実家と隣地の越境への対応｜売る前に塀・屋根・木・配管と覚書を確かめる

実家の塀や屋根が隣の土地へ出ている、隣家の枝や塀が実家の土地に入っているといった越境は、親が住んでいた間は誰も気にしていなくても、相続や売却の段階で急に問題になることがあります。

越境があっても相続登記はそのまま進められ、売却の条件を左右するのは、越境の事実を買主に説明できることと、隣家との書面があることです。

越境の種類ごとの確かめ方と、親が隣家と交わした覚書の探し方を知っておけば、売り出す前に条件を整えられ、隣家との話し合いも一からやり直さずに済むことがあります。

越境が実家の相続と売却に与える影響

越境があっても相続の手続きは進められ、影響が大きく出るのは売却のときと、空き家のまま持ち続ける間です。

相続登記と遺産分割への影響

塀や屋根が境界からはみ出していても、実家の名義変更（相続登記）はできます。

登記の記録は、土地なら一筆（ひとつの区画）ごと、建物なら一個ごとに作られています（不動産登記法2条5号）。

相続登記は区画や建物の持ち主を親から相続人へ書き換える手続きで、塀が境界を少し越えていても区画そのものは変わりません。

影響が出るのは、遺産分割で実家を誰が取得するかを決める場面です。

実家を取得した人は、土地と建物とあわせて、隣家との話し合いや、塀の作り直し・枝の切除などの負担も引き継ぎます。

たとえば兄が実家を、妹が預金を取得したあとで塀の作り直しが必要になると、その費用は兄が1人で負います。

分け方を決めたあとでは、こうした負担を調整しにくくなります。

遺産分割の話し合いの前に、次の2点を相続人どうしで共有しておくと、あとで不公平感が残りにくくなります。

• 越境の場所と、出ているのか入られているのか
• 隣家との話し合いや工事の費用を、誰がどの財産から負担するか

親が生前に隣家と交わした約束も、相続人に引き継がれます（民法896条）。

出典: e-Gov法令検索「不動産登記法」（2条5号）／e-Gov法令検索「民法」（896条）

売却の条件と価格への影響

越境がある実家も売れますが、事実を説明できず書面もない状態だと、売却の条件が悪くなりやすくなります。

買主は、自分がその土地で家を建て替えるときにどうなるかで越境を見ます。

買主が住宅ローンを使う場合、金融機関によっては、融資の手続きの中で隣家との覚書など越境についての書面を求めることがあります。

求めるか、どんな書面ならよいかは、金融機関ごとに違います。

越境は売却の前に行う測量で初めて見つかることが多く、見つかる時期で売主の立場が変わります。

同じ越境でも、早く分かっているほど売主に有利です。

売却を考えているなら、売り出す前に越境を確かめておくと、条件を自分で決めたうえで買主と話せます。

越境を告げずに売ったときの売主の責任

越境を知りながら黙って売ると、契約に免責の特約を入れていても、売主は責任を問われます。

売った実家が契約の内容と違っていた場合、売主は「契約不適合責任」を負います。

買主は、直すこと（民法562条）、代金を減らすこと（563条）、損害賠償や契約の解除（564条）を売主に求められます。

個人が実家を売るときは、この責任をなくしたり期間を短くしたりする特約（免責の特約）を入れることが多くあります。

古い家には、売主も気づいていない不具合があるかもしれないからです。

ただし民法572条は、責任を負わない特約をしていても、売主が知りながら告げなかった事実については責任を免れることができないと定めています。

売買では、売主が物件の状況を書いて買主に渡す「告知書」（物件状況等報告書）がよく使われます。

国土交通省のガイドラインでも、主な不動産関係団体が用意している書面として紹介されています。

この書面で越境を「なし」と書いたまま、あとで越境が見つかると、売主は責任を問われるおそれがあります。

実は、越境を正直に書くほど売主は守られます。

越境を伝え、その内容を契約書や告知書に書いておけば、越境は「契約の内容」に入ります。

契約どおりの状態で引き渡すことになるので、あとで「契約と違う」と言われる余地は小さくなります。

どの越境を、どの資料を添えて、どう説明するかを売主が先に決めておけば、買主の不安も、あとから責任を問われる心配も減らせます。

出典: e-Gov法令検索「民法」（562条〜564条・572条）／国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」

