公図・地積測量図・建物図面の使い分け｜実家の相続・売却で取る図面

実家の土地や建物について「図面を取ってきて」と頼まれたとき、何を取ればよいのか迷う人は多いです。法務局で取れる図面は公図・地積測量図・建物図面の3種類で、それぞれ写しているものが違います。

3種類の図面で何が分かり、何が分からないかを1つずつ整理します。地積測量図や建物図面が「ない」土地・建物が珍しくない理由や、作成年代で信頼度の見当をつける方法も扱います。

相続登記や相続税申告で図面が必須でない理由まで押さえると、目的に合った図面を選べます。登記情報提供サービスなら、3枚1,080円で自宅から自分で取れます。

公図・地積測量図・建物図面の違い

3種類の図面は、写している対象と、備え付けの有無が違います。

3つの図面が示す対象の違い

法務局（登記所）で取れる図面は、公図・地積測量図・建物図面（各階平面図と同じ用紙）の3種類です。

土地の図面が2種類、建物の図面が1種類と覚えると整理しやすくなります。

公図は「土地の並びの地図」、地積測量図は「1筆の土地の測量結果」、建物図面は「建物の輪郭と置き場所」です。公図には全部の土地が載る一方で、距離や面積は目安にとどまります。地積測量図は正確な面積が分かる反面、作られていない土地が多くあります。建物図面は建物の形と床面積が分かる図面で、間取りは載らない図面です。

同じ「図面を取ってきて」でも、相手によって指す図面が違います。

• 不動産会社は、売却の下調べのために3枚全部を指すことが多い
• 司法書士は、相続登記だけなら図面をふだん使わない
• 税理士は、土地の形と建物の床面積を見るために地積測量図と建物図面を指す
• 土地家屋調査士は、測量や境界の仕事で3枚全部を指す

誰に頼まれたかで、取る枚数が変わります。

取る順番は、公図→地積測量図→建物図面がおすすめです。公図で地番の並びと筆の数を確かめ、1筆ごとに地積測量図の有無を調べ、最後に建物図面で建物がどの地番の上に建っているかを突き合わせる流れです。

出典: e-Gov法令検索 不動産登記法 第14条出典: e-Gov法令検索 不動産登記規則 第77条出典: e-Gov法令検索 不動産登記規則 第82条出典: e-Gov法令検索 不動産登記規則 第83条

法務局にない測量図との区別

「測量図」と名の付く図面は法務局以外にもあり、次の4つは法務局では取れない図面です。

• 確定測量図（隣地の所有者や道路管理者が立ち会った測量図）
• 現況測量図（立会いなしで現状の塀や杭を測った図面）
• 建築確認の図面（家を建てるときに役所へ出した設計図）
• 市区町村の地番図・地番参考図（固定資産税を課すための図面）

確定測量図は境界を確認したうえで作られた図面で、所有者が保管しています。現況測量図には境界の合意がなく、法的な効力も持たない図面です。2つの違いは「地積測量図の記載内容と限界」の章で扱います。

建築確認の図面は、市区町村の建築指導課で台帳記載事項証明が取れることがあります（「建物図面・各階平面図の記載内容と限界」の章）。地番図は法務局の公図とは別物で、「図面の取得方法と費用」の章で触れます。

親の遺品から「測量図」が出てきても、法務局の地積測量図とは別の図面である場合があります。

3つの図面に共通する前提

図面を取る前に知っておきたい共通の前提は4つです。

• ない土地・建物がある
• 登記した時点の図面である
• 住所（住居表示）では取れない
• 誰でも取れる

公図は全部の土地にありますが、地積測量図と建物図面は、作られる登記をしたことがない土地・建物には備え付けがない図面です。「ありません」と言われても、よくあることです。

地積測量図は分筆などの登記をした時点、建物図面は建物を登記した時点の姿です。その後に塀を直したり増築したりしても、登記をしていなければ図面はそのままで、現況と違うことがあります。

図面は地番・家屋番号で請求します。郵便が届く住所と登記の地番は別の番号なので、先に地番を調べておきましょう（調べ方は「図面の取得方法と費用」の章）。

所有者本人でなくても、相続人であることの証明なしに、地番さえ分かれば誰でも取れます。戸籍や委任状も不要です。

ない土地が多い理由は「地積測量図の記載内容と限界」の章で説明します。

出典: 法務局 登記所には登記簿のほかにどのような帳簿や図面が備え付けられているのですか（情報番号1301）

公図の記載内容と限界

公図で信用してよいのは地番の並びで、距離と面積は目安にとどまります。

公図で読める地番と隣接地の並び

公図で読めるのは、線で区切られた筆の区切りと、各区画の地番です。

自分の実家の地番を探すと、周りの区画の数字が隣接地の地番になります。地番のない細長い区画は道路や水路で、国や市区町村が持つ公道であることが多いです。逆に、道路のように見える区画に他人の地番が付いていれば、その道路は私道の可能性があります。

