親から引き継いだ実家には、家賃を払って住む借主がいます。自分は兄弟・姉妹と共同で貸主になったものの、家賃を誰の口座で受け取り、借主への返事を誰がまとめるのかは決まっていない、という状態ではないでしょうか。
家賃はこのまま誰かの口座で受け取り続けてよいのか、借主から修繕や契約の相談が来たら誰が答えるのか、と迷う場面がこれから出てきます。
実家の相続において借主が住む家を複数人で引き継いだら、登記上の名義人と持分を確かめ、借主への窓口と相続人どうしの清算を別々に決めます。
賃借人居住・複数人が貸主を承継のケースだと、今後どんな時に状況が変わるのか
相続人の一人が持分を手放して貸主の顔ぶれが変わった時と、相続人の一人が亡くなってその持分を誰が引き継ぐかを確かめる時に、共同で貸主になっている人の顔ぶれと家賃の受け取り方を確かめ直します。
- 相続人の一人が持分を手放し「貸主の顔ぶれが変わった時」
- 相続人の一人が亡くなり「その持分を誰が引き継ぐか確かめる時」
相続人の一人が持分を手放し「貸主の顔ぶれが変わった時」
相続人の一人が自分の持分をほかの相続人や第三者へ譲った時は、土地と建物の登記上の名義人と持分を確かめ直します。
持分を譲ったと分かったら、それまでの家賃の入金記録と取り決めを手元に置き、誰が家を共有しているのかを確かめてください。確かめ終わるまでは、家賃の振込先の変更や新しい取り決めを借主へ伝えないように注意しましょう。
それまでの取り決めを誰の間で決めたのかも確認します。家賃の振込先と、受け取った家賃の分け方は別々に確かめます。確認できた名義人・持分・確認日は同じ表へ書けば、持分が変わった日と確かめた日を混同せずに済みます。
貸主の顔ぶれが変わるとき、あなたの家で引き継ぐものは、それまでの家賃の受取記録と取り決めです。新しい窓口も借主へ伝えてください。
参照: e-Gov法令検索「民法」
相続人の一人が亡くなり「その持分を誰が引き継ぐか確かめる時」
共同で実家を引き継いだ人の一人が亡くなった時は、その持分を誰が引き継いだのかを確かめます。
前に確かめた内容は書き換えず、新しく分かった名義人・持分・確認日を次の行へ書き足してください。いつ、誰に、何を確かめたのかを後から見比べられます。
持分を引き継ぐ人を確かめる前の話と、確かめた後の話は分けて記録します。一つの記録に混ざると、どの取り決めが現在の顔ぶれに対応するのかを確かめにくくなります。引き継ぐ人を確かめたら、その人を含めた顔ぶれで、家賃の受け取りと借主への窓口の取り決めを確かめ直してください。
亡くなった人の持分を引き継ぐ人が分かるまでは、貸主が誰かを確定したものとして扱いません。確認できたことは表へ書き、返事を待っていることは別の欄へ置いてください。
参照: e-Gov法令検索「民法」
【落とし穴】賃借人居住・複数人が貸主を承継の人で、実際に起こりうるケースを紹介
「代表の口座を決めれば相続人どうしの清算まで済んだ」「相続人の一人だけで借主との条件を変えられる」という思い込みのどちらからも、契約や家賃をどうするかの結論は出せません。
- 代表の口座を決めて「相続人どうしの清算まで済んだ」と思った落とし穴
- 相続人の一人だけで「借主との条件を変えられる」と思った落とし穴
代表の口座を決めて「相続人どうしの清算まで済んだ」と思った落とし穴
代表の口座を家賃の振込先に決めたことで、相続人どうしの清算まで済んだと思い込むという落とし穴にハマった例を紹介します。
次の話は一つの実話ではなく、よくある形を組み合わせたもので、借主への窓口の決め方と相続人の間の清算の分け方を考える手がかりとして読んでください。
兄弟・姉妹の三人で、借主が住む実家を引き継ぎました。家賃の振込先が別々では借主が困るだろうと考え、長男の口座を振込先に決めて借主へ知らせました。
家賃は毎月、長男の口座へ入り続けました。三人とも、窓口を決めたことでお金のことは片づいたと受け止め、誰にいくら渡すかの話はしないままになりました。
数年後、実家を売る話が出た時に、それまでの家賃を誰がいくら受け取ったのかを整理することになり、長男の口座に入った家賃を最初の月までさかのぼって分け直す話し合いが始まりました。
振込先を一つにしたことと、受け取った家賃を三人でどう分けるかは、別の取り決めのままだったわけです。
この例から学べることをまとめます。
- 借主に知らせる振込先を一つに決めても、相続人の間の分け方は決まらない
- 代表の口座へ入った家賃は、入金日・金額・支出を表へ書く
- 清算の取り決めは、決めた事項ごとに合意があるかどうかで確かめる
振込先の指定は、借主がどこへ払えば家賃の支払いを済ませられるかを決めるだけで、相続人の間で誰の取り分がいくらかには触れていません。借主への窓口を一つにすることと、相続人の間で誰にいくら渡すかを決めることは、別の取り決めです。清算の取り決めがない期間が長くなるほど、確認する入金記録が増えます。
決める事項を借主への窓口と相続人の間の清算に分け、清算についても合意があるかどうかを確かめてから、済んだかどうかを判断してください。分け直しの話し合いがまとまらない場合は、弁護士に相談してください。
参照: e-Gov法令検索「民法」
相続人の一人だけで「借主との条件を変えられる」と思った落とし穴
相続人の一人だけで借主との家賃や契約の条件を変えられると思い込むという落とし穴にハマった例を紹介します。
次の話も一つの実話ではなく、よくある形を組み合わせたもので、条件を変える話を誰の合意で進めるかを考える手がかりとして読んでください。