空き家で持ち続ける間に起きやすいトラブル

空き家のまま持ち続ける間に気をつけたいのは、越境した木の枝と、入られたまま年月が過ぎる越境の2つです。

2023年4月1日施行の改正民法で、越境した枝のルールが変わりました。

改正前は、越境された土地の持ち主は木の持ち主に切ってもらうしかなく、応じてもらえなければ、裁判で切除を命じる判決を得る必要がありました。

基本は、越境された土地の持ち主が、木の持ち主に枝を切るよう求めることです（民法233条1項）。

次のどれかに当たるときは、越境された土地の持ち主が自分で枝を切れます（同条3項）。

• 切るよう求めたのに、木の持ち主が相当の期間内に切らない
• 木の持ち主が誰か、またはどこにいるかが分からない
• 急いで切らなければならない事情がある

法務省の説明資料では、この「相当の期間」は事案によるものの、基本的には2週間程度と考えられるとされています。

根については以前から、越境された土地の持ち主が自分で切れます（同条4項）。

実家の木が隣地に出ている場合、相続人が知っておきたい点は次の3つです。

• 木が相続人の共有の間は、誰か1人でも枝を切れる
• 連絡先が分からない空き家は、隣家が自分で切れる場面に当たりやすい
• 隣家が切った費用は、木の持ち主に請求されることがある

1つ目は民法233条2項の定めで、相続人の全員がそろわなくても枝の手配を進められます。

改正前は、共有の木の枝を切るには、共有者全員の同意が要ると考えられていました。

法務省の資料では、共有者の1人から承諾をもらえば、隣家などがその共有者に代わって切ることもできると説明されています。

2つ目は、空き家で連絡がつかないと「持ち主の所在が分からないとき」に当たりやすくなるためです。

隣家に相続人の連絡先を伝えておくだけでも、知らないうちに切られる事態を防ぎやすくなります。

3つ目について、法務省の資料は、越境された土地の持ち主が自分で切った費用は、基本的に木の持ち主に請求できると考えられると説明しています。

放っておくと、隣家が業者に頼んで切り、その費用を相続人が求められることがあります。

反対に、隣家の塀などが実家の土地に入ったまま長い年月が過ぎている場合は、取得時効に注意が要ります。

他人の土地でも、所有の意思をもって平穏かつ公然と20年間（始めたときに善意で過失がなければ10年間）占有すると、その土地を取得できます（民法162条）。

長年入られたままだと、隣家がこの主張をする余地が出てきます。

覚書を交わすときに「越境を理由に土地の権利を主張しない」と入れておくのは、この主張を防ぐためです。

出典: e-Gov法令検索「民法」（162条・233条）／法務省「民法の改正（所有者不明土地等関係）の主な改正項目について」

塀・屋根・樹木・配管の越境の確かめ方

越境は種類によって、目で見て分かる範囲と頼れる資料が大きく違います。

相続人は、塀や配管がいつ、誰によって作られたのかを知らないことがほとんどです。

確かめた結果は次の項目で一覧にしておくと、そのまま不動産会社や土地家屋調査士に相談するときの資料になります。

• 種類（塀・屋根・木・配管など）
• 向き（実家から出ている／隣家から入られている）
• 越境の幅の見込み（「10センチくらい」など分かる範囲で）
• 設置した人（親・隣家・前の持ち主・不明）
• 設置した時期（分かる範囲で）
• 資料の有無（図面・書類・写真・覚書）