公図から読み取れる使いみちは3つです。

• 接道の見当
• 隣地の登記上の名義人の特定
• 筆の数

実家の土地が道路の区画に接しているかは、公図で分かります。道路に接していない土地は建て替えや売却に制約が出るので、最初に見ておきたい点です。ただし、接しているように見えても、その道路が私道なら話が変わります。

隣接地の地番が分かれば、その地番で登記事項証明書を取ると登記上の名義人が分かります。境界の確認や越境の相談をする相手も、ここから分かります。

地番の数がそのまま筆の数です。実家の敷地が2筆・3筆に分かれていることは珍しくなく、相続登記は筆ごとに行うので、何筆あるかを先に数えておきましょう。

公図に住所（住居表示）は載らず、地番だけで読みます。

線が道路に見えるかではなく、地番が付いているかで読むと見誤りを防げます。

表題部の分類欄で分かる公図の精度

「公図」は正式な名前ではなく、法務局にある2種類の図面をまとめて呼ぶ言葉です。

1つは不動産登記法14条1項の「地図」、もう1つは同条4項の「地図に準ずる図面」です。

つまり、準ずる図面は正確な地図ができるまでの仮の図面です。

自分の実家の公図がどちらかは、取った図面の表題部にある「分類」欄で分かります。「地図（法第14条第1項）」なら正確な測量に基づく地図、「地図に準ずる図面」なら仮の図面です。さらに「種類」欄に出どころが書かれ、「旧土地台帳附属地図」なら明治時代の税のための図面、「地籍図」や「土地区画整理所在図」なら近年の測量成果です。

14条1項の地図は、不動産登記規則10条で、正確な測量と調査の成果に基づいて作ること、基本三角点等を基礎にすること、市街地では精度区分甲二以上の誤差の限度に収めることが決められています。

ただし、この地図はまだ全国の一部にとどまります。全日本不動産協会の解説（月刊不動産2015年4月号）では、登記所にある図面のうち14条地図は約54％、都市部の人口集中地区（DID）では地図のもとになる地籍調査が約23％の進捗とされています。

都市部の実家ほど「地図に準ずる図面」の可能性が高いと考えておくと、現実に近いでしょう。

出典: e-Gov法令検索 不動産登記法 第14条出典: e-Gov法令検索 不動産登記規則 第10条

地図に準ずる図面の距離と面積が信用できない理由

「地図に準ずる図面」の大部分は、明治時代の地租改正で作られた旧土地台帳附属地図です。

法務局の案内でも、これらの図面の大部分は明治時代に作成された旧土地台帳附属図面で、昭和25年以降に税務署から登記所に移されたものだと説明されています。もともと税金を集めるための図面で、縄で測った土地も多く、縮尺や方位がはっきりしない図面も残っています。

このため、準ずる図面に定規を当てて距離を出しても、現地の距離とは別の数字になります。土地の形が実際と違う、隣との線がずれている、ということは普通にあります。図面の下に「この図面は概略を記載したものである」という趣旨の注意書きが入っているのは、そのためです。

準ずる図面で信用してよいのは「どの地番がどこにあり、どの地番と隣り合っているか」という並びの情報です。距離・面積・正確な形は、地積測量図や現地で確かめる対象と考えておきましょう。

地域によっては、公図と現地が広い範囲でずれている「公図混乱」と呼ばれる状態もあります。法務局はこうした地域で地図作成事業を進めており、実家の地域が対象かは、管轄の法務局に聞けば分かります。

市区町村が固定資産税のために持っている地番図は、公図を元にしながらも別に管理されている図面で、線が微妙に違うことがあります。法務局の公図とは別物と考えておきましょう。

出典: 法務局 登記所には登記簿のほかにどのような帳簿や図面が備え付けられているのですか（情報番号1301）

筆界未定地の表示と相続への影響

公図で地番が「12-1＋12-2」のように「＋」でつながれ、間に境界線が引かれていない土地は、筆界未定地です。

市区町村の地籍調査で、隣の土地と境界の合意ができなかった場合にこう表示されます。

筆界未定地になると、登記に制限がかかります。自治体の地籍調査Q&Aでは、相続などによる所有権移転の登記はできる一方で、地目変更・地積更正・分筆・合筆などの登記申請は制限される、と説明されています。

