両親が住む実家、名義は分からない。あなたはまず、登記上の名義人を確かめる段階

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あなたの実家は、今どんな状況か

あなたは、まだ実家の相続が起きておらず、その実家には両親が住んでいる。実家の名義が誰になっているかは、まだ分からないということですね。

親が住んでいる家の名義を、子が知らないのは珍しくありません。親の家の登記を子が見る機会は、ふだんほとんどないからです。ただ、名義によって、相続がいつ、誰の間で起きるかが変わります。

父の名義なら、父が亡くなったときに相続が起きます。両親の共有名義なら、父の持分と母の持分(それぞれが持っている割合)が、それぞれ別々に相続されます。祖父母の名義のままなら、前の相続の登記がまだ済んでいないということです。

この状況で大事なのは、「両親が住んでいる家では、相続が2回起きることがある」ということです。1回目は、親の一方が亡くなったときです。このときは、もう一方の親が相続人に入ります。

亡くなった親が家の名義人なら、残る親がその家に住み続けられるようにすることを、家族で考えます。2回目は、残る親が亡くなったときです。残る親が家をもらえば、家を最終的に誰がもらうかは、2回目の相続で決まることになります。

今の段階で大切なのは、結論を急がないことと、まず名義を確かめることです。

いま決めなくていいことは？

相続が起きていない今は、実家をどうするかを急いで決める必要はありません。今の段階で結論を出しても、親の状況や家族の事情が変われば、前提ごと変わる可能性があるからです。

そのうえで、「いま決めなくていいこと」には2つの種類があります。

ひとつは、そもそも親が決めることで、子が先回りしなくてよいこと。もうひとつは、いずれ相続人の間で決めることになるけれど、今はまだ判断材料が足りないことです。

子には決める権限がないこと

親が決めることで、子が先回りしなくてよい事があります。

• 誰が家をもらうか
• 家をどうするか
• 名義・贈与・遺言などの親の財産をどうするか

実家は今、その家の持ち主の財産です。多くの場合は親ですが、登記で確かめるのが先です。誰に家を渡すか、売るか持ち続けるか、遺言を書くか、生前に贈与するか、名義を変えるか。これらを決めるのは家の持ち主であって、子が先に話をまとめても、法律上の効力はありません。

たぶん父の名義だろうと思っていても、登記を確かめるまでは分かりません。最後に家を誰がもらうかも、今の時点ではまだ決まっていません。

親の財産をどう動かすかは、親の意向を聞いたうえで、必要なら専門家に確認して進めることです。

相続人の判断だが今は時期尚早なこと

判断材料が揃ってから決めるべきことで、相続前に決めても意味のないものもあります。

• 分け方・代償金
• 相続するかしないか
• 残る親の住まいをどう守るか

家と預金などの財産をどう分けるか、家をもらう人がほかの相続人にお金を払う「代償金」が要るかどうかは、相続が起きたあとに、相続人の間(1回目の相続なら、もう一方の親も含みます)で話し合って決めることです。今の段階では、家の価値も、誰が相続人になるかも、確定していません。

自分が相続するかしないかも同じです。相続放棄は、相続が起きたあとにしか手続きできません。今「自分はいらない」と言っても法律上の効力はなく、口約束として残るだけです。

親の一方が亡くなったあと、残る親がこの家に住み続ける方法も、今決める必要はありません。残る親が家そのものをもらう方法のほかに、「配偶者居住権」(亡くなった親の名義の家に、残る親が無料で住み続けられる権利)を持つ方法があります。

配偶者居住権は、名義人である親の遺言か、相続のあとの相続人の話し合いで決めます。名義によっては使えないこともあるので、どちらにするかは、家の名義と財産の全体が分かってから考えることです。

今のうちにやっておきたいこと

親が病気や認知症で考えを話せなくなると、遺言を残すことも、家の名義変更することも困難になります。また、相続が起きたあとは、手続きの期限に追われて、落ち着いて話す余裕もなくなります。