越境の幅は、境界の位置が決まって初めて確定します。

境界標が見つからない、測量図が古いといった場合は、先に境界を確かめる必要があります。

境界の確かめ方や測量の要否は、別記事「実家の境界確認と測量の判断」で説明しています。

地中の基礎や配管、上空の屋根の先は見た目では分からないため、目で見て越境がなさそうでも、それで決めつけないことが大切です。

塀・ブロック塀の越境の確かめ方

塀で最初に確かめるのは、誰の塀かです。

民法229条では、境界線の上に作られた塀は両隣の共有と推定されます。

つまり境界線上の塀は、親の物とも隣家の物とも決まらず、両方の物である可能性があります。

次に、境界線と塀の位置の関係を見ます。

同じ塀でも、境界線がどこを通るかで越境の有無が変わります。

見落としやすいのが、地中の基礎です。

ブロック塀の土台は地面の下で横に広がっていることがあり、地上部分が境界の内側でも、基礎だけが隣地に入っていることがあります。

手がかりは、家を建てたときの図面、塀の工事の見積書や領収書、昔の写真、測量図です。

どこから何センチ出ているかを最終的に確定させるのは、土地家屋調査士の現況測量です。

出典: e-Gov法令検索「民法」（229条）

屋根・ひさし・雨どいの越境の確かめ方

屋根・ひさし・雨どい・エアコンの室外機・カーポートの屋根などは、空中で境界を越える「上空の越境」です。

地上から見上げても誤差が大きいため、正確な幅は、土地家屋調査士に現況測量を頼んで図面にしてもらうと分かります。

自分で手がかりを集めるなら、家を建てたときの建築確認の図面が役に立ちます。

図面が手元にない場合は、市区町村などの建築指導の窓口で「建築計画概要書」を閲覧できることがあります。

建築計画概要書には配置図が付いていて、建物を敷地のどこに建てる計画だったかが分かります。

閲覧できる年代は自治体によって違い、古い家では残っていないこともあります。

雨どいは、向きと雨水の流れ先も見ておきましょう。

民法218条は、雨水を直接隣地に注ぐ構造の屋根などを作ってはならないと定めています。

雨どいが外れたり壊れたりして雨水が隣地に落ちている場合も、早めに直す対象になります。

屋根の先と違い、外壁や基礎など建物そのものが越境している場合は、扱いが重くなります。

建物を壊さない限り撤去できず、すぐに直すのは現実的でないことが多いため、覚書で残して建て替えのときに解消する方法が中心になります。

出典: e-Gov法令検索「民法」（218条）／広島市「建築計画概要書等の閲覧」／練馬区「建築計画概要書の閲覧制度」

樹木の枝と根の越境の確かめ方

枝の越境は、葉が茂る時期に見ると実際の幅が分かります。

冬の葉が落ちた時期には小さく見えても、夏には大きく隣地にかぶさっていることがあります。

根は地中にあって見えず、塀を押して傾けたり配管に入り込んだりして初めて気づくこともあります。

塀のひび割れや傾きが根のせいでないかも、あわせて見ておくとよいでしょう。

越境を確かめたら、その木がどちらの土地に生えているかで対応が分かれます。

枝を切ったり確かめたりするために隣地に入る必要があるときは、改正民法209条が関係します。

改正前の209条は、塀や建物の工事のために「隣地の使用を請求できる」と定めるだけで、枝を切るためなど、それ以外の目的で隣地を使えるかは条文から読み取りにくい状態でした。