解消するには隣地の所有者と境界を確認し、測量して地図訂正と地積更正を申請する必要があり、その費用は土地所有者の負担です。地籍調査が終わった後に市が解消の手続きをすることはできない、と明記している自治体もあります。

相続した実家を兄弟・姉妹で分けて売る、一部だけ売る、という計画は分筆が前提です。筆界未定地だと、その計画自体が止まります。分割案を話し合う前に公図で「＋」の表示を確かめておくと、後からの手戻りを防げます。

出典: 白山市 地籍調査でよくある質問出典: 藤沢市 地籍調査Q&A（一筆地調査）

公図が現地と合わないときの対処

公図と現地の形が合わないと気づいたときの進め方は、次の順番です。

1. 地積測量図があれば、そちらを優先する
2. 地積測量図がなければ、現地で境界標（コンクリート杭・金属標・石杭・プレート）を探す
3. それでも分からなければ、土地家屋調査士に相談する

地積測量図は1筆ごとの測量結果なので、公図より現地に近い情報です。境界標は、塀の根元や側溝の脇に埋まっていることがあります。

公図そのものを直す「地図訂正の申出」という手続きもありますが、測量や隣地の確認が必要で、費用は所有者負担です。相続の場面で公図の訂正まで踏み込む例は、ごくわずかです。

地図に準ずる図面なら形が合わないのはよくあることで、上の順番で次へ進めば対処できます。

地積測量図の記載内容と限界

地積測量図は1筆ごとの測量結果で、有無・作成年代・求積方法の3点で信頼度が変わります。

地積測量図に記録される項目

地積測量図は、1筆の土地を測った結果の図面です。

不動産登記規則77条1項は、記録する事項を次のように定めています。

• 地番区域の名称（市区町村と大字・字）
• 方位
• 縮尺（原則250分の1。同条4項）
• 地番（隣接地の地番を含む）
• 地積とその求積方法
• 筆界点間の距離
• 平面直角座標系の番号または記号
• 基本三角点等に基づく測量の成果による筆界点の座標値
• 境界標があるときは、その表示
• 測量の年月日

相続の場面で役に立つのは「境界標の表示」です。同条3項で、境界標のある筆界点に符号を付け、その符号と境界標の種類（コンクリート杭・金属標・石杭・プレートなど）を書く方法で表示すると決められています。

図面を持って現地に行けば、どの角にどの種類の標があるはずかが分かり、境界を探す手がかりになります。

図面の見分け方も1つ覚えておきましょう。求積表が三角形に分けて面積を足していく「三斜求積」なら古い図面、座標値を使った「座標求積」なら新しい図面です。

図面に「筆界未確定」や「筆界未定」の書き込みがあれば、隣地との境界確認が終わっていない部分があるという意味です。

出典: e-Gov法令検索 不動産登記規則 第77条

地積測量図がない土地が多い理由

地積測量図は登記の申請に添えるために作られる図面で、法務局がすべての土地を測って作ったものとは違います。

土地を分ける「分筆」、面積を直す「地積更正」、新しく土地を登記する「表題登記」のときに作られます。親の代から一度も分筆していない土地なら、地積測量図が存在しないのが普通です。「ありません」と言われても、その土地に問題があるわけではありません。

売却や申告の場面で「地積測量図がないことを示してほしい」と求められたときは、法務局の窓口で備え付けがないことを確認してもらえます。どのような書面が出せるかは法務局によって扱いが違うので、求めてきた相手に何が要るかを聞いてから窓口で相談しましょう。

地積測量図がない土地では、登記事項証明書に書かれた地積（登記地積）が明治時代の申告のまま残っていることがあります。実際に測ると、登記より広い「縄伸び」や、狭い「縄縮み」が出ます。

