実家を一人で相続したものの、その家には家賃を払って住む借主がいて、貸主としてのやり取りをどう引き継げばよいのか、迷っていませんか。
実家の相続において、貸している家を引き継ぐことは、建物だけでなく、親と借主の間の約束もそのまま受け取ることです。
貸主が親からあなたへ替わった後は、引き継いだ約束を確かめ、借主が分かる資料とともに連絡し、返事の日付まで書いておきます。
賃借人居住・一人が貸主を承継のケースだと、今後どんな時に状況が変わるのか
一人で貸主を引き継いだ後も、貸し借りの相手や家賃の入り方が変わる出来事は起こります。
- 他にも相続人がいると分かり「貸主が自分一人でなくなった時」
- 借主が払い先を確かめられず「家賃の振り込みが止まった時」
- 借主から「この家を出たいと言われた時」
他にも相続人がいると分かり「貸主が自分一人でなくなった時」
遺産分割の話し合いが終わっていない、遺言や遺産分割協議書を確かめていない、後になって別の相続人が分かった、という時は、貸主が自分一人だと決めずに確かめ直します。
この時にすることは、家賃の受け取りと借主への知らせをいったん止めて、誰が貸主なのかを確かめ直すことです。
遺産分割前の相続財産は、共同相続人の共有に属します。ただし、何を何人で決めるかは、話の内容や持分によって異なります。家賃の受け取り方や契約について動く前に、自分一人が家を取得したと確認できる遺言、遺産分割協議書、登記などがそろっているかを確かめてください。
自分一人が家を取得したと確認できない間は、家賃の受取人や借主への窓口を一人で決めず、必要な確認先を専門家へ相談してください。
参照: e-Gov法令検索「民法」
借主が払い先を確かめられず「家賃の振り込みが止まった時」
相続で貸主が替わったのに、誰が新しい貸主なのかを借主が確かめられる形になっていない時、家賃の振り込みは止まることがあります。
滞納として扱う前に、借主へ何が届いているかを確かめることが先です。
借主の立場では、間違った相手へ払えば二重払いになりかねないため、誰が貸主かを確かめられないうちは払う相手を決められない状態です。貸主が誰か分からず受け取ってもらえないなどの条件を満たす場合、借主が家賃を法務局へ供託できることがあります。供託できる条件や、供託された家賃を受け取る手続きは、司法書士や弁護士に確認してから進めてください。
振り込みが止まったら、催促の連絡を送る前に、貸主が替わったことを借主が確かめられる知らせが届いているかを確かめ直しましょう。
参照: e-Gov法令検索「民法」
借主から「この家を出たいと言われた時」
退去の申し出が届く理由は、借主の仕事や家族の事情などさまざまです。貸し借りが終わって借主が退去すると、家賃収入も終わり、実家をこの先どうするかを決めることになります。
最初に確かめるのは、退去の日程と、親が預かっていた敷金や保証金の額です。
退去後は、空き家として持ち続けるか、使うか、貸し直すか、手放すかを改めて考えます。敷金や保証金は、契約が終わると返還の確認が必要になるため、額が分からないままでは精算を進められません。退去の申し出を受けたら、契約が終わる日と預かり金の額を先に確かめて、それからこの家をどうするかを考えましょう。
貸し借りが終わる日が決まったら、家賃が入らなくなる時期と、退去後の使い道を分けて考えます。
参照: e-Gov法令検索「民法」
【落とし穴】賃借人居住・一人が貸主を承継の人で、実際に起こりうるケースを紹介
「相続したのだからすぐ出て行ってもらえる」「振込先を知らせれば引き継ぎは終わる」という思い込みのどちらからも、退去してもらえるかどうかも、引き継ぎが済んだかどうかも決まりません。
- 相続したので「すぐ出て行ってもらえる」と考えて切り出した落とし穴
- 振込先だけ知らせて「貸主の引き継ぎは終わった」と考えた落とし穴
相続したので「すぐ出て行ってもらえる」と考えて切り出した落とし穴
相続したので、古い建物にはすぐ出て行ってもらえる、という落とし穴にハマった例を紹介します。
この例で確認するのは、明け渡しの話が条件の話し合いへ進む流れであり、支払われた金額の相場ではありません。
父から相続したのは、親の代からの借家人が住んでいた古い建物でした。相続した人が、建物が古くなっていることを理由に明け渡しを求めると、借家人の側には代理人がつきました。
立ち退きにあたっての金銭の支払いを求められ、話し合いの結果、明け渡しの日までの家賃を免除し、引っ越しにかかる費用などを負担する条件で、明け渡しに合意しました。
双方が合意したのは、明け渡しを求めた側が支払う条件を整えた後でした。
この例から学べることをまとめます。
- 相続は貸し借りを終わらせる理由にならない
- 貸家の契約は貸す側の都合だけでは終えられない
- 明け渡しを求める側が条件の負担を求められることがある
親が結んだ貸し借りは、貸主が相続で替わっても、そのままの中身で続きます。住まいの貸し借りについて、貸す側から解約を申し入れたり更新を拒絶したりするには正当な理由が必要です。終わらせたい側から切り出せば、この例のように、いつ明け渡すか、何を負担するかという条件の話し合いが始まります。建物の古さを理由に切り出す前に、いまの契約の中身と、明け渡してもらう場合にかかるものを確かめ、確かめた内容を持って弁護士に相談してから判断してください。
参照: e-Gov法令検索「借地借家法」
振込先だけ知らせて「貸主の引き継ぎは終わった」と考えた落とし穴
新しい振込先さえ知らせれば貸主の引き継ぎは終わる、という落とし穴にハマった例を紹介します。
一つの実話ではなく、貸主が亡くなった後に起こりやすい形を組み合わせた、よくある形の話です。
