものである分があれば、その分を決めるのはその人(亡くなっていればその相続人)です。

「同居している兄弟姉妹がもらうのだろう」と思っていても、「自分は別居だから関係ない」と思っていても、今の時点では、どちらもまだ決まっていないことです。

親の財産をどう動かすかは、親の意向を聞いたうえで、必要なら専門家に確認して進めることです。

相続人の判断だが今は時期尚早なこと

判断材料が揃ってから決めるべきことで、相続前に決めても意味のないものもあります。

• 分け方・代償金
• 相続するかしないか
• 負担の清算
• 同居の形を続けるか

家と預金などの財産をどう分けるか、家をもらう人がほかの相続人にお金を払う「代償金」が要るかどうかは、相続が起きたあとに、相続人の間で話し合って決めることです。今の段階では、家の価値も、家のどこまでが親の財産かも、誰が相続人になるかも、確定していません。

自分が相続するかしないかも同じです。相続放棄は、相続が起きたあとにしか手続きできません。今「自分はいらない」と言っても法律上の効力はなく、口約束として残るだけです。

同居している人の介護や生活費の負担を、お金に換算して清算するかどうかも、負担の中身が分かってから考えることです。今の段階で金額の話を始めると、事実の確認より先に感情のぶつかり合いになりやすくなります。

今の同居の形をこのまま続けるかどうかも、今決める必要はありません。同居している人が将来も住み続けるとは限りませんし、住み続けるとしても、家の持ち主を誰にするかは別の話です。

今のうちにやっておきたいこと

親が病気や認知症で考えを話せなくなると、遺言を残すことも、家の名義変更することも困難になります。また、相続が起きたあとは、手続きの期限に追われて、落ち着いて話す余裕もなくなります。

親に希望を聞ける状況なら、今やっておくべきことは、相続が起きたとき、同居している兄弟姉妹と対立しない準備をしておくことです。

具体的には、家が誰の名義かを確かめたうえで、「誰がこの家に住み、誰が持つか」を決められるようにしておくことです。

家の名義を確かめる

相続のときにこの家が誰の財産かを知る手がかりは、登記上の名義人です。名義は、法務局で登記事項証明書(家や土地の名義人が書かれた書類)を取れば分かります。

土地と建物は別々に登記されているので、両方を取り、名義人と、それぞれが持っている割合(持分)を見ます。登記事項証明書は誰でも取れ、オンラインでも請求できます。

取る前に、同居している人には、家を取り上げる話ではなく、名義を確かめるだけだと伝えておきましょう。あわせて、親に、家を買ったときや前の相続のときの経緯を聞いておきます。

毎年届く固定資産税の通知の宛名も手がかりになりますが、名義人が亡くなっていると、通知は相続人のうちの1人宛てに届くことがあります。宛名だけで名義を決めつけないようにしましょう。

証明書を見て、両親の共有名義や、ほかの人の名前が入っていれば、その人も家の行き先を決める相手になります。遺言で決められるのは、家のうち親のものである分だけです。

亡くなった人の名義のままだったら、司法書士に相談しましょう。相続登記という名義変更の手続きが義務になっていて、2024年4月1日より前の相続も対象です。

親と同居している人、それぞれの気持ちを知る

親が住まなくなったあとも、その家に住み続けたい人がいるかどうかが大きな分岐になります。家を「住み続ける前提で考える」か「空ける前提で考える」かです。

まずは同居している兄弟姉妹(または親族)に、「親がここに住まなくなっても、住み続けたい？」と聞いてみましょう。「分からない」なら、何が決まれば決められるのか(仕事、家族、家の古さ、お金)まで聞いておきます。

親には、「この家を誰に、どうしてほしい？」と聞きます。親の気持ちは、相続のあとには聞けません。はっきりした希望があれば、遺言という書面に残す方法があります。

あなた自身の答えも用意しておきましょう。兄弟姉妹が住み続けるなら、自分はどうしてほしいのか。自分の考えを言わずに相手にだけ聞くと、話し合いではなく尋問のようになります。

自分には見えていない負担を知る

離れて暮らすあなたには、同居している人の負担が見えません。見えないまま相続を迎えると、「同居している人だけ得をしている」という誤解が生まれるか、逆に同居している人の苦労が軽く扱われます。相続で揉めやすい形です。

介護や家事、通院の付き添いを、今、誰がどれだけ担っているか。親の生活費、固定資産税、家の修繕費を、誰が払っているか。この2つを、同居している人に聞いて知っておきましょう。

負担がそのまま相続の取り分になるわけではありません。でも、まったく考慮されないわけでもありません。領収書やメモが残っていれば、相続のあとに負担をどう扱うかを話す材料になります。

あわせて、親の財産がおおよそいくらあるかも知っておきます。家の評価額の目安は、毎年届く固定資産税の通知で分かりますが、これは固定資産税の評価額であり、相続税の評価や売却価格とは異なります。正確な金額は税理士に確認しましょう。