差が出ても、比べている相手は明治時代の申告の数字です。隣の土地が入り込んでいるかは、境界標や隣地の図面で別に確かめる対象になります。

出典: 法務局 登記所には登記簿のほかにどのような帳簿や図面が備え付けられているのですか（情報番号1301）

作成年月日で分かる地積測量図の精度

地積測量図があったときは、まず右下あたりの作成年月日（測量の年月日）を見ると、信頼度の見当がつきます。

年代によって、測り方と記載のルールが違うからです。

表の区分は不動産登記の記載ルールが変わった時期に沿ったもので、「現地復元性」の評価は土地家屋調査士や不動産会社の解説を元にした目安です。

平成17年3月7日以降の図面なら、境界標がなくなっても座標値から現地を復元できます。逆に昭和52年9月以前の図面には、現地の測量を省いたものや、公図に書き込みやすいように分筆線を変形させたものもあったと、法律事務所の解説で指摘されています。

ただし、古い図面にも価値があります。昭和48年に作られた地積測量図が、他の資料との照合を経て筆界特定で有力な資料として採用された例があると、不動産会社の境界に関する解説で紹介されています。古い図面は「それだけで決めない」が「捨てない」という扱いがおすすめです。

出典: e-Gov法令検索 不動産登記規則 第77条

残地求積で実家側が測られていない図面

地積測量図があっても安心しきれない代表例が「残地求積」です。

土地を分筆するとき、平成17年3月6日以前は、切り出す側だけを測り、残る側の面積は「登記地積−切り出した分」の引き算で出す方法が広く使われていました。引き算で出された側が「残地」です。

求積表に「残地」と書かれていれば、その側は測られていない土地です。親の代に土地の一部を売ったり道路に出したりして分筆したとき、売った側だけ測って、実家の建っている側が残地になっている例は多くあります。

この場合、実家の土地には地積測量図があっても、境界点の座標も正確な面積も載っていない状態です。

分筆前の地番で閉鎖された古い地積測量図を見れば、分筆前の全体の形が分かることがあります。取り方は「図面の取得方法と費用」の章で扱います。

図面の有無だけで判断せず、求積表の中身まで見ると分かる例です。

確定測量図と現況測量図との違い

法務局にある土地の測量図は地積測量図だけで、「確定測量図」「現況測量図」は所有者の手元にある私的な図面です。

親の遺品や不動産会社の資料に出てくるこの2つは、法務局では取れない図面です。

遺品から測量図が出てきたら、立会い確認書や隣地所有者の署名・押印が一緒にあるかを見ましょう。あれば確定測量図、なければ現況測量図の可能性が高いです。

確定測量図があっても、法務局の地積測量図に自動的に変わるわけではなく、地積更正登記などの申請を別途して初めて法務局の記録が変わります。

測量図という名前だけで判断しないための例です。

地積測量図がないときに測量が必要になる条件

地積測量図がない、古い、残地であっても、測量が要るのは次の3つの場面に限られます。

1. 売却で買主や仲介会社が求めるとき
2. 分筆して分けるとき
3. 隣地と境界の争いがあるとき

売却では、実測面積で売買する契約や、境界を確定してから引き渡す条件が付く場合に測量が要ります。分筆は、平成17年3月7日以降は全筆求積の地積測量図が登記に必要なので、測量が前提です。

相続登記だけ、相続税の申告だけなら、地積測量図がなくても進むことが多いです（理由は「相続の目的別に必要な図面」の章）。

測量の費用は数十万円からが目安で、道路との境界（官民境界）の確認が絡むと期間も費用も増えます。相談先は土地家屋調査士です。

建物図面・各階平面図の記載内容と限界

建物図面と各階平面図は登記した時点の建物の置き場所と輪郭を写した図面で、間取りと未登記の増築は載らない図面です。

建物図面に記録される敷地内の配置

建物図面は、敷地のどの位置に建物の1階がどんな形で置かれているかを写した図面です。

建物図面と各階平面図は1枚の用紙に同居しており、左側が建物図面、右側が各階平面図です。請求するときも「建物図面・各階平面図」として1枚で取れます。

不動産登記規則82条1項は、建物図面を建物の敷地と1階の位置・形状をはっきり示す図面と定めています。

2項では、方位・縮尺・敷地の地番とその形状・隣接地の地番・附属建物があるときは主である建物と附属建物の別と符号を記録すると定めています。縮尺は500分の1が原則です（同条3項）。

使いみちは2つあります。

• 建物が2筆の土地にまたがって建っていないか、隣の土地にはみ出して（越境して）いないかを見る
• 建物図面に書かれた敷地の地番と、公図の地番を突き合わせる

またがりと越境は、どちらも売却のときに障害になります。親の代に分筆や合筆をしていると、建物の登記記録の「所在」が古い地番のままになっていることがあり、この食い違いは相続登記のときに表に出ます。