越境した枝を切るためなどに、必要な範囲で隣地を使うことが認められています。

ただし、使う目的・日時・場所・方法を、前もって隣地の持ち主などに通知するのが原則です（同条3項）。

法務省の資料では、通知から使うまでの期間は、急ぐ事情がなければ通常2週間程度とされています。

隣家の住まいの中に入るには、住んでいる人の承諾が要ります（同条1項ただし書）。

法律上は通知で済む場面でも、隣家に声をかけて了承をもらってから入るほうが、その後の話し合いもうまく進みます。

出典: e-Gov法令検索「民法」（209条・233条）／法務省「民法の改正（所有者不明土地等関係）の主な改正項目について」

給排水管の越境の確かめ方

配管は越境というより隣の土地を通っている状態で、隣家の管が実家の土地を通る場合も、その逆もあります。

古い分譲地、旗竿地（細い通路の奥に敷地がある土地）、もともと一つの土地を分けた場所などで多く見られます。

宅地内の配管の通り道は、次の図面で確かめられることがあります。

• 給水管（水道）は、水道局が保管している給水装置の図面
• 排水管・汚水ます（下水）は、下水道部局が保管している排水設備の図面

図面を見られる人は限られています。

たとえば東京都水道局は、給水装置の図面の情報を出せるのは、水道の使用者、給水装置の所有者、管理人、これらの代理人に限るとしています。

相続のあとでつまずきやすいのが、水道局の記録上の所有者が亡くなった親のままになっていることです。

鹿児島市の案内では、相続などで今の所有者と届けてある所有者が違う場合があるので、水道局に確認するよう書かれています。

代理人が申請するには届けてある所有者などの委任状が必要とされ、親が届けてある所有者のままだと、先に所有者を変える手続きを求められる場合があります。

水道と下水道で窓口が分かれていることも多いので、実家のある自治体の水道局と下水道部局の両方に、必要な書類を確認してから出かけましょう。

図面は届け出や工事の記録をもとにしているため、現地の状態と違うことがあり、図面がそろっているかも窓口で聞いて初めて分かります。

図面で見当をつけたうえで、工事の業者などに現地で確かめてもらうと、実際の通り道が分かります。

ガス管も、ガス事業者が持っている図面で通り道を確かめられることがあります。

出典: 東京都水道局「図面等閲覧・調査のお客さまへ」／鹿児島市「給排水台帳（給水装置台帳及び排水設備台帳（宅地内図面））の閲覧手続きについて」／福岡市「給水管図面等の閲覧」

親の代に隣家と交わした覚書・約束の確かめ方

越境に気づいたら、隣家に話を持ちかける前に、親の書類から覚書などの書面を探しておきましょう。

相続人は親と隣家の約束の当事者ではないため、取り決めがあったことを親から聞いていない場合も多くあります。

塀を作ったときや隣家が建て替えたときなどに、親が「建て替えのときに直す」といった覚書を交わしていることがあります。

書面が見つかれば、一から交渉し直さずに済むことがあります。

親が結んだ約束は、相続によって相続人に引き継がれます（民法896条）。

親に有利な約束なら権利を受け継ぎ、親が負った約束なら義務も受け継ぎます。

どちらの場合も、中身を知らないまま隣家と話すと不利になります。

覚書や確認書が残っていそうな保管場所

越境の書面は題名がばらばらなので、題名より中身の言葉で探すと見つけやすくなります。

題名は「覚書」「念書」「確認書」「合意書」「承諾書」などさまざまで、手書きのメモに近い形のこともあります。

中身で探すときの言葉は次のとおりです。

• 「越境」「はみ出し」「塀」「屋根」「枝」「配管」「水道管」「建て替え」「撤去」
• 隣家の人の名前

家の中では、次の場所に残っていることが多くあります。

• 権利証（登記済証）や登記識別情報と同じ封筒
• 土地や家を買ったときの売買契約書・重要事項説明書の綴り
• 家を建てたときの確認申請書・図面の綴り
• 測量図や境界確認書の綴り

家の中で見つからなければ、外にも当たれます。

• 当時測量をした土地家屋調査士の事務所（測量図に事務所名が書かれていることがあります）
• 土地や家の売買を仲介した会社
• 隣家（同じ書面の控えを持っていることがあります）