兄弟・姉妹の二人で、借主が住む実家を引き継ぎました。建物の傷みが目立ってきたことから、姉は修繕にお金がかかるぶん家賃を上げたいと考え、弟に相談しないまま、借主へ家賃の増額を伝えました。
借主は増額の知らせを受けて、弟へ「本当に上がるのですか」と確かめました。弟は増額の話をここで初めて知り、姉へ、二人の家である間は二人で決めたいと伝えました。
借主は、姉と弟のどちらの言うことに従えばよいのか分からないまま、家賃をどう支払うかの返事を保留しました。
一人の判断で伝えた増額の話が、借主にとっては誰の意思か分からない知らせになったわけです。
この例から学べることをまとめます。
- 家賃や契約の条件を変える前に、変更内容に応じた決め方を確かめる
- 必要な確認が済んでいない話を借主へ伝えると、貸主側の返事が食い違うことがある
- 借主へ伝える内容は、必要な返事と合意を確かめてから決める
共有する家について誰の判断で条件を変えられるかは、変更の内容によって異なります。必要な確認が済んでいない話を借主へ伝えると、ほかの相続人と返事が食い違うことがあります。借主へ条件の話を伝える前に、変更内容に応じて誰の返事や合意が必要かを確かめてください。進め方は弁護士に相談してから、借主へ伝えてください。
参照: e-Gov法令検索「民法」
今のうちにできること・やっておくとよいこと
今のうちに進められることは三つあります。
- 土地と建物の登記上の名義人と持分を一枚の表にそろえる
- 借主への窓口と相続人の間の清算を分けて取り決める
- 決める事項ごとに関係者の返事と必要な合意を確かめる
土地と建物の登記上の名義人と持分を一枚の表にそろえる
まず、貸主と対象の不動産について確かめて書き留めることを一行に一つずつ立てて、そのもとになる資料ややり取りと見比べられるように次の表に並べます。
| 確かめて書き留めること | もとになる資料・やり取り |
|---|---|
| 家を引き継いだと確認できる人と、それぞれの続柄 | 遺言、遺産分割の記録、相続人どうしで交わした連絡 |
| 土地の持分が誰にどれだけあるか | 土地の登記の記録 |
| 建物の持分が誰にどれだけあるか | 建物の登記の記録 |
| それぞれの人と連絡がつくかと、連絡がついた日 | 一人ひとりと実際に交わしたやり取り |
土地と建物では、持分を別々に確かめます。片方だけ持分を持つ人や、土地と建物で割合が違う人もいるためです。行を分けて確かめれば、その違いを見落としにくくなります。
この表がそろわないうちは、借主への窓口と相続人の間の清算について、確認する相手が不明なままです。確かめられていない行があるうちは、次の取り決めへ進まないように注意しましょう。
参照: e-Gov法令検索「民法」
借主への窓口と相続人の間の清算を分けて取り決める
借主への窓口を一つにすることと、受け取った家賃を相続人の間でどう分けるかは、別の取り決めとして分けて決めます。取り決める項目は次のとおりです。
- 借主が家賃を振り込む口座をどれにするか
- 借主からの相談や知らせを誰が受けて全員へ伝えるか
- 受け取った家賃を誰にどれだけ、いつ渡すか
- 修繕の費用のような支払いを誰がどれだけ負担するか
上の二つが借主への窓口の取り決めで、下の二つが相続人の間の清算の取り決めです。窓口が決まっていても、清算は決まっていないことがあります。それぞれについて、誰の返事や合意が必要かを分けて確かめてから、決まったと扱ってください。分け方の割合や、話し合いがまとまらない場合の進め方は、弁護士に相談してください。
参照: e-Gov法令検索「民法」
決める事項ごとに関係者の返事と必要な合意を確かめる
最後に、決める事項ごとの話し合いについて確かめる項目を一行に一つずつ立てて、そのもとになるやり取りと、書き分ける理由を次の表に並べます。
| 確かめて書き留めること | もとになるやり取り | 書き分ける理由 |
|---|---|---|
| どの取り決めについての話か | 話し合いを始めたときの連絡 | 借主への窓口と相続人の間の清算は別の取り決めで、どちらの合意かを混ぜないため |
| 誰が何と答えたか | 関係者から受け取った返事 | 必要な相手が答えたか、まだ答えていない人が誰かを確かめるため |
| 合意・食い違い・返事待ちのどれか | 必要な相手の返事を並べた結果 | 食い違いには話し合いの続きが要り、返事待ちには確かめる続きが要るため |
| 確かめた日 | 返事を受け取った連絡の日付 | 権利や顔ぶれが変わった日と、確かめた日を混同しないため |
四つの項目がそろうと、決める事項ごとに、話がどこまで進んでいるかを後から確かめ直せます。書いた内容を取り決めとして扱う前に、その事項に必要な返事と合意を確かめてください。
まとめ：借主への窓口と相続人の清算は別に決める
借主への対応と、相続人の間の清算は、別の取り決めとして決めます。家賃の振込先が一つに決まっていても、受け取った家賃を誰にどれだけ渡すかは別の話です。
次の一歩は、土地と建物の登記上の名義人と持分を一枚の表にそろえることです。ここを飛ばすと、誰に確認するかが分からないまま、借主へ話を伝えることになります。
土地と建物の登記事項証明書を見て、名義人と持分を書き出すところから始めてください。つぐーるでは、借主が住む実家を複数人で引き継いだときの家賃の受け取り方と合意の確かめ方も含めて、実家の将来をこれから考えるあなたに信頼できる情報を提供しています。