公図と建物図面を並べて地番を見比べるだけで、先に気づけます。

出典: e-Gov法令検索 不動産登記規則 第82条

各階平面図に記録される形状と床面積

各階平面図には、1階・2階それぞれの外形の輪郭と寸法、面積の計算式が載っています。

不動産登記規則83条1項は、縮尺・各階の別・各階の平面の形状・一階の位置・各階ごとの建物の周囲の長さ・床面積とその求積方法・附属建物の別と符号を記録すると定めています。縮尺は250分の1が原則です（同条2項）。

床面積の測り方は、不動産登記規則115条に決まりがあります。

一般の建物は壁の中心線で囲まれた面積（壁芯）、区分建物（マンションの専有部分）は壁の内側線で囲まれた面積（内法）です。

マンションのパンフレットの面積は壁芯で測った面積なので、登記の面積のほうが小さくなります。壁の厚みの分の差であって、登記の数字はそのまま正しい面積です。

各階平面図の床面積は、解体の見積もりにも使えます。解体業者の概算は延床面積（各階の床面積の合計）を元に出すことが多いので、各階平面図の床面積を足せば、業者に見てもらう前にだいたいの桁が分かります。

出典: e-Gov法令検索 不動産登記規則 第83条出典: e-Gov法令検索 不動産登記規則 第115条

各階平面図に間取りが載らない理由

各階平面図は「間取り図」とは別物で、載っているのは外壁の輪郭と寸法、床面積の求積式に限られます。

部屋の名前、和室か洋室か、ドアや窓の位置、階段の場所は書かれない図面です。登記は建物を「どこに、どんな大きさで存在するか」で特定するための制度なので、中の使い方は記録の対象外だからです。

間取りが必要なときは、別の資料を探しましょう。

• 建築確認の図面（市区町村の建築指導課で台帳記載事項証明として一部の情報が取れることがある）
• ハウスメーカーの設計図や竣工図（親の遺品に残っていれば一番詳しい資料）
• どちらもなければ、現地で測る

台帳記載事項証明で図面そのものが出るかは、自治体によります。

目的が間取りなら、法務局の図面は取らなくてよい例です。

昭和35年以前の建物に図面がない理由

建物の「表示登記」（現在の表題登記）の制度は昭和35年の不動産登記法改正でできたため、それより前に登記された建物には図面がないことが多くあります。

建物図面と各階平面図は、この制度で登記の添付書類になった図面です。築60年を超える実家で「建物図面はありません」と言われるのは、この理由です。

図面がなくても、相続登記は進められます。図面を新しく作る必要があるのは、売却に向けて建物の現況を登記に合わせるときや、滅失（取り壊し）以外の表題部の変更登記をするときで、その場合は土地家屋調査士に現地を測ってもらって作成します。

未登記の増築が建物図面に載らない理由

建物図面と各階平面図は表題登記（または変更登記）をした時点の姿で、その後の増築や改築は変更登記をするまで図面に出てこない仕組みです。

2階を増やした、離れを建てた、車庫を付けた、という部分が図面から抜けている例は多くあります。

図面を見るときは、附属建物の記載に注目しましょう。建物図面には附属建物（物置・車庫・離れ）があればその符号が書かれるので、現地に物置や車庫があるのに図面に記載がなければ、未登記の疑いがあります。

未登記の増築は、建物表題部変更登記（床面積の増加など）で登記に反映します。土地家屋調査士が現地を測り、建物図面と各階平面図を作り直して申請します。相続登記の前にやるか後にやるかは、司法書士と土地家屋調査士に相談して決めると、手戻りを防げます。

固定資産税の床面積との比較で分かる未登記の増築

未登記の増築は、固定資産税の課税明細書の床面積と登記事項証明書の床面積を並べて比べるだけで見当がつきます。

市区町村から届く固定資産税の課税明細書（または名寄帳）には、家屋の床面積（「現況床面積」などの欄）が書かれています。

固定資産税は、登記の有無に関係なく、市区町村が現地を調べて課税します。市区町村の家屋評価の要領では、床面積の算出方法は不動産登記規則115条の床面積と同一と定めているところが多く、戸建てなら登記と同じ壁芯で測られています。

測り方が同じなので、課税の床面積のほうが登記の床面積より大きければ、測り方の差ではなく、登記に載っていない部分があるという合図です。

建物そのものが未登記のときは、課税明細書の家屋番号の欄が空欄になっていたり、「未登記家屋」と表示されたりします（表示は自治体によって違います）。登記されていない離れや車庫が課税だけされている、という状態はここで見つかります。