隣家に聞くときは、交渉ではなく確認として切り出すのがおすすめです。

たとえば「親の書類を整理していたら、塀のことで何か取り決めがあったようなので、控えをお持ちでないでしょうか」と尋ねてみてください。

最初から「越境を直してほしい」と言うと、相手が身構えてしまいます。

境界確認書（筆界確認書）があっても、越境の扱いは別に確かめる必要があります。

境界確認書は境界の位置を隣家と確かめ合った書面で、境界を越えている塀や屋根の扱いまでは決めていないことが多いからです。

残っていた覚書で済むかの見分け方

覚書が見つかっても、そのまま売却や建て替えで使えるとは限らないため、次の4項目で照らし合わせておきましょう。

古い覚書しかない場合、売却のときに買主や金融機関から、今の持ち主どうしで作り直すよう求められることがあります。

作り直すときに入れる項目は、「覚書で越境を残すときに入れる項目」にまとめています。

隣家の所有者が代わっているときの覚書の効力

親が覚書を交わした相手が今はもう隣家の持ち主でない場合は、持ち主が代わった理由で扱いが変わります。

承継条項は、前の持ち主が「売るときは買主に引き継がせます」と約束した定めにとどまります。

新しい持ち主が自分で同意していない限り、承継条項があっても約束が及ぶとは言い切れない点に注意が要ります。

隣地の登記上の名義人と、名義が代わった理由は、法務局で隣地の登記事項証明書を取ると分かります。

登記事項証明書は、手数料を払えば誰でも請求できます（不動産登記法119条1項）。

請求は法務局の窓口、郵送、オンラインのいずれでもでき、オンラインでは証明書を郵送で受け取るか窓口で受け取るかを選べます。

見るのは「権利部（甲区）」の欄で、名義の移り変わりと、「原因」の欄に「相続」「売買」など代わった理由が書かれています。

請求には隣地の地番が必要です。

地番は住所（住居表示）と違うことがあるので、実家の登記事項証明書や公図、法務局の案内で確かめておきましょう。

出典: e-Gov法令検索「民法」（896条）／e-Gov法令検索「不動産登記法」（119条）／法務局「登記事項証明書等の請求にはオンラインでの手続が便利です」

書面が見つからないときの確かめ方

口約束でも約束は相続人に引き継がれますが、中身を示す手段がないため、売却や隣家の代替わりの場面では頼りにしにくくなります。

約束があったことをうかがわせる資料を集めておくと、新しく覚書を作るときの材料になります。

• 隣家の人の記憶（「お父さんとこう話していた」など）
• 古い手紙やメモ
• 塀や配管の工事の領収書・見積書（誰が費用を払ったかが分かる）
• 古い写真（いつから今の状態だったかが分かる）

隣家から「そんな約束は知らない」と言われることもあるでしょう。

その場で言い争わず、「分かりました。こちらでも調べてみます」と事実の確認にとどめておくと、このあとの覚書づくりで隣家の協力を得やすくなります。

越境を是正するか覚書で残すかの選び方

越境は直す以外にも、書面で残す方法と、権利として整理する方法を選べます。

• 是正する（撤去・切除・作り直し・付け替えで越境をなくす）
• 覚書で残す（今のまま置くことを隣家と書面で取り決める）
• 権利として整理する（越境部分の土地を売り買いする、使う権利を設定して登記する）

目指すのは越境をなくすことそのものより、売却や建て替えの場面で「この越境はこう扱うと決まっています」と説明できる状態を作ることです。

是正か覚書かを決める判断基準

越境の種類と向きで、基本の選び方はおおよそ決まります。

配管には、ほかの越境と違う事情があります。

改正民法213条の2で、他人の土地に設備を置かなければ電気・ガス・水道などを引き込めない土地の持ち主は、必要な範囲で他人の土地に設備を置いたり、他人の設備を使ったりできると明文化されました。