相続税がかかりそうかを知る

相続税がかかるかどうかで、誰が家をもらうのが得かが大きく変わります。相続のあとに知ると、手遅れになることがあります。

親の財産のおおよそが分かったら、相続税の「基礎控除」(相続税がかからない上限の金額)と比べてみます。超えそうなら、相続税がかかる可能性があります。

具体的には、まず相続税の基礎控除は次のように計算します。

相続人の数は、法律で決まる相続人の数です。例えば、相続人があなたと兄弟姉妹の2人なら、基礎控除は4,200万円です。

それに対して、例えば実家の評価額が2,500万円、預金が2,000万円なら、財産の合計は4,500万円です(借金や葬式の費用があれば差し引きます)。家を財産に入れるのは、親のものである分(親の持分)だけです。

このケースでは相続する財産が基礎控除を超えるので、相続税がかかる可能性があるのです。

相続税がかかりそうなとき、知っておきたいのが「小規模宅地等の特例」です。親の土地(親の持分)の評価額を、最大8割減らせる制度です。同居している兄弟姉妹(または親族)が家をもらって住み続けるなら使える可能性がありますが、離れて暮らすあなたがもらう場合は、原則として使えません。

細かい条件があるので、当てはまりそうなら、この段階で一度、税理士に相談しておきましょう。急いで名義を変える、形だけ住民票を移す、といったことは、特例が使えなくなる原因になるので注意する必要があります。

【落とし穴】やらない方がいい行動

次の4つは、一度やると家族の信頼を壊してしまう可能性があります。良かれと思って行動して後悔する人もいるため、注意しましょう。

査定や売却の相談を黙って進めると、同居している人には「売る気でいる」と映ってしまいます。家の評価額の目安は固定資産税の通知で分かるので、今の段階で査定は要りません。

また、親に「どうしてほしいか」を聞くのはよいことです。でも、答えを自分に都合のよい方へ誘導すると、あとで「本当に親の意思だったのか」と争いの種になります。

親にかかっている負担は、知って把握するところまでにしてください。今の時点で金額にして清算を求めると、事実の確認より先に感情のぶつかり合いになり、その後の話し合いができなくなります。

「実家はいらない」と言うことはやめましょう。今それを言っても、法律上の効力はありません。あとから考えが変わる事もあるので、決めるのは相続が発生してからにしましょう。

あなたは将来的にどうするのが良いか

親と兄弟姉妹が同居している実家では、この先、親の介護や転居、同居している人の生活の変化、そして相続と、家の行き先を左右する出来事が順に起こります。

それぞれの場面で何が起きやすく、どう動けばよいかをまとめました。

専門家に相談するタイミング

相続税がかかりそう → 税理士

財産のおおよそと、誰が家に住む予定かを伝えれば、誰が家をもらうと税金がどうなるかを教えてもらえます。

親が「こうしたい」とはっきり決めた → 司法書士か弁護士

遺言は公正証書で残すと確実です。他の相続人の最低限の取り分(遺留分)への配慮も、ここで確認できます。

名義が亡くなった人のままだった → 司法書士

相続登記をどう進めるか、誰が相続人になるかを確かめてもらえます。

家族の意見がすでに割れている → 弁護士

ただし相続前は争う段階ではありません。話し合いを整える役として相談します。

聞いたことを確かめ直すタイミング

親が介護で施設や病院に入る、または別のところへ移る

家が「住む前提」から「空ける前提」に変わる可能性があります。同居している人が住み続けるのかを、確認する必要があります。

同居している人の転勤や結婚などで、親が一人になる

親がまだ住み続けたいかを確認する必要があります。一人で住み続ける場合、介護や家の管理を誰が担うかも変わります。

家に大きな修理が必要になる

屋根や水回りなど数百万円かかる修理は、「誰が払うか」の問題になります。

親が払えるか、同居している人が払うなら家の取り分にどう関わるか、修理せずに手放す選択はあるか。住み続けたいかの答えが変わるきっかけになるので、確認し直します。

相続が起きたら

親が亡くなると相続が発生し、期限のある手続きが始まります。

3か月(相続放棄をするかの判断、自分のために相続が始まったと知った時から)、10か月(相続税がかかる場合の申告、亡くなったと知った日の翌日から)、3年(名義変更の登記、相続で所有権を得たと知った日から)と、時期によってやることが変わります。

根拠にした制度・手続き

• 相続税の基礎控除 — 国税庁「No.4152 相続税の計算」
• 小規模宅地等の特例 — 国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例」
• 相続税の申告期限(10か月) — 国税庁「No.4205 相続税の申告と納税」
• 相続放棄の期限(3か月) — 裁判所「相続の放棄の申述」
• 登記事項証明書 — 法務局「登記事項証明書等の請求にはオンラインでの手続が便利です」
• 相続登記の義務(3年) — 法務省「相続登記の申請義務化について」
• 公正証書遺言 — 日本公証人連合会「遺言」