図面を取る前に、手元の納税通知書と登記事項証明書だけで見当がつく方法です。

出典: e-Gov法令検索 不動産登記規則 第115条出典: 十和田市 固定資産（家屋）評価事務取扱要領出典: さいたま市 課税明細書（家屋）の見方

相続の目的別に必要な図面

相続登記と相続税申告は図面なしでも進み、売却・分筆・境界確認で図面が要ります。

相続登記と相続税申告で図面が必須でない理由

相続登記の申請書類に公図や地積測量図は含まれておらず、相続税の申告でも実測は原則求められない制度です。

相続登記の申請に添える書類は、戸籍・住民票・遺産分割協議書・固定資産評価証明書などです。司法書士が図面を見たがるのは、物件の特定（地番・家屋番号・建物の「所在」が今の地番と合っているか）や、未登記部分の確認のためで、図面がなくても登記そのものは申請できます。

相続税の評価も同じです。財産評価基本通達8は、地積について次のように定めています。

一方で国税庁は、質疑応答事例で次のように説明しています。

登記地積で評価しても他の土地との均衡を大きく欠く場合に、実測が問題になるという扱いです。

税理士が地積測量図を使うのは、土地の形（間口・奥行き・不整形の度合い）を正しく把握して評価額を下げる補正をかけるためです。地積測量図がなければ、公図と現地の写真や簡単な実測で代用できます。

「申告のために必ず測量が要る」という話が出たら、何の目的で必要なのかを先に確かめてみてください。目的によっては、数十万円の測量費を使わずに済みます。

出典: 国税庁 財産評価基本通達 第2章 土地及び土地の上に存する権利（8 地積）出典: 国税庁 No.4602 土地家屋の評価 Q&A

売却で揃える図面

売却では、公図・地積測量図・建物図面の3枚とも使います。

公図で接道と隣接地の地番、地積測量図で境界の状態、建物図面で未登記増築と越境の有無を見るからです。

地積測量図は「あるか」に加えて「いつの図面か」で確定測量の要否が変わります。平成17年3月7日以降の公共座標に基づく図面なら、確定測量を省ける可能性があります。

最終的には買主と仲介会社の判断なので、図面の年代を伝えたうえで相談しましょう。古い図面や残地の図面なら、確定測量を求められるのが普通です。

不動産会社に相談する前に、自分で登記情報提供サービスから3枚1,080円で取って目を通しておくと、説明を聞くときに内容が頭に入りやすく、打ち合わせも進めやすくなります（取り方は「図面の取得方法と費用」の章）。

どちらも正しく、目的の違いが理由です。

出典: 登記情報提供サービス 登記情報提供サービスとは（利用料金）

分筆して分けるときに必要な地積測量図

兄弟・姉妹で土地を分ける、一部だけ売る、という案は分筆登記が前提で、分筆登記には地積測量図の添付が必須です。

平成17年3月7日以降は、分筆した全部の筆を測った「全筆求積」の図面が必要で、残地求積は認められない扱いです。

既存の地積測量図が古い、残地である、境界標の記載がない、という場合は、隣地と境界を確認する確定測量からやり直しになります。公図で筆界未定地になっていれば、境界を明らかにするまで分筆の登記自体が止まります。

分割案を作るのは、公図と地積測量図を見てからにしましょう。先に分け方を決めてから図面を見ると、できない案に時間を使うことになります。

解体と建て替えで使う図面

解体では各階平面図と建物図面、建て替えでは公図ではなく測量図を使います。

各階平面図の床面積を足した延床面積で、解体費の概算を出せます。建物図面と公図で、建物の配置と道路との位置関係（重機や車両が入れるか）も見当がつきます。

建て替えのプランには、公図ではなく測量図を使いましょう。地図に準ずる図面の形や寸法で建築計画を描くと、現地と合わずにやり直しになります。プランを描く前に現況測量または確定測量をしておくと、やり直しを防げます。

未登記の建物や未登記の増築があると、解体後の滅失登記で土地家屋調査士の確認作業が増えます。解体の前に、課税明細書と登記事項証明書の床面積を比べる方法で、未登記部分の有無を確かめておきましょう。

境界確認で役立つ隣地の地積測量図

自分の土地に地積測量図がなくても、隣地の地積測量図に自分の土地との境界が載っていることがあります。

隣地との境界を自分で確かめたいときの手順は次のとおりです。

1. 公図で隣接地の地番を読む
2. その地番で登記事項証明書を取り、隣地の登記上の名義人を確かめる
3. 自分の土地の地積測量図があれば、境界標の種類と位置を頼りに現地で標を探す