ほかに通す方法がない配管なら、法律の上でも残せる余地があります。

この場合、配管を通す人は相手の損害が最も少ない場所と方法を選び、前もって相手に通知する必要があり、相手の土地に損害が出れば償金を払います。

一方で、法務省の資料では、他の土地の持ち主からいわゆる「承諾料」を求められても、応じる義務はないと説明されています。

地下に配管を通し、地上の使い方に影響がない場合は、損害が認められないことがあるとも書かれています。

表に加えて、次の4つの基準で考えると決めやすくなります。

あわせて、誤解しやすい点が2つあります。

①入られている越境が数センチなら、撤去を強く迫るより覚書のほうが早い

隣家の塀が数センチ入っている場合、撤去には大きな工事が要る一方で、数センチの土地が戻っても使い道はほぼ同じです。

強く迫れば隣家との関係がこじれ、覚書への協力も得にくくなります。

実家を売る立場でも、「隣家の建て替えのときに越境を解消する」という覚書があれば買主に説明でき、撤去を待つより早く売却の準備が整うことが多くあります。

反対に隣家から撤去を求められたときも、その場で工事を約束せず、先に測量で越境の幅を確定させましょう。

そのうえで是正と覚書のどちらが現実的かを示すと、話し合いの材料がそろいます。

②「長年そのままだから自分の土地」と主張しない

隣家の土地に実家の塀が長年出ていると、取得時効（民法162条）を思い浮かべる人もいるでしょう。

いきなり時効を主張すると隣家との関係が壊れ、覚書への協力も得られなくなります。

隣地が売買で持ち主が代わっている場合は、さらに主張しにくくなります。

最高裁判所平成18年1月17日判決は、時効が完成したあとにその土地を譲り受けて登記をした人に対しては、特別な事情がない限り、時効による取得を主張できないという考え方を示しています。

例外は譲り受けた人が「背信的悪意者」に当たる場合で、判決は、そのためには少なくとも長年の占有を知っていたことが必要だとしています。

時効の主張は、話し合いに応じてもらえないときに弁護士と検討する手段として取っておきましょう。

出典: e-Gov法令検索「民法」（162条・213条の2）／法務省「民法の改正（所有者不明土地等関係）の主な改正項目について」／裁判所「裁判例検索 最高裁判所 平成18年1月17日判決（平成17(受)144）」

越境を是正する方法

是正の方法は種類ごとに次のとおりで、どれも工事の前に測量で越境の幅を確定させておくことが前提です。

幅が分からないまま工事をすると、直したつもりでも境界を越えたままだったり、必要以上に下げてしまったりします。

境界線上の共有の塀なら、隣家と費用を分ける考え方があります。

民法226条は、囲いの設置と保存の費用を隣どうしで等しく負担すると定めています。

工事のために隣地に入る必要があれば、改正民法209条により、境界付近の塀などの工事に必要な範囲で隣地を使えます。

前もって目的・日時・場所・方法を通知するのが原則で、実際には工事の前に隣家に説明し、了承をもらっておくと話が進めやすくなります。

古いブロック塀を作り直すなら、補助制度を使える場合があります。

国土交通省のまとめでは、2025年4月1日時点で、国の支援制度を活用してブロック塀などの安全対策に補助をしている市区町村は、全国1,741のうち846と約半数です。

条件は自治体ごとに違い、国の制度によらない独自の補助がある場合もあるので、実家のある自治体で制度と条件を確かめておきましょう。

是正を売却の前に済ませるか買主に任せるかは、費用と売却の時期で決まります。

費用が大きく時間もかかる工事なら、覚書で残し、その分を価格や条件に反映させる方法もあります。

出典: e-Gov法令検索「民法」（209条・226条）／国土交通省「ブロック塀等の安全対策に対する国の支援制度を活用した補助制度の整備状況（令和7年4月1日現在）」

覚書で越境を残すときに入れる項目

新しく覚書を交わすときは、次の項目を入れておきましょう。

• 越境の事実と図面による特定（どの塀・屋根・配管が、どこから何センチ出ているか。土地家屋調査士が作った図面を添付する）
• 今のまま置くことの承諾
• 建て替え・改修・撤去のときに越境を解消すること
• 解消の費用を誰が持つか
• それまでの間は撤去を求めないこと
• 越境を理由に、取得時効など土地の権利を主張しないこと
• 土地を売ったり譲ったりするときに、新しい持ち主へ内容を引き継がせること（承継条項）
• 当事者全員の署名・押印と日付