両親が2人とも自分の考えを話せるうちに、名義を確かめたうえで、1回目と2回目の相続のそれぞれで、「誰がこの家に住み、誰が持つか」を決められるようにしておきましょう。

実家の名義を確かめる

誰の名義かで、家をどうするかを誰に聞けばよいかが変わります。登記上の名義人と持分を、登記事項証明書(土地や建物の持ち主の名前が書かれた、法務局が出す書類)で確かめます。土地と建物は別々に登記されているので、両方を見ます。

登記事項証明書は、法務局で取れます。窓口のほか、郵送やオンラインでも請求でき、名義人本人でなくても取れます。

固定資産税の通知には土地と建物の所在が書いてあり、請求の手がかりになります。ただし、通知の宛名が親でも、登記上の名義人が親とは限りません。名義人が亡くなっていると、通知は相続人に届くことがあるからです。

登記上の名義人は、多くは次のどれかです。

• 父か母の単独名義
• 両親の共有名義
• 親と親族の共有名義
• 祖父母など、亡くなった人の名義のまま

父か母の単独名義か、両親の共有名義なら、家をどうするかを決めるのは、名義人である親です。親と親族の共有名義なら、家を売るなどには親族の同意も要り、相続の対象になるのは親の持分だけです。

祖父母など亡くなった人の名義のままなら、祖父母から相続した人(親など)に相続登記(相続した人の名前に登記を変える手続き)をする義務があり、2024年4月1日より前の相続も対象です。期限には細かい条件があるので、司法書士に相談してください。

分かった名義人と持分は、メモに残しておきます。

両親それぞれの気持ちを知る

親の一方が亡くなったあと、残る親がこの家に住み続けたいか、最後にこの家を誰にどうしてほしいかで、準備が変わります。

名義を確かめた話のついでに、父と母それぞれに、「どちらかが先に亡くなっても、ここに住み続けたい？」「最後は、この家を誰に、どうしてほしい？」と聞いてみましょう。亡くなった親の気持ちは、あとからは聞けません。はっきりした希望があれば、遺言という書面に残す方法があります。

あなた自身の答えも用意しておきましょう。親が住まなくなったら、自分はこの家をどうしたいのか。自分の考えを言わずに相手にだけ聞くと、話し合いではなく尋問のようになります。

兄弟姉妹や、両親と一緒に実家で暮らしている家族がいれば、その人の考えも聞いておきましょう。

相続税がかかりそうかを知る

相続税がかかるかどうかで、誰が家をもらうのが得かが大きく変わります。相続のあとに知ると、手遅れになることがあります。

親の財産がおおよそいくらあるかを知っておきましょう。家の評価額の目安は、固定資産税の通知で分かります。

おおよそが分かったら、相続税の「基礎控除」(相続税がかからない上限の金額)と比べてみます。超えそうなら、相続税がかかる可能性があります。

具体的には、まず相続税の基礎控除は次のように計算します。

相続人の数は、法律で決まる相続人の数です。例えば、1回目の相続で、相続人がもう一方の親と子2人の3人なら、基礎控除は4,800万円です。

それに対して、2回目の相続では親が1人減るので、同じ子2人なら、基礎控除は4,200万円です。

1回目の相続では、相続税の申告期限までに分け方を決めて申告すれば、もう一方の親が受け取る分に「配偶者の税額軽減」が使え、1億6,000万円か法定相続分(法律で決まっている取り分)のどちらか多い額まで相続税がかかりません。

しかし2回目の相続では、配偶者の税額軽減が使えません。1回目で相続税がかからなくても、2回目でかかることがあるので、1回目の分け方は、2回目まで見て決めることになります。

相続税がかかりそうな場合に知っておきたいのが、家の土地の評価額を最大8割減らせる「小規模宅地等の特例」です。

もう一方の親が土地をもらうなら使えますが、あなたがもらう場合は、親と同居していれば使える可能性があり、別のところで暮らしていれば原則として使えません。細かい条件があるので、相続税がかかりそうなら、この段階で一度、税理士に確認しましょう。