隣の土地が過去に分筆していれば、隣地の地積測量図に自分の土地との境界線と境界標が載っていることがあります。地積測量図は隣接地の地番も記録する図面なので、隣地の図面に自分の土地との筆界が描かれているわけです。

隣地の地積測量図は、隣地の地番で誰でも取れます。実は土地家屋調査士が調査で常用する方法で、一般向けにはあまり書かれていない、知っておくと得な方法です。

出典: e-Gov法令検索 不動産登記規則 第77条

目的別に取る図面の早見表

目的ごとに取る図面は、次の表のとおりです。

目的がまだ決まっていないなら、公図→地積測量図→建物図面の順に3枚取っておくと無駄が出にくいでしょう。登記情報提供サービスなら3枚で1,080円、法務局の証明書でも書面請求で1,500円です。

迷ったら3枚そろえておくと、どの相談先にも対応できます。

出典: 登記情報提供サービス 登記情報提供サービスとは（利用料金）出典: 法務省 登記手数料について

図面の取得方法と費用

図面は地番・家屋番号を調べてから、登記情報提供サービスか法務局で取れます。

取得の前提になる地番と家屋番号の調べ方

図面は地番と家屋番号でしか請求できないので、地番を調べるところから始めましょう。

郵便が届く住所（住居表示）と登記の地番は別の番号で、住居表示を実施している地域では一致しないのが普通です。

地番の調べ方は4つあります。

1. 固定資産税の納税通知書に付いている課税明細書を見る
2. 登記情報提供サービスの「地番検索サービス」を使う
3. 管轄の法務局に問い合わせる
4. ブルーマップ（住宅地図に地番を重ねた地図帳）を法務局や図書館で見る

課税明細書には、土地の地番と家屋の家屋番号が書かれています。実家に届いた最新の通知書を探すのが一番早い方法です。

地番検索サービスは、法務省の案内によれば、登記情報提供サービスの利用者が無料で、住宅地図を使って住居表示からおおよその地番を検索できるサービスです。提供エリアは順次拡大中で、対象外の地域もあります。

管轄の法務局は、地番の調べ方を相談できる問い合わせ先の例です。対応の範囲は法務局によって違うので、住所と土地の場所が分かる情報を手元に用意したうえで聞いてみてください。

東京23区は固定資産税が都税なので、地番の問い合わせ先は区役所ではなく、物件のある区を管轄する都税事務所です。区役所の窓口では分からないことがあります。

家屋番号は課税明細書か登記事項証明書で分かります。地番と同じ番号が付いていることが多いですが、分筆や合筆を経た土地では違うこともあります。

先に土地と建物の登記事項証明書を取っておくと、家屋番号が確定し、表題部の「原因及びその日付」欄の分筆の履歴から、地積測量図がありそうかの見当もつきます。登記事項証明書も図面も、所有者でなくても取れ、戸籍などは不要です。

先に地番を調べてから出かけると一度で済みます。

出典: 法務省 地番検索サービスについて出典: 登記情報提供サービス よくあるご質問（地番・家屋番号の確認方法）出典: 東京都主税局 固定資産税・都市計画税の課税明細書

登記情報提供サービスで取る方法と費用

一番安く早いのは、インターネットの登記情報提供サービス（一般財団法人民事法務協会が運営）です。

一時利用なら事前の利用登録なしで、1日限りのIDを取得してクレジットカードの即時決済で使えます。登録利用をする場合の登録費用は個人300円です。

公図・地積測量図・建物図面の3枚で1,080円、登記事項証明書に当たる全部事項を足しても1,410円です。

利用時間は平日が午前8時30分から午後11時まで、土日祝日が午前8時30分から午後6時までです。ただし、地図と図面の情報は平日の午前8時30分から午後9時までに限られ、土日祝日と年末年始（12月29日〜1月3日）は図面の提供が休みです。

取れるのはPDFで、証明文や公印は付かない形式です。自分で確認する、家族で共有する、不動産会社や税理士に見せる用途なら、これで間に合います。遠方の実家でも自宅から取れるのが利点です。