これらを入れると、古い覚書を照らし合わせた4項目（当事者・対象・取り決め・引き継ぎの定め）をすべて満たせます。

当事者については、注意点が2つあります。

実家を相続人どうしで共有している場合は、共有者全員が当事者になります。

相続登記を済ませ、登記上も今の持ち主として覚書を交わすと、売却のときに買主や金融機関に受け入れられやすくなります。

撤去の時期を「将来的に」「いずれ」とあいまいに書くと、あとで「まだその時期ではない」と解釈が分かれます。

「建物を建て替えるとき」「塀を作り直すとき」のように、解消のきっかけを具体的に書いておくと、解釈の食い違いを防げます。

越境した土地の買取りや地役権で整理する方法

長く残す越境は、覚書ではなく「権利」として整理する方法もあります。

覚書は交わした人どうしの約束なので、隣家が売買で代わると、新しい持ち主に主張しにくくなります。

①越境している細い土地を分けて買い取る・交換する

越境部分の土地を分筆（一つの土地を登記の上で分けること）し、その部分を買い取ったり別の部分と交換したりすれば、越境そのものがなくなります。

分筆のための測量と登記の費用がかかり、その土地に隣家の住宅ローンの抵当権が付いていると、金融機関とのやりとりも加わります。

②配管の通り道などに地役権を設定して登記する

地役権は、自分の土地の役に立てるために、他人の土地を一定の目的で使う権利です（民法280条）。

「配管を通すため」のように目的を決めて設定し、登記をします。

地役権は登記できる権利で（不動産登記法3条）、登記しておけば隣地の新しい持ち主にも主張できます（民法177条）。

どちらも土地家屋調査士や司法書士の手続きが必要で、費用と期間がかかります。

売却を急ぐなら覚書、長く持ち続ける場合や配管のように将来も残す場合は権利の設定、という使い分けが目安になります。

出典: e-Gov法令検索「民法」（177条・280条）／e-Gov法令検索「不動産登記法」（3条）

越境の相談先と相談の順番

越境の相談先は「測る」「売る」「書く」「争う」で違い、順番を間違えると測量や交渉を二度やり直すことになりかねません。

おすすめの順番は次のとおりです。

1. 自分で資料をそろえる（越境の一覧、親の書類から見つけた覚書、隣地の登記事項証明書）
2. 売却の予定があれば、不動産会社に相談する
3. 土地家屋調査士に頼み、越境の幅を確定させる
4. 隣家と話し合う
5. 覚書の文面を、弁護士か司法書士に確認してもらう
6. 土地の売り買いや地役権など、登記を伴う整理を司法書士・土地家屋調査士に頼む

売却の予定がなく、相続して持ち続けるだけなら、2を飛ばして3から始められます。

隣家が代替わりしたり関係がこじれたりすると、同じ覚書でもまとめにくくなるため、関係が良いうちに書面にしておくことをおすすめします。

相続人が複数いるなら、隣家と話す前に、覚書の当事者に誰がなるかと、測量や工事の費用を誰が負担するかを相続人どうしで決めておきましょう。

売却予定なら最初に相談する不動産会社

売却の予定があるなら、最初の相談先は不動産会社です。

是正か覚書か、どの範囲を測量するか、買主や金融機関がどんな書面を求めそうかは、売り方によって変わります。

最初に「この越境で、売るときに何が必要か」を聞いておくと、測量や隣家との話し合いを二度やり直さずに済みます。

測量の手配や、隣家への覚書のお願いの段取りまで手伝ってもらえることも多くあります。

相談のときは、越境の一覧と見つかった書面を持って行き、次のことを聞いてみてください。

• この越境は売却の前に直したほうがよいか、覚書で済むか
• 測量はどの範囲で必要か。越境の部分だけでよいか
• 買主や金融機関から、どんな書面を求められることが多いか
• 越境が、売り出す価格や条件にどう影響しそうか
• 告知書や契約書に、越境をどう書けばよいか
• 測量や隣家との話し合いの段取りを手伝ってもらえるか