急いで名義を変える、形だけ住民票を移す、といったことは、特例が使えなくなる原因になるので注意する必要があります。

【落とし穴】やらない方がいい行動

次の4つは、一度やると家族の信頼を壊してしまう可能性があります。良かれと思って行動して後悔する人もいるため、注意しましょう。

「たぶん父の名義」と思って家の行き先を決めても、登記を見たら祖父母の名義のままだった、ということがあります。その場合、家を売るにも、先に祖父母の相続登記で名義を変えることが要ります。遺言がなければ、その前に祖父母の相続人全員の話し合いが要ることもあります。

査定や売却の相談を黙って進めると、親には「売る気でいる」と映ってしまいます。家の評価額の目安は固定資産税の通知で分かるので、今の段階で査定は要りません。

また、親に「どうしてほしいか」を聞くのはよいことです。でも、答えを自分に都合のよい方へ誘導すると、あとで「本当に親の意思だったのか」と争いの種になります。

「実家はいらない」と言うことはやめましょう。今それを言っても、法律上の効力はありません。あとから考えが変わる事もあるので、決めるのは相続が発生してからにしましょう。

あなたは将来的にどうするのが良いか

両親が住んでいる実家では、この先、親の介護や転居、親の一方が亡くなる1回目の相続、残る親が亡くなる2回目の相続と、家の行き先を左右する出来事が順に起こります。

それぞれの場面で何が起きやすく、どう動けばよいかをまとめました。

専門家に相談するタイミング

名義が親以外や、亡くなった人の名義のままだった → 司法書士

登記事項証明書で分かった名義人と持分を見せれば、家を売ったり名義を変えたりするときに誰の同意が要るか、相続登記が必要かを確かめられます。

相続税がかかりそう → 税理士

財産のおおよそと、誰が家に住む予定かを伝えれば、1回目と2回目の相続を合わせて、誰が何をもらうと税金がどうなるかを教えてもらえます。

親が「こうしたい」とはっきり決めた → 司法書士か弁護士

遺言は公正証書で残すと確実です。残る親の住まいを配偶者居住権で守りたいときの遺言の書き方や、他の相続人の最低限の取り分(遺留分)への配慮も、ここで確認できます。

聞いたことを確かめ直すタイミング

親のどちらかが介護で施設や病院に入る、または両親が別のところへ移る

家に残る人がこのまま住み続けたいか、空くなら誰が家を管理するかを、確認する必要があります。

家に大きな修理が必要になる

屋根や水回りなど数百万円かかる修理は、「誰が払うか」の問題になります。

親が払えるか、子が払うならその分を相続のときにどう考えるか、修理せずに住み替える選択はあるか。住み続けたいかの答えが変わるきっかけになるので、確認し直します。

相続が起きたら

親が亡くなると相続が発生し、期限のある手続きが始まります。

3か月(相続放棄をするかの判断、自分のために相続が始まったと知った時から)、10か月(相続税がかかる場合の申告、亡くなったと知った日の翌日から)、3年(名義変更の登記、相続で所有権を得たと知った日から)と、時期によってやることが変わります。

根拠にした制度・手続き

• 相続税の基礎控除 — 国税庁「No.4152 相続税の計算」
• 配偶者の税額軽減 — 国税庁「No.4158 配偶者の税額の軽減」
• 小規模宅地等の特例 — 国税庁「No.4124 相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例(小規模宅地等の特例)」
• 配偶者居住権 — 法務省「残された配偶者の居住権を保護するための方策が新設されます」
• 登記事項証明書 — 法務局「登記事項証明書等の請求にはオンラインでの手続が便利です」
• 相続登記の義務(3年) — 法務省「相続登記の申請義務化について」
• 相続税の申告期限(10か月) — 国税庁「No.4205 相続税の申告と納税」
• 相続放棄の期限(3か月) — 裁判所「相続の放棄の申述」
• 公正証書遺言 — 日本公証人連合会「遺言」