図面だけ時間が短いので、平日の日中か夜9時前に取っておきましょう。

出典: 登記情報提供サービス トップページ（利用時間）出典: 登記情報提供サービス 登記情報提供サービスとは（利用料金）

法務局の窓口と郵送で証明書を取る方法と費用

公印のある証明書が必要なときは、法務局（登記所）で地図証明書や地積測量図等の図面証明書を取れます。

法務省が公表している登記手数料（令和7年4月1日以降）は次のとおりです。

手数料の単位は、地図等証明書が「1筆の土地または1個の建物」、地積測量図などの土地所在図等証明書が「1事件」（登記1件分の図面）です。

実家が遠くても、自宅近くの法務局で取れます。法務局は「地図・図面情報交換サービス」として、全国の登記所で他の登記所が管轄する土地・建物の地図証明書・図面証明書を請求できる仕組みを持っており、平成25年6月3日から全国すべての登記所が対象です。

対象は地図・地図に準ずる図面と、土地所在図・地積測量図・地役権図面・建物図面・各階平面図です。ただし、電子化された和紙公図（「窓口でしか取れない和紙公図と閉鎖図面」で説明）など、管轄の登記所でしか取れないものもあります。

窓口で請求するなら、地番で迷ったときに職員に相談できる利点があります。郵送で請求するときは、請求書に手数料分の収入印紙を貼り、返信用封筒に切手を貼って同封しましょう。

出典: 法務省 登記手数料について出典: 高松法務局 地図・図面情報交換サービス

証明書が必要になる場面と不要な場面

公印のある証明書が要るかは、誰に出すかで決まります。

• 自分で確認する、不動産会社や税理士に見せる、家族で共有する→登記情報提供サービスのPDFで間に合う
• 裁判所・役所・金融機関に提出する→法務局の証明書（公印あり）が求められることがある

相続の場面で図面を取る人の多くは前者です。迷ったらまず登記情報提供サービスのPDFを取り、相手から証明書を求められたときだけ法務局で取り直すと、費用も手間も少なく済みます。

市区町村の固定資産税課で地番図（地番参考図）を安く取れる自治体もありますが、固定資産税のための図面であって法務局の公図とは別物です。毎年1月1日時点の情報で更新されるため最新でないこともあるので、売却や登記の資料は法務局の公図で用意しましょう。

出典: 登記情報提供サービス 登記情報提供サービスとは

窓口でしか取れない和紙公図と閉鎖図面

通常の相続では不要で、古い経緯を追うときだけ必要になる図面が2つあります。

1つは和紙公図（旧公図）です。閉鎖された地図に準ずる図面のうち、和紙で作られた旧土地台帳附属地図などで、現在の公図のもとになった図面です。

横浜地方法務局の案内では、電子化された和紙公図の情報は登記情報提供サービス、オンライン交付請求、情報交換サービスでは利用できないとされています。取るには管轄の法務局の窓口で、写しの交付または閲覧を請求できます。

もう1つは、分筆前の地番で閉鎖された地積測量図です。不動産登記規則28条で、地図と地図に準ずる図面は閉鎖したものも含めて永久保存、地積測量図や建物図面は永久保存（閉鎖したものは閉鎖した日から30年間）と定められています。

親の代の分筆の経緯や、残地になる前の全体の形を知りたいときは、分筆前の地番を登記事項証明書の表題部で調べ、管轄の法務局の窓口でその地番の図面を請求できます。

通常の相続登記・申告・売却では、現在の公図と地積測量図で間に合います。

出典: 横浜地方法務局 電子化された和紙公図の写しの交付及び閲覧業務の取扱いについて出典: e-Gov法令検索 不動産登記規則 第28条

まとめ：何を知りたいかで図面を選び、迷ったら3枚そろえる

公図は地番の並び、地積測量図は1筆の面積と境界、建物図面は建物の形と床面積を写した図面で、何を知りたいかで取る図面が決まります。相続登記と相続税申告は図面なしでも進む一方、売却・分筆・境界確認は3枚がそろって初めて話が進みます。

次の一歩は、課税明細書で地番と家屋番号を調べ、登記情報提供サービスで公図→地積測量図→建物図面の順に3枚1,080円で取ることです。図面を見ずに分割案や建て替えプランを先に決めると、残地や筆界未定地が後から分かり、測量からやり直すことになります。

図面がそろったら、地積測量図の作成年月日と求積表の「残地」、課税明細書と登記の床面積の差を確かめてみてください。実家と相続の地図帳「つぐーる」では、公図・地積測量図・建物図面の読み方と取り方も含めて、相続や実家について悩むあなたに経験に基づいた情報を提供しています。