相続で実家を一人で引き継いだ人が、借主あてに、新しい振込口座を手紙で知らせました。知らせた側は、これで引き継ぎが済んだものとして、それ以上の連絡をしませんでした。
借主に届いたのは、口座番号だけです。手紙の差出人が本当に新しい貸主なのかを確かめるものがなく、借主は誰に払えばよいのかを決められないまま、家賃の振り込みが止まりました。
振込先だけを知らせたのに、家賃が止まったのはなぜでしょうか。
この例から学べることをまとめます。
- 借主は貸主が替わった事実を確かめられないと払えない
- 口座番号だけでは貸主が替わった事実を示せない
- 返事を受け取るところまでが引き継ぎにあたる
借主が間違った相手へ払うと、本来の貸主から改めて請求され、二重に払うことになりかねません。確かめられないうちは払わないのが、借主にとってはむしろ慎重な行動です。口座番号から分かるのは振込先までであり、貸主が替わった事実を確かめるには別の資料が必要です。
誰が貸主になったのかを確認できる資料を添え、内容を確かめたという返事を日付とともに受け取ります。後から食い違いが出ても、どこから確かめ直すかが分かります。借主へ知らせるときは、返事を受け取るところまでを引き継ぎとして進めてください。
参照: e-Gov法令検索「民法」
今のうちにできること・やっておくとよいこと
引き継いだ後のいま進められることは三つあります。
- 相続登記の期限を確かめて申請を進める
- 親が結んだ契約の中身を書面と借主の両方から確かめる
- 貸主が替わったことを資料とともに伝え、返事の日付を書く
相続登記の期限を確かめて申請を進める
相続登記には申請の期限があります。申請が終わると、登記事項証明書で、相続した家の登記上の名義人が自分であることを確かめられます。
名義について進めるのは、次の三つです。
- 土地と建物のそれぞれで登記上の名義を確かめる
- 相続登記を期限内に申請する
- すぐ申請できない事情があるときは相続人申告登記を検討する
土地と建物の名義を確かめたうえで、期限内に申請できるよう準備します。
相続登記の申請は、2024年（令和6年）4月1日から義務になりました。期限は、相続の開始と、その不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内です。施行より前に相続が起きていた場合は、2027年（令和9年）3月31日までに申請します。
正当な理由なく怠ると、10万円以下の過料の対象です。遺産分割がまとまらないなど、すぐに申請できない事情があるときは、相続人申告登記も用意されています。
登記事項証明書で分かるのは、登記上の名義人です。振込先だけを知らせるのではなく、相続を確認できる資料をどう示すかも専門家へ相談してください。まず、土地と建物それぞれの名義を確かめます。
親が結んだ契約の中身を書面と借主の両方から確かめる
相続で貸主が替わっても、契約の中身は親が決めたときのまま引き継がれます。親が口頭で決めた取り決めは書面に残っておらず、本人に確かめることもできないため、手元の書面と借主への聞き取りの両方から、いまの中身をそろえます。
書面と借主の両方で確かめるのは、次の5点です。
- 家賃の額と支払い方
- 貸し始めた時期と更新の取り決め
- 修繕をどちらが受け持つか
- 敷金や保証金を預かっているか
- 書面に残っていない口約束
この5点について、書面の内容と借主の答えが一致するかを照らし合わせます。
書面と借主の答えが食い違ったときは、どちらかへ寄せず、食い違いがあったこととして書き留めておきます。どちらの言い分で進めるかの判断には、契約の法的な見方が必要です。聞き取った内容を持って弁護士に相談してから判断してください。敷金や保証金のように、返す側の立場ごと引き継いでいるものは、額が確かめられた時点で書き留めておくと、退去の場面で確かめ直さずに済みます。
参照: e-Gov法令検索「民法」
貸主が替わったことを資料とともに伝え、返事の日付を書く
次の表では、借主へ伝える四つの項目について、添える資料と返事に書いてもらうことを1行に一つずつ並べます。
| 伝えること | 添える資料 | 返事に書いてもらうこと |
|---|---|---|
| 貸主が親から自分に替わったこと | 登記事項証明書など相続を確認できる資料 | 内容を確かめたという返事 |
| これからの連絡先 | 氏名・住所・電話番号を書いた書面 | 届いたという返事 |
| 家賃の振込先 | 口座の名義が分かるもの | 次回の振込予定についての返事 |
| 契約と預かり金をそのまま引き継ぐこと | 手元にある契約書の写し | 認識が同じだという返事 |
四つとも、借主が自分で確かめられる形にすることが目的です。
借主が確かめられる形で伝えると、払う相手を確認でき、少なくとも貸主が分からない状態は解けます。伝えた日と返事の日は、後から取り決めに行き違いが出たときに確かめ直す起点です。知らせを送ったら、受け取った返事と日付を同じファイルへ記録しておきましょう。
まとめ：貸主が替わっても約束は残る
相続で貸主があなたに替わっても、親が結んだ貸し借りは、そのままの中身であなたへ移ってきています。自分の都合で終わらせられる前提では動かせません。
次の一歩は、家に残っている書面を探して、家賃の額と更新の取り決めがどうなっているかを確かめることです。ここを飛ばすと、借主から更新や修繕の相談が来たときに、自分が何を約束している側なのかを答えられないまま返事をすることになりかねないからです。
借主へ何かを伝える前に、まず手元の書面を開くところから始めましょう。つぐーるでは、借主が住む実家を相続した後の貸し借りの引き継ぎも含めて、実家の将来をこれから考えるあなたに信頼できる情報を提供しています。