越境の幅を測る土地家屋調査士

越境の幅を図面で確定させるのは、土地家屋調査士の現況測量です。

土地家屋調査士は、土地や建物の位置や形を調べて測量し、登記の手続きを行う専門家です。

現況測量では、塀や屋根などの位置と、どこから何センチ出ているかを図面にしてもらえ、覚書に添付する図面もここで作ります。

越境部分を分筆して買い取る場合の測量と登記も、土地家屋調査士に頼めます。

境界の確認や確定も頼めますが、どこまで必要かの判断は、別記事「実家の境界確認と測量の判断」で説明しています。

探すときの窓口は各都道府県の土地家屋調査士会で、日本土地家屋調査士会連合会のホームページに全国の調査士会の一覧があります。

7月31日の「土地家屋調査士の日」を中心に、各地で無料の相談会も開かれています（日程は地域ごとに違い、開かれない地域もあります）。

出典: 日本土地家屋調査士会連合会「全国の土地家屋調査士会」／日本土地家屋調査士会連合会「全国一斉不動産表示登記無料相談会」

覚書の文面と登記を確認する弁護士・司法書士

覚書の文面は、弁護士か司法書士に確認してもらうと、今回の越境に合った書き方にそろえられます。

インターネットなどの書式を使う場合も、次の3点が今回の越境に合っているかを見てもらいましょう。

• 承継条項（土地を譲るときに新しい持ち主へ引き継がせる定め）
• 越境を解消するきっかけ（「建て替えのとき」など）
• 解消の費用を誰が持つか

登記の手続きは司法書士の担当で、地役権の設定登記、分筆したあとの土地の所有権移転登記、その前提となる相続登記などがあります。

弁護士への頼み方には、気をつけたい点があります。

隣家ともめていない段階で弁護士が前に出て話すと、相手が「訴えられるのか」と身構えてしまうことがあります。

弁護士には、次の2つの場面に分けて頼むとよいでしょう。

• 覚書の文面を、裏で確認してもらう場面
• 隣家との話がまとまらないときに、相談・交渉を頼む場面

隣家と話がまとまらないときの相談先

隣家が話し合いに応じない、撤去や使用料を求められた、取得時効を検討したいといった争いの場面では、弁護士が相談先になります。

境界がからむ争いなら、「境界問題相談センター」を使える地域があります。

土地家屋調査士会が運営し、土地家屋調査士と弁護士が調停人として当事者の話し合いを助ける仕組みです（裁判外紛争解決手続、ADR）。

名前や扱う内容、費用はセンターごとに違うので、日本土地家屋調査士会連合会のホームページや、実家のある地域の調査士会で確かめてみてください。

費用を抑えて相談したいときは、次の窓口があります。

市区町村の相談は1回の時間が短めで、相手との交渉は行わないと案内している窓口もあります。

越境の一覧などで論点を整理して持ち込むと、短い時間でも相談を進めやすくなります。

隣家との争いが長引くほど、売却の時期にも響きます。

売却の予定があるなら、こじれる前に早めに相談しておきましょう。

出典: 日本土地家屋調査士会連合会「ADR境界問題相談センター」／名古屋市「法律のことは」／日本弁護士連合会「法律相談」／法テラス「無料法律相談に関するよくあるご質問」

まとめ：越境は売り出す前に確かめ、是正か覚書で説明できる形にする

越境があっても相続登記はでき、実家を売ることもできますが、越境を知りながら告げずに売ると、免責の特約を入れていても売主は責任を問われます。越境を告知書や契約書に書いておくほど、売主はあとから責任を問われにくくなります。

次の一歩は、売り出す前に越境の一覧を作り、親の書類から隣家と交わした覚書を探しておくことです。これを飛ばして契約のあとに越境が見つかると、引渡しの延期や値引きの交渉を求められやすくなります。

覚書の相手が今も隣家の持ち主か、持ち主が代わったのは相続か売買かも、隣地の登記事項証明書で確かめておきましょう。実家と相続の地図帳「つぐーる」では、隣地との越境の確かめ方や覚書の残し方も含めて、相続や実家について悩むあなたに経験に基づいた情報を提供